TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BILSKI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BILSKI, M^e PATILLET

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05175 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4RNY

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PYGMALION sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet GRIFFATON & MONTREUIL, SAS, représenté par ses dirigeants légaux

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par Maître Sophie BILSKI de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEUR

La S.C.I. [Localité 10], représenté par son gérant Monsieur [F] [X]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par Maître Michel PATILLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0742

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05175 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RNY

DÉBATS

À l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date des 8 et 15 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PYGMALION sis [Adresse 4] Paris [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet GRIFFATON & MONTREUIL, a fait citer en paiement d’arriérés de charges de copropriété, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI AIGUES MORTES en qualité de copropriétaire des lots 21, 52 et 160.

Cette assignation était précédée d’une mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires adressée à la SCI AIGUES MORTES par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 janvier 2024.

Au visa de la Loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-6 et suivants du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner la société SCI AIGUES MORTES à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  8.548,63 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 2 avril 2024, se décomposant comme suit :

* 7.474,63 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 2 avril 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024,

* 1.074,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la société SCI AIGUES MORTES aux entiers dépens,

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

À l’audience du 16 janvier 2025, la clôture des débats a été prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025 puis mise en délibéré au 5 juin 2025.

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05175 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RNY

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires demandeur a, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2025, notifié par voie électronique des conclusions le 27 mars 2025, signifiées à la partie défenderesse par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, aux termes desquelles il actualise sa créance au 1er avril 2025 en prenant en compte les règlements partiels effectués par la SCI AIGUES MORTES, depuis l’assignation.

Aux termes de ses conclusions, il demande au tribunal de :

« Condamner la société SCI AIGUES MORTES à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  8.155,663 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2025, se décomposant comme suit :

* 7.001,14 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024,

* 1.154,52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la société SCI AIGUES MORTES aux entiers dépens,

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

La SCI AIGUES MORTES a constitué avocat le 25 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a, de nouveau, actualisé ses demandes et sollicite la condamnation de la SCI [Localité 10] au paiement des sommes suivantes :

« – 4.655,66 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2025, se décomposant comme suit :

* 3.501,14 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024,

* 1.154,52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les entiers dépens. »

La SCI AIGUES MORTES a notifié par voie électronique des conclusions le 9 avril 2025, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2025, aux termes desquelles elle demande au Tribunal de :

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05175 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RNY

« Donner acte à la SCI AIGUES MORTES qu’elle a réglé les causes en principal de l’assignation introductive d’instance et qu’elle reconnait devoir aujourd’hui un solde de charges de 4.655,66 euros,

La SCI AIGUES MORTES sollicite en application de l’article 1343-5 du Code civil un délai de 6 mois pour solder sa dette,

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts non justifiée,

Modérer l’application de l’article 700 du code de procédure civile ».

L’article 803 du code de procédure civile dispose que : « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…)'.»

En l’espèce, ces dernières conclusions du syndicat des copropriétaires et de la SCI AIGUES MORTES, remises au greffe près de trois mois après l’ordonnance de clôture, seront écartées des débats, aucune cause grave justifiant la révocation de cette décision n’étant établie et aucune demande à ce titre n’ayant été formulée.

Il y a lieu en conséquence de statuer sur les seules demandes du syndicat des copropriétaires figurant dans l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 6.195,14 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés du 1er juillet 2023 au 2 avril 2024 incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI AIGUES MORTES des lots 21, 52 et 160,

* le décompte des sommes dues du 1er janvier 2023 au 2 avril 2024,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI AIGUES MORTES 3ème trimestre 2023 et le 2ème trimestre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du syndicat des 21 juin 2022 et 20 juin 2023 portant notamment approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2023 (révisé l’assemblée du 20 juin 2023) et 2024,

* les attestations de non-recours des assemblées générales des 21 juin 2022 et 20 juin 2023,

* le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

Ne sont produits pas les justificatifs de l’échéance de provision sur travaux et charges du 2ème trimestre 2023 (total 1.279,49 €) ni ceux relatifs à l’annulation du chèque de la SCI AIGUES MORTES de ce montant en date du 6 septembre 2023.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance en principal du syndicat des copropriétaires, pour la période du 1er juillet 2023 au 2 avril 2024 incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024 est établie à hauteur de la somme de 6.195,14 euros.

La SCI AIGUES MORTES sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 sur la somme de 4.780,85 € et de l’assignation pour le surplus.

2. Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, en l’espèce, le paiement de la somme de 1.074,00 euros se décomposant :

-12/01/2024 vacation contentieux : 340,00 €

-12/01/2024 mise en demeure avocat 144,00 €

-02/04/2024 dossier constitution avocat 420,00 €

-02/04/2024 transmission dossier prise d’hypothèque : 170,00 €

S’agissant des frais de « vacation contentieux et dossier constitution dossier pour avocat » il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Les frais de “transmission dossier prise d’hypothèque” ne sont pas démontrés, la simple facture sans justificative de l’inscription de cette sûreté étant insuffisante à confirmer l’accomplissement de la diligence.

Les frais de mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires, justifiés par la facture de celui-ci, constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 3.000 euros, sans justifier ni même rapporter la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05175 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RNY

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

La SCI AIGUES MORTES succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI AIGUES MORTES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le PYGMALION sis [Adresse 5] la somme de 6.195,14 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 2 avril 2024 incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 sur la somme de 4.780,85 € et de l’assignation pour le surplus.

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le PYGMALION sis [Adresse 5] formées au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le PYGMALION sis [Adresse 2] à [Localité 12] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI AIGUES MORTES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le PYGMALION sis [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI AIGUES MORTES aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 05 Juin 2025.

La Greffière La Présidente