TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00070

N° RG 25/01449 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4OG

Le 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 27 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026 et prorogée au 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize Février deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [X], responsable service contentieux-recouvrement

ET :

Madame [H] [C], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2016, prenant effet le 15 décembre 2016, l’office HLM COTES D’ARMOR HABITAT, devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné à bail un logement de type 5 situé [Adresse 5] à [Localité 3] à Madame [H] [K] née [C] moyennant le versement d’un loyer principal de 485,04 € outre une provision sur charges de 29,64 €, soit la somme totale de 514,68 € par mois.

La locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de ses loyers à partir du mois de mai 2021, plusieurs tentatives amiables de rééchelonnement de l’arriéré ont été initiées par TERRES D’ARMOR HABITAT et une aide FSL a été débloquée le 28 juillet 2022.

Madame [H] [C] (divorcée [K]) n’ayant pas respecté les échéances des plans d’apurement, et n’ayant pas repris le paiement régulier de l’intégralité du loyer résiduel, TERRES D’ARMOR HABITAT lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 2 696,62 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024.

Faute de régularisation, par acte d’huissier du 27 mai 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 30.10.2024 par le jeu de la clause résolutoire insérée au présent bail et à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— la condamner à lui payer la somme de 4 061,64 € au titre des loyers dus au 30.04.2025,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— la condamner à lui payer la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 octobre 2025.

À cette date, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par Madame [Q] [X], a maintenu ses demandes tout en précisant que la créance s’élevait désormais à la somme de 7 337,32 €, correspondant aux impayés échus au 6 octobre 2025.

Le bailleur social a indiqué que la locataire n’ouvrait plus de droits APL depuis juin 2024, les ressources du foyer dépassant le plafond (Madame étant dorénavant pacsée et ses enfants n’étant plus à charge) ; que le loyer s’élevait à la somme de 602,44 € par mois ; qu’aucun paiement n’avait été effectué depuis le mois de décembre 2024 ; qu’il existait un défaut d’entretien des espaces verts ayant donné lieu à une ordonnance d’injonction de faire ; que Madame [H] [C] ne répondait pas aux messages ni aux appels téléphoniques de sorte que l’ensemble des demandes initiales étaient maintenues.

Madame [H] [C], comparante en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif. Elle a indiqué qu’elle avait toujours deux enfants à son domicile qui n’avaient pas d’emplois réguliers ; que son compagnon travaillait mais qu’il reversait la moitié de ses revenus (600 €) pour contribuer à l’entretien et l’éducation de ses 2 enfants issus d’une précédente union ; qu’elle était serveuse de profession mais qu’elle était en arrêt maladie depuis le mois de janvier 2025 et qu’elle allait faire l’objet d’un licenciement pour inaptitude professionnelle à court terme ; que le versement de ses indemnités journalières (860 € par mois) avait été retardé au mois de février 2025 et que ce retard avait aggravé ses difficultés financières ; qu’elle attendait le versement de son « solde de tout compte et le paiement de ses congés payés » et que dans l’attente, elle proposait de régler une somme de 40 € en plus du loyer courant pour se maintenir dans les lieux ; qu’elle envisageait de quitter la région en raison de ses problèmes de santé et qu’elle allait déposer un dossier de surendettement.

La demanderesse justifie avoir saisi la CAF et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par la voie électronique le 28 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

Il confirme les éléments exposés à l’audience et notamment le fait que Madame [H] [C] a exprimé le souhait de quitter les lieux pour être hébergée chez des tiers dans le Sud de la France dont elle est originaire et qu’elle effectuera une demande de logement social dans ce secteur.

Comme y étant expressément invité, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT a communiqué en cours de délibéré, les 16 décembre 2025 et 12 février 2026, les décomptes réactualisés de la créance locative.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 29 août 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Madame [H] [C] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 30 octobre 2024.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Selon le dernier décompte produit par le bailleur arrêté au 31 janvier 2026, l’arriéré locatif s’élevait à un montant total de 8 258,18 € (échéance de janvier 2026 incluse).

Il convient de déduire de ce montant la somme de 238,52 € correspondant aux frais de procédure qui seront inclus dans les dépens de l’instance ci-après.

Il apparaît également que le montant de l’échéance de janvier 2026 a été majoré d’un supplément de loyer de 438,42 € puisque l’échéance est de 1 040,86 € au lieu de 602,44 €.

Madame [H] [C] sera donc condamnée à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 7 581,24 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 31 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 comprise (8 258,18 € – 238,52 € (frais) – 438,42 € (SLS)).

La condamnation interviendra « en deniers et quittances » afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis le 31 janvier 2026.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [H] [C] est en situation d’impayé depuis le mois de mai 2021 et que le compte est resté constamment débiteur depuis cette date, malgré le versement d’une aide « FSL Maintien » de 1 300,94 € le 28 juillet 2022, les règlements effectués par Madame [H] [C] étant très irréguliers.

L’arriéré locatif était de 4 005,51 € le 30 septembre 2024.

Un versement substantiel de 2 705,51 € le 7 octobre 2024 a permis de ramener la dette à la somme de 1 300 €.

Cependant, la dette locative a, de nouveau, rapidement augmenté puisqu’il n’y a eu aucun versement entre le 23 décembre 2024 (versement de 630 €) et le 13 novembre 2025 (versement de 642,44 €) de sorte que le compte est passé d’un débit de 1 201,62 € en décembre 2024 à un débit de 7 297,32 € en novembre 2025.

Madame [H] [C] a réglé les loyers d’octobre, novembre et décembre 2025 puisqu’elle a versé 642,44 € le 13 novembre 2025, 400 € et 242,44 € le 16 décembre 2025 et 642,44 € le 16 janvier 2026.

Il doit être constaté qu’elle a ainsi versé une somme supplémentaire de 40 € pendant ces 3 mois, comme elle l’avait annoncé lors de l’audience, afin de commencer à apurer l’arriéré locatif.

Cependant, la situation économique de Madame [H] [C] ne lui permet pas d’envisager l’apurement de l’arriéré locatif dans le cadre de la présente procédure, dans un délai maximum de 36 mois.

En effet, Madame [H] [C] ne bénéfice d’aucun droit APL car les revenus du foyer dépassent le plafond admis.

Les ressources de Madame [H] [C] sont diminuées (860 € d’indemnités journalières) et celles de son compagnon ne sont pas précisées.

Les revenus de ses deux plus jeunes enfants, qui demeurent encore à son domicile, sont également inconnus (intérimaires).

Madame [H] [C] a indiqué qu’elle attendait le versement « d’un solde de tout compte et un rappel d’indemnités dus par son employeur et la sécurité sociale » mais il n’est pas établi que ces indemnités, dont le montant est indéterminé, pourront être affectées au règlement de l’arriéré compte tenu de la situation sociale de Madame [H] [C].

Madame [H] [C] n’a pas répondu aux tentatives de contacts de son bailleur pendant de nombreux mois soit par courriers (propositions de rendez-vous), soit par mails ou SMS et elle n’a pas souhaité contacter l’assistante sociale de secteur malgré les propositions en ce sens de sorte qu’il n’a pas été possible de l’accompagner afin de trouver des solutions pérennes de maintien dans les lieux (cf courriers des 19/01/23, 25/03/24 et 09/04/24).

Il sera souligné que les 4 plans d’apurement successifs n’ont pas été suivis d’effet : plans signés les 6 octobre 2021 (47,74 € par mois) ; 14 janvier 2022 (50 € par mois) ; 18 juillet 2022 (15 € par mois, suite au déblocage du FSL) et 24 février 2023 (40 € par mois).

Enfin, il sera observé que l’échéance de janvier 2026 est fixée à la somme de 1 040,86 € ce qui laisse apparaître qu’un supplément de loyer est de nouveau appliqué (comme pour les mois de janvier et février 2025 avant rectification) à titre de pénalité, pour un manquement à l’obligation de déclarer les ressources.

Aujourd’hui, la dette locative est trop importante pour envisager un plan d’apurement de 40 € par mois et il ne peut dans ces conditions être décidé d’octroyer des délais de paiement dans le cadre de la présente instance.

Le rééchelonnement de la dette sera, le cas échéant, fixé par la commission de surendettement.

Pour les mêmes motifs, il ne peut davantage être décidé de surseoir aux effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, le bail de Madame [H] [C] étant résilié, celle-ci devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tous occupants de son chef.

A défaut de départ volontaire des lieux, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [C] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [H] [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 602,44 € par mois à compter du 1er février 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [C], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer et ceux de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Eu égard à la situation économique de Madame [H] [C], la demande formée par TERRES D’ARMOR HABITAT au titre des frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens, sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de sorte que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 30 octobre 2024 ;

DIT, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 4] au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Madame [H] [C] tant de sa personne que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE, en derniers et quittances, Madame [H] [C] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 7 581,24 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 31 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 comprise) ;

CONDAMNE Madame [H] [C] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 602,44 € par mois, à compter du 1er février 2026 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DEBOUTE TERRES D’ARMOR HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [C] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 16 février 2026.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [H] [C]

—  1 CCC au dossier

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