Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 8 juillet 2025, n° 23/04165

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- Motifs de la décision
- Sur la demande tendant à l'annulation de l'Assemblée Générale du 31 août 2023
- Sur les demandes au titre du préjudice moral et du préjudice causé par l'attit...
- Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires [Localité 12]...
- Sur les autres demandes
- Dispositif

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TJ Aix-en-Provence 8 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Absence de mandat régulier du syndic
La cour a constaté que la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE était dépourvue de toute qualité pour convoquer l'assemblée générale du 31 août 2023, rendant ainsi la demande d'annulation fondée.
Rejeté
Préjudice moral dû à l'attitude dolosive du syndic
La cour a jugé qu'il n'était pas démontré que la SCI DU PAYS D'AIX avait subi un préjudice moral en raison de l'attitude dolosive du syndic.
Rejeté
Préjudice causé par l'attitude dolosive du syndic
La cour a estimé qu'aucun préjudice n'avait été démontré, rendant la demande de dommages et intérêts infondée.
Accepté
Dispense de participation aux frais de procédure
La cour a accordé la dispense de participation aux frais de procédure, répartissant la charge entre les autres copropriétaires.
Accepté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme à la SCI DU PAYS D'AIX au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 8 juil. 2025, n° 23/04165
Numéro(s) :	23/04165
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Isaïa BONIFACENicolas MERGERJérôme THIOLLIER
Cabinet(s) :	SCP PORTE & THIOLLIER
Parties :	S.C.I. DU PAYS D' AIX, Société Civile Immobilière immatriculée c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Localité 12 ] PRINCIPAL sis [ Adresse 8 ], Syndic., pris, son syndic la société CITYA SAINTE VICTOIRE, S.A.R.L.

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU :

08 Juillet 2025

ROLE : N° RG 23/04165 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L7W7

AFFAIRE :

S.C.I. DU PAYS D’AIX

Syndic. de copro. de L’IMMEUBLE [Localité 12] PRINCIPAL

GROSSE(S)délivrée(s)

M^e Nicolas MERGER

la SCP PORTE & THIOLLIER

COPIE(S)délivrée(s)

M^e Nicolas MERGER

la SCP PORTE & THIOLLIER

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDERESSE

SCI DU PAYS D’AIX,

Société Civile Immobilière immatriculée au RCS d'[Localité 7] n°449 643 485, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne [Y] [I], son gérant,

représentée par Maître Jérôme THIOLLIER de la SCP PORTE & THIOLLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Localité 12] PRINCIPAL sis [Adresse 8]

pris en la personne de son syndic la société CITYA SAINTE VICTOIRE, S.A.R.L. inscrite au RCS d'[Localité 7] n°310 801 477, dont le siège social est sis [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représenté par Maître Nicolas MERGER, substitué à l’audience par Maître BONIFACE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. CYTIA SAINTE VICTOIRE,

immatriculée au RCS d'[Localité 7] n°310 801 477, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

non représentée par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

en présence aux débats de Madame CABRILLAC Violaine, Auditrice de justice

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2025, après dépôt des dossiers de plaidoiries par les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La résidence " [Localité 12] PRINCIPAL " sise [Adresse 2] [Localité 6], est soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis. La SCI DU PAYS D’AIX est copropriétaire en son sein de locaux à usage d’habitation constituant les lots n° 56, 211 et 194.

Le 16 juin 2017, un contrat de syndic était signé entre le syndicat des copropriétaires " [Localité 12] PRINCIPAL " et la société LEGAY DRUELLE IMMOBILIER CONSEIL (LDIC), conformément à sa désignation par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2017.

Par un courrier daté du 17 décembre 2020, les copropriétaires ont reçu une convocation à l’assemblée générale ordinaire du 15 janvier 2021. Ce courrier était alors adressé par la société ORPI LDIC, domiciliée au [Adresse 5] à [Localité 6], qui se présentait comme le syndic en exercice.

Parmi les résolutions inscrites à l’ordre du jour, la résolution n° 6 prévoyait « la nomination du syndic MD CONSEILS – ORPI AGENCE DES OLIVIERS » en qualité de syndic.

Suite à plusieurs interrogations de copropriétaires, les copropriétaires ont été informés que la société LDIC ne pouvait pas se représenter dès lors qu’elle n’existait plus.

La société MD CONSEIL IMMO a alors été désignée en qualité de syndic lors de l’assemblée générale du 15 janvier 2021.

Constatant que la société LDIC était dissoute depuis le 26 novembre 2019 et n’avait pas pu convoquer par courrier du 7 décembre 2020 l’assemblée générale des copropriétaires pour le 15 janvier 2021, la SCI DU PAYS D’AIX a contesté en justice par deux procédures distinctes l’annulation de l’assemblée générale du 15 janvier 2021 et de celle du 22 septembre 2021.

Aux termes des deux jugements prononcés par la présente juridiction les 16 mai 2023 et 19 décembre 2023, les assemblées générales susvisées des 15 janvier 2021 et du 22 septembre 2021 ont été annulées.

Par actes des 16 octobre 2023, la SCI DU PAYS [Adresse 9]AIX a fait assigner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble SAINTE ANNE PRINCIPAL et la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE devant la présente juridiction aux fins de contester une assemblée générale ultérieure, soit l’assemblée générale du 31 août 2023.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 26 juin 2024, la SCI DU PAYS D’AIX demande à la juridiction de :

— Juger que la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE était dépourvue de mandat régulier lorsqu’elle a convoqué l’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2023,

— Annuler l’assemblée générale du 31 août 2023 en sa totalité,

— Condamner la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE à payer à la SCI DU PAYS D’AIX la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par son attitude dolosive,

— Condamner la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE à payer à la SCI DU PAYS D’AIX la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral,

— dispenser la SCI DU PAYS D’AIX de toute participation financière à la dépense commune des frais que représente la présente procédure pour le syndicat dont la charge sera en conséquence répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires " [Localité 12] PRINCIPAL " et la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE à payer à la SCI DU PAYS D’AIX la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 08 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 12] PRINCIPAL demande à la juridiction de :

A titre principal

— dire et juger que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2023 est parfaitement régulière,

— dire et juger que la SCI DU PAYS D’AIX n’a pas qualité à solliciter la restitution des honoraires perçus par la Société CITYA SAINTE-VICTOIRE,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI DU PAYS D’AIX comme étant infondées et injustifiées ;

A titre reconventionnel,

— Condamner la SCI DU PAYS D’AIX à payer au concluant la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— Condamner la SCI DU PAYS D’AIX à payer au concluant la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI DU PAYS D’AIX aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu ;

— dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur les demandes de la SCI DU PAYS D’AIX.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société CYTIA SAINTE VICTOIRE, bien que régulièrement assignée à personne morale le 16 octobre 2023, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 28 novembre 2024, l’affaire a été clôturée à effet différé au 22 avril 2025 et fixée pour plaidoirie à l’audience du 06 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que les demandes de « dire et juger » et de « constater » ne constituent pas des prétentions et que la juridiction n’a pas à statuer sur celles-ci.

Sur la demande tendant à l’annulation de l’Assemblée Générale du 31 août 2023

L’article 7 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic. »

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : "Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires. A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Il résulte des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice. Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale. Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes. Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale. L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

L’article 46 du décret du 17 mars 1967 précise : « A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble ».

À défaut d’une nouvelle désignation, les fonctions du syndic cessent à l’arrivée du terme prévu ou à l’expiration du délai fixé par l’assemblée générale.

Toute irrégularité dans la convocation est de nature à entraîner la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief.

Il convient de rappeler que l’annulation judiciaire de la désignation d’un syndic rétroagit au jour de la désignation. Dès que la décision d’annulation est devenue définitive, le syndic perd toute qualité et pouvoir pour représenter et administrer le syndicat.

Dès lors, les assemblées générales postérieures sont annulables et chacune des assemblées ultérieures doit être contestée, dans le délai de l’article 42 de la loi, en raison du défaut de qualité de l’auteur de la convocation. Il est au demeurant possible pour une assemblée générale de désigner à nouveau le même syndic à condition que la convocation soit régulière et que les conditions légales soient respectées.

En l’espèce, il résulte des précédentes décisions judiciaires définitives du 16 mai 2023 et du 19 décembre 2023 que les assemblées générales des 15 janvier 2021 et 22 septembre 2021 ont été annulées.

Il est constant que c’est lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 que la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE a été désignée nouvellement en qualité de syndic et que son mandat a été renouvelé par l’assemblée générale du 10 octobre 2022 et du 31 août 2023.

Cependant, comme le fait valoir la SCI LE PAYS D’AIX, l’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 au cours de laquelle le nouveau syndic la SARL SAINTE VICTOIRE avait été désigné en qualité de syndic, rend annulable les assemblées générales ultérieures, l’annulation ayant un effet rétroactif en l’état de la jurisprudence.

Dès lors, la société CITYA SAINTE VICTOIRE était dépourvue de toute qualité pour convoquer l’assemblée générale du 31 août 2023 dont il est sollicité l’annulation.

Le syndic ne peut utilement soutenir que son mandat avait été valablement renouvelé lors de l’assemblée générale du 10 octobre 2022, où les copropriétaires de la résidence [Adresse 11] l’ont nommé en résolution 4 en qualité de syndic le cabinet CITYA SAINTE VICTOIRE représenté par Monsieur [N], pour une durée d’un an. Certes, il verse aux débats deux contrats de syndic du 10 octobre 2022 et du 31 août 2023.

En effet, outre le fait qu’il n’avait pas qualité pour convoquer cette assemblée générale du 10 octobre 2022, pas plus que celle du 31 août 2023 eu égard à la rétroactivité de l’annulation de l’assemblée générale l’ayant initialement désigné, il ne justifie pas avoir respecté la procédure exigée pour procéder à la nomination d’un nouveau syndic en informant préalablement le syndicat des copropriétaires de son intention de convoquer l’assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et en procédant à une mise en concurrence prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il convient de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 31 août 2023 de la résidence [Localité 12] PRINCIPAL.

Sur les demandes au titre du préjudice moral et du préjudice causé par l’attitude dolosive à l’encontre de la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE

Il n’est pas démontré par la SCI LE PAYS D’AIX de l’existence d’un préjudice moral qu’elle aurait personnellement subi par suite d’une attitude dolosive du syndic qui n’est pas démontrée, ni d’un préjudice moral consécutif à l’annulation de l’assemblée générale, de sorte que sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires [Localité 12] PRINCIPAL

En l’état des éléments susvisés qui établissent que la SCI DU PAYS D’AIX est bien fondée en sa demande d’annulation d’assemblée générale, il n’est démontré d’aucun préjudice moral pour le syndicat des copropriétaires qui sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Succombant principalement à l’instance, le syndicat des copropriétaires [Localité 12] PRINCIPAL représenté par son syndic en exercice sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera également condamné à payer à la SCI DU [Adresse 10] D’AIX la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes du syndicat des copropriétaires [Localité 12] PRINCIPAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées, tout comme la demande de distraction des dépens au profit de Maître MERGER.

Il est précisé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI DU PAYS D’AIX sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera repartie entre les autres copropriétaires.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, réputé contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Localité 12] PRINCIPAL en date du 31 août 2023 en son entier,

DEBOUTE la SCI DU PAYS D’AIX de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et attitude dolosive à l’encontre de la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Localité 12] PRINCIPAL représenté par son syndic en exercice de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts à l’encontre de la SCI DU PAYS D’AIX,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Localité 12] PRINCIPAL représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Localité 12] PRINCIPAL représenté par son syndic en exercice à payer à la SCI DU PAYS D’AIX la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Localité 12] PRINCIPAL représenté par son syndic en exercice de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de distraction des dépens au profit de Maitre MERGER ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI DU PAYS D’AIX sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera repartie entre les autres copropriétaires ;

REJETTE toute autre demande des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT