Du 17 février 2025

5AH

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01887 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMG3

[D] [L]

C/

[R] [W]

— Expéditions délivrées à

Mme [L]

M. [W]

— FE délivrée à

Le 17/02/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 17 février 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, VICE- PRESIDENTE

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

Madame [D] [L]

née le 18 Février 1998 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 03 décembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faits

Suivant acte sous seing privé signé le 30 novembre 2022, Monsieur [R] [W] a donné à bail à Madame [D] [L], à compter du 1ER décembre 2022, un appartement non meublé situé à [Adresse 7].

Pour la garantie de l’exécution des obligations du locataire, le contrat de bail a prévu le versement par Madame [D] [L] d’un dépôt de garantie d’un montant de 634,50 euros.

Le bail a pris fin et l’état des lieux de sortie a été établi le 1er octobre 2023.

Par courrier du 20 octobre 2023 Monsieur [R] [W] a informé Madame [D] [L] de son refus de lui restituer le montant du dépôt de garantie au motif que des frais de réparation de la chaudière qu’il avait dû supporter dans les jours suivants l’entrée dans les lieux étaient imputables à la locataire, qu’il avait dû ainsi engager des frais à hauteur de 877 euros que le dépôt de garantie ne couvrait pas mais qu’il n’entendait pas toutefois lui réclamer la différence.

Par courrier en date du 31 octobre 2023, Madame [D] [L] a contesté l’imputation des frais de réparation de la chaudière et a mis Monsieur [R] [W] en demeure de lui restituer le dépôt de garantie.

Madame [D] [L] a saisi un conciliateur de justice et la tentative de conciliation menée en présence des parties le 11 mars 2024 s’est soldée par un échec, faute d’accord entre les parties.

Procédure

Par requête reçue au greffe le 25 février 2024, Madame [D] [L] a sollicité la convocation de Monsieur [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de le voir condamner, sur le fondement des dispositions de l’article 22 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, à lui verser :

— la somme de 634,50 euros au titre de la restitution du dépôt,

— une majoration de 10% du montant du dépôt de garantie à compter du 1er novembre 2023, soit la somme de 507,60 euros au jour de la requête.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 03 décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Madame [D] [L], comparante en personne, a maintenu les termes de sa requête. A l’appui de ses demandes elle estime qu’aucune retenue ne peut être faite par le bailleur sur le montant du dépôt de garantie et elle fait valoir que :

Le 19 décembre 2022, si la chaudière s’est retrouvée noyée en raison du pincement du tuyau d’évacuation des eaux de condensats, ce n’est pas en raison de la mauvaise installation de la sortie d’eau de sa machine à laver mais à cause de la longueur d’origine trop importante du tuyau d’évacuation des eaux de condensats, et qu’il n’y a eu aucune expertise,les devis de réparation de la chaudière pour un montant total de 877 euros ont été validés et payés par Monsieur [R] [W], qu’elle a effectivement refusé le partage à hauteur de moitié chacun des frais de réparation, et qu’à la suite de son refus, le propriétaire ne s’est plus manifesté.le 03 mars 2023, il a été constaté la présence de monoxyde de carbone lors de l’entretien annuel de la chaudière qui serait due à des malfaçons lors de l’installation de la colonne de gaz de l’immeuble, et qu’elle a subi un trouble de jouissance du 03 mars au 12 avril 2023 en raison de l’absence de chauffage et d’eau chaude dans son logement sans qu’elle bénéficie d’une baisse de loyer. Monsieur [R] [W], comparant en personne, a demandé au tribunal de :

Débouter Madame [D] [L] de toutes ses demandes,Condamner Madame [D] [L] à supporter la charge des dépens et frais irrépétibles de l’instance.Il soutient que :

D’après les articles 605 et 606 du code civil, la réparation de la chaudière relève des réparations locatives d’entretien et non des grosses réparations,Lors de l’établissement de l’état d’entrée dans les lieux, la chaudière était en parfait état de fonctionnement, et avait fait l’objet d’un entretien annuel le 03 mars 2022 ne révélant aucun dysfonctionnement,la chaudière a été endommagée du fait de la locataire, car le tuyau d’évacuation des condensats de la chaudière a été pincé lors de l’installation de la machine à laver de la locataire, le technicien chargé de la réparation « DEPANNE GAZ » le confirmant le 26 décembre 2022,suite à l’émission des factures pour 877 euros, la locataire a refusé la prise en charge à hauteur de moitié de la réparation alors qu’elle est responsable du dysfonctionnement si aucune mention concernant le coût de la réparation de la chaudière n’a été porté dans l’état des lieux, c’est parce que les réparations avaient été réalisées et qu’il n’y avait donc rien à signaler, pour autant il n’avait pas renoncé au remboursement des frais. Concernant le trouble de jouissance invoqué par la locataire du 03 mars au 12 avril 2023 par manque de chauffage et d’eau chaude, il nie toute responsabilité et invoque avoir effectué toutes les démarches utiles pour régler ces difficultés.

Clôture des débats et délibéré

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025, prorogé au 17 février 2025.

MOTIFS :

— Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

Aux termes des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Ainsi, la finalité du dépôt de garantie étant de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, ce sont toutes les sommes dues à un titre quelconque par le fait que le locataire n’a pas exécuté ses obligations locatives qui peuvent être ainsi retenues par le bailleur.

Il résulte, par ailleurs, de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

.Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur d’établir leur existence et de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

En l’espèce, il est constant que Madame [D] [L] a versé lors de l’entrée dans les lieux, un dépôt de garantie d’un montant de 634,50 Euros.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 1er octobre 2023 et la remise des clés a été effective, aucune dégradation n’étant mentionné dans cet état des lieux.

Le bailleur a toutefois retenu l’intégralité du dépôt de garantie au titre de travaux de réparation de la chaudière, travaux ayant été réalisés pendant l’exécution du bail pour un montant de 877 euros et qui avaient donné lieu à un refus de la locataire de participer aux frais de réparation au motif qu’elle n’était pas responsable des dysfonctionnements subis par ladite chaudière.

L’état d’entrée dans les lieux fait mention à cet égard ce qui suit : « Chaudière individuelle- Localisation : Cuisine, Etat : très bon ».

Afin de prouver le bon état de ladite chaudière antérieurement à la prise à bail par Madame [D] [L], Monsieur [R] [W] verse aux débats une attestation d’entretien annuel de la chaudière à gaz en date du 03 mars 2022 duquel il ne ressort aucune anomalie. Il verse également un état des lieux en date du 25 novembre 2022 établi pour le même bien contradictoirement avec la précédente locataire aux termes duquel il n’est pas fait mention d’anomalie concernant la chaudière.

Monsieur [R] [W] verse aussi aux débats le courriel en date du 26 décembre 2022 émanant du réparateur « DEPANNE GAZ », aux termes duquel celui-ci précise « j’ai constaté qu’il y avait de l’eau dans la partie mécanique gaz de la chaudière (corps de chauffe, brûleur, bloc gaz, ventilateur) provoqué par le tuyau des rejets eau des condensats qui était pincé. (…) Je vais procéder au remplacement de l’isolant avant et arrière brûleur, ainsi qu’au remplacement de l’électrode d’allumage, toutes ces pièces sont endommagées par le fait que la chaudière n’arrivait pas à évacuer l’eau des condensats (tuyau pincé) »

Monsieur [R] [W] verse enfin aux débats une photographie qui lui a été adressée par la locataire montrant deux tuyaux reliés à une canalisation d’évacuation des eaux : l’un épais et opaque correspond au tuyau d’évacuation des eaux de la machine à laver de la locataire et l’autre plus fin et transparent correspond au tuyau d’évacuation des eaux de condensat de la chaudière. Ce dernier est effectivement plié ne permettant plus l’évacuation des eaux de la chaudière.

Il en résulte, d’une part la preuve que la chaudière au jour de l’entrée dans les lieux était en bon état et ne présentait aucun dysfonctionnement, étant précisé qu’elle n’avait que deux ans, d’autre part que la panne est survenue alors que Madame [D] [L] occupait les lieux depuis plusieurs jours, qu’elle s’explique par le pincement du tuyau d’évacuation des eaux de condensats, qui d’évidence n’existait pas avant son entrée dans les lieux, alors que Madame [D] [L] est intervenue sur l’installation en mettant en place son lave-linge dont le tuyau d’évacuation a été positionné dans la même canalisation. Il en résulte que Madame [D] [L] est présumée responsable de la dégradation de la chaudière, dont il est démontré par les factures produites que le coût de la réparation s’est élevé au total à 877,00 euros (facture en date du 19 décembre 2022 d’un montant de 75 euros ayant pour objet le forfait dépannage, facture en date du 27 décembre 2022 d’un montant de 249,00 euros ayant pour objet le remplacement de quatre pièces techniques constitutifs de la chaudière et facture en date du 04 janvier 2023 ayant pour objet le remplacement de la carte électronique de la chaudière, le bloc de gaz, la vanne de retour chauffage, la main d’œuvre et le déplacement).

Il appartient dès lors à Madame [D] [L] de démontrer que cette dégradation ne lui est pas imputable mais qu’elle résulte soit de la force majeure, soit de la faute du bailleur soit du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement conformément à l’article 7 c) loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisé.

Or Madame [D] [L] ne rapporte pas la preuve lui permettant de s’exonérer de la présomption édictée par l’article 7 c) loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisé.

Il convient cependant de rechercher si le bailleur a manifesté une volonté non équivoque de renoncer au droit d’obtenir le remboursement des frais de réparation de la dégradation locative.

Il est rappelé que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

En l’espèce, lors des débats, la locataire confirme que suite à la réparation de la chaudière, le bailleur s’est manifesté auprès d’elle afin de procéder à un partage des frais. La seule circonstance qu’il ait accepté de régler la réparation, pour permettre à la locataire de bénéficier d’un logement décent conformément à son obligation, ne

peut suffire à établir que le bailleur avait définitivement renoncé à réclamer une indemnisation.

D’ailleurs par courrier du 20 octobre 2023, soit 19 jours après l’établissement de l’état des lieux de sortie, le bailleur a confirmé vouloir retenir le dépôt de garantie au regard des sommes qu’il a dû engager pour la réparation de la chaudière, en renonçant à réclamer la différence entre le dépôt de garantie et les frais qu’il a supportés.

Il apparait au vu de ces éléments de fait, que le bailleur n’avait pas renoncé à son droit d’obtenir un remboursement des dépenses avancées pour la réparation de la chaudière.

Par ailleurs si Madame [D] [L] indique avoir par la suite subi un trouble de jouissance, elle n’a tiré aucune conséquence de cette affirmation, n’a versé aucune pièce permettant de la corroborer et n’apparaît pas avoir réclamé une diminution de loyer ou indemnisation.

En conséquence, le bailleur était fondé à retenir le montant du dépôt de garantie d’un montant de 634,50 euros.

Madame [D] [L] sera donc déboutée en sa demande en restitution du dépôt de garantie.

— Sur la demande d’application de la pénalité prévue par l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989

Cette demande devient sans objet dès lors que la retenue opérée sur le dépôt de garantie s’avère justifiée.

— Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [D] [L] sera condamnée aux dépens.

Monsieur [R] [W] a demandé la condamnation de la demanderesse au paiement de frais irrépétibles, sans chiffrer sa demande. Le juge ne peut donc lui allouer une indemnité de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉBOUTE Madame [D] [L] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et en paiement de la majoration légale ;

CONDAMNE Madame [D] [L] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE, LA VICE-PRESIDENTE chargée des contentieux de la protection