MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 24/03926 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MNGI

AFFAIRE : S.A. LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT / [V] [G] [U] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Carole ALBERT, Juge de l’exécution

Greffier : Anaïs GIRARDEAU

copie à

M^e Gabriel BELAICHE

M^e Sandra JUSTON

le

CRÉANCIER POURSUIVANT

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 379 502 644, et dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice dûment habilité et domicilié en cette qualité audit siège

venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), elle même venant aux droit de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA)

représentée à l’audience M^e Gabriel BELAICHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant comme avocat plaidant M^e Fabienne MERLIN-LABRE, avocat au barreau de Toulon,

DÉBITEUR SAISI

Monsieur [V] [G] [U] [X]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté à l’audience par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant comme avocat plaidant M^e Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de Dijon,

Le tribunal, après débats à l’audience publique du 09 Février 2026 a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 16 Mars 2026, avec avis que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Vu la procédure de saisie immobilière poursuivie par la S.A. LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à l’encontre de monsieur [V] [G] [U] [X] en vertu d’un commandement de saisie immobilière délivré le 31 Mai 2022 et publié le 11 Juillet 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 3]-en-Provencevolume 2024 S n°87 et portant sur les biens immobiliers suivants :

— Sur la commune de [Localité 4], dans un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 3]” soumis au régime de la copropriété et figurant au cadastre rénové de ladite commune sous les références suivantes :

— section AW n°[Cadastre 1] – lieudit [Localité 5] : 25 a 50 ca

— section AW n°[Cadastre 2] – lieudit [Localité 5] : 25 a 50 ca

— section AW n°[Cadastre 3] – lieudit [Localité 5] : 25 a 48 ca

— section AW n°[Cadastre 4] – lieudit [Localité 5] : 26 a 16 ca

— section AW n°[Cadastre 5] – lieudit [Localité 5] : 26 a 61 ca

— section AW n°[Cadastre 6] – lieudit [Localité 5] : 26 a 85 ca

— section AW n°[Cadastre 7] – lieudit [Localité 5] : 21 a 70 ca surface totale 01 ha 77a 80ca

et plus particulièrement les biens et droits immobiliers :

LOT NUMERO CINQUANTE CINQ (45)

Une VILLA portant le n° 45 au plan dépendant du bâtiment 45 élevée de deux étages sur rez-de-chaussée comprenant :

Au rez-de-chaussée : salon-séjour, coin cuisine

Au premier étage : deux chambres avec placard, dégagement, salle de bains, WC,

Au deuxième étage : une chambre, salle d’eau, placard

d’une surface habitable de 81,84 m² avec terrasse de 11,71 m² et un jardin de 23,50 m²

Et les 107/10 000èmes des parties communes générales.

Vu l’assignation signifiée le 09 Septembre 2024 et le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 11 Septembre 2024 ;

Vu les quatres renvois du dossier à la demande des parties lors des audiences du 21 octobre 2024, du 16 décembre 2024, du 28 avril 2025 et du 16 juin 2025, avant d’être retenu lors de l’audience du 15 septembre 2025 ;

Vu les conclusions du créancier poursuivant notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 16 avril 2025, aux fins de voir:

— débouter monsieur [V] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner monsieur [X] à payer au créancier poursuivant la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 12 avril 2024 à la somme de 442.262,11 euros outre intérêts postérieurs au taux de 6,51% l’an à compter du 12 avril 2024 et jusqu’à complet paiement outre mémoire,

— ordonner qu’en cas de vente amiable, les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables et que le notaire chargé de la vente devra transmettre le prix dès la signature de l’acte au séquestre désigné dans ledit cahier des conditions de vente,

— à défaut, déterminer les modalités de la vente,

— fixer les dates et heures de visites du bien saisi,

— autoriser la publication de la vente sur les sites Internet spécialisés en la matière d’enchères immobilières,

— en tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou le jour de la vente forcée, et les déclarer frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de M^e Gabriel BELAICHE, avocat inscrit au barreau d’Aix-en-Provence,

— condamner les requis aux dépens de l’instance qui n’entrent pas dans l’état de frais de saisie immobilière au profit de M^e Gabriel BELAICHE, avocat inscrit au barreau d’Aix-en-Provence, sur son affirmation d’en avoir fait l’avance ;

Vu les conclusions du débiteur saisi notifiées par le réseau privé virtuel des avocats, aux fins de voir:

In limine litis,

— surseoir à statuer jusqu’à l’issue de la procédure civile en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille et enregistrée sous le RG n°12/03887,

A titre principal,

— déclarer irrecevable comme prescrite l’action en exécution par voie de saisie immobilière de l’acte notarié de prêt du 04 novembre 2003,

— débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de l’intégralité de ses demandes et ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière,

A titre subsidiaire,

— disqualifier l’acte notarié de prêt du 04 novembre 2003 sous seing privé,

— débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de l’ensemble de ses prétentions et ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière,

En tout état de cause,

— dire et juger que le prix de vente du bien sera imputé sur le capital restant dû,

— débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de toutes ses autres demandes,

— condamner la société Crédit Immobilier de France Développement à payer à monsieur [X] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu le jugement en date du 15 décembre 2025, par lequel le juge de l’exécution a, avant dire-droit, ordonné la ré-ouverture des débats à l’audience du lundi 09 février 2026 à 09h00 afin d’inviter les parties à produire les actes de procédures (ordonnances et conclusions le cas échéant) liés aux instances civiles en cours, concernant le prêt fondant la présente procédure de saisie immobilière à l’encontre de monsieur [X] et ce afin de pouvoir apprécier les demandes formulées dans le cadre de la présente instance et d’apprécier, le cas échéant, le risque de contrariété de décisions et a sursis à statuer sur les demandes des parties ;

Vu les conclusions du créancier poursuivant “sur réouverture des débats” notifiées par le réseau privé virtuel des avocats, aux fins de voir:

— débouter monsieur [V] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner monsieur [X] à payer au créancier poursuivant la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 12 avril 2024 à la somme de 442.262,11 euros outre intérêts postérieurs au taux de 6,51% l’an à compter du 12 avril 2024 et jusqu’à complet paiement outre mémoire,

— ordonner qu’en cas de vente amiable, les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables et que le notaire chargé de la vente devra transmettre le prix dès la signature de l’acte au séquestre désigné dans ledit cahier des conditions de vente,

— à défaut, déterminer les modalités de la vente,

— fixer les dates et heures de visites du bien saisi,

— autoriser la publication de la vente sur les sites Internet spécialisés en la matière d’enchères immobilières,

— en tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou le jour de la vente forcée, et les déclarer frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de M^e Gabriel BELAICHE, avocat inscrit au barreau d’Aix-en-Provence,

— condamner les requis aux dépens de l’instance qui n’entrent pas dans l’état de frais de saisie immobilière au profit de M^e Gabriel BELAICHE, avocat inscrit au barreau d’Aix-en-Provence, sur son affirmation d’en avoir fait l’avance ;

Vu les conclusions du débiteur saisi notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 06 février 2026, aux fins de voir:

In limine litis,

— surseoir à statuer jusqu’à l’issue de la procédure civile en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille et enregistrée sous le RG n°12/03887,

A titre principal,

— déclarer irrecevable comme prescrite l’action en exécution par voie de saisie immobilière de l’acte notarié de prêt du 04 novembre 2003,

— débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de l’intégralité de ses demandes et ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière,

A titre subsidiaire,

— disqualifier l’acte notarié de prêt du 04 novembre 2003 sous seing privé,

— débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de l’ensemble de ses prétentions et ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière,

En tout état de cause,

— dire et juger que le prix de vente du bien sera imputé sur le capital restant dû,

— débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de toutes ses autres demandes,

— condamner la société Crédit Immobilier de France Développement à payer à monsieur [X] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu l’audience du 09 février 2026 lors de laquelle le dossier a été retenu et les parties ont comparu représentées par leur avocat respectif ;

Il conviendra de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS

Monsieur [X] explique faire partie des nombreuses victimes de la société Apollonia qui proposait des investissements immobiliers surestimés et n’avoir pu faire face aux obligations de remboursement à cause du surendettement créé par ces opérations.

Conseillés par la SAS Apollonia, monsieur [X] indique avoir acquis divers biens immobiliers destinés à la location financés par des emprunts. Ainsi, il joint un tableau en pièce n°2 récapitulant l’ensemble des achats effectués et notamment trois lots au sein de la copropriété le VILLAGE [Localité 6] à [Localité 7] (Lot 29/30 et 45).

Monsieur [X] a porté plainte pour escroquerie devant le tribunal de grande instance de Marseille et la CIFFRA devenue CIFD est également partie à la procédure.

Monsieur [X] a assigné, par acte délivré en septembre 2010, notamment la société CIFRAA aux droits de laquelle vient désormais le CIFD, devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de mettre en cause la responsabilité des établissements bancaires (RG 10/13199)

Parallèlement, par acte en date du 17 mai 2010, la société CIFRAA (devenu CIFD) a saisi le tribunal de grande instance de Dijon pour obtenir la condamnation de monsieur [X] à régler le montant de la créance. Le 24 octobre 2011, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance de Marseille en retenant l’exception de connexité avec la procédure en responsabilité engagée par le concluant. (RG 12/03887).

Par ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel, rendue le 15 avril 2022, ainsi qu’un arrêt de la chambre de l’instruction du 15 mars 2023 confirmé par un arrêt de la cour de Cassation du 25 septembre 2023, la société Apollonia, ses dirigeants, commerciaux, secrétaires, avocats et notaires attitrés sont renvoyés devant le tribunal correctionnel pour escroquerie et complicité d’escroquerie en bande organisée.

Le procès pénal s’est déroulé du 31 mars au 06 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

C’est dans ces conditions, que monsieur [X] a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière engagée à leur encontre par la SA Crédit Immobilier de France Développement.

Il résulte des éléments produits aux débats :

— que la vente est poursuivie en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique reçu le 04 novembre 2003 par Me [P] [N], notaire associé à [Localité 8] par lequel le Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la CIFFRA a consenti à monsieur [X] un prêt immobilier d’un montant en principal de 250.000 euros remboursable sur une durée initiale de 204 mois, au taux nominal initial de 4,70% l’an ; un privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionelle a été publié au SPF d'[Localité 8] 1 le 22 décembre 2003 sous les références 2003 V n°5912;

— qu’un commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré le 31 Mai 2022 et publié le 11 Juillet 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 3]-en-Provencevolume 2024 S n°87 ;

— que la saisie porte sur un ensemble immobilier tel que sus-visé;

— que sur l’origine de propriété, les droits immobiliers appartiennent à monsieur [X] pour les avoir acquis aux termes d’un acte de vente en l’état de futur achèvement reçu le 04 novembre 2003 par Me [P] [N], notaire associé à [Localité 8] dont une expédition a été publiée au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 8] 1 le 22 décembre 2003 sous les références volume 2003 P n°13655 ;

— que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 11 septembre 2024;

— que la créance réclamée par le Crédit Foncier de France Développement, lors du commandement de payer, s’établissait à la somme totale de 442.262,11euros (en principal intérêts frais) provisoirement arrêtée au 12 avril 2024, outre intérêts de retard postérieurs au taux contractuel de 6,51% l’an et jusqu’à parfait règlement, sans préjudice des autres frais notamment des frais judiciaires et de ceux d’exécution, décomposée comme suit :

— capital restant dû au 13 novembre 2008 241.923,46 euros

— échéances impayées au 13 novembre 2008 16.101,18 euros

— intérêts échus au 13 novembre 2008 151,24 euros

— indemnité 7% prévue à l’acte 16.934,64 euros

Total dû au 13 novembre 2008 275.110,52 euros

— intérêts échus du 14 novembre 2008

au 12 avril 2024 au taux de 6,51% 216.575,24 euros

— intérêts à échoir jusqu’au parfait paiement

au taux de 6,51% Mémoire

— règlements client 49.423,65 euros

— frais de procédure Mémoire

TOTAL GENERAL dû au 12 avril 2024 outre mémoire 442.262,11 euros

Sur les contestations,

— sur la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure civile en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille RG 12/03887,

Selon les dispositions de l’article R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution,

“en matière de compétence d’attribution, tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence.

Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’ article R. 3252-17 du code du travail, selon le cas, il a compétence pour accorder un délai de grâce.

Le juge de l’exécution peut relever d’office son incompétence.”

Selon les dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, “la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.”

En l’espèce, monsieur [X] sollicite qu’il soit sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure civile pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille et enregistrée sous le numéro RG 12/3887, indiquant qu’il a déposé des écritures sollicitant la nullité des contrats de prêts dans cette procédure.

En réplique, le Crédit Immobilier de France Développement s’oppose au sursis à statuer en page 14/33 de ses écritures indiquant que la demande n’est ni justifiée ni de droit et que la procédure se poursuit aux risques et périls du poursuivant qui n’a d’autre choix que celui de recouvrer ses créances.

Aux termes de la demande formulée lors de la réouverture des débats, les parties produisent:

— l’ordonnance d’incident rendue le 01er juin 2017 par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Marseille dans le dossier RG 12/3887,

— la décision rendue par la cour d’appel d'[Localité 8] le 19 avril 2018 confirmant l’ordonnance rendue le 1er juin 2017,

— une ordonnance de disjonction en date du 06 juin 2019 concernant l’action en paiement introduite par la S.A Crédit Immobilier Frande Développement venant aux droits du CIFFRA inscrite au rôle RG 12/03887 et l’action en responsabilité introduite par monsieur [X] sous le numéro RG 10/13199,

— une ordonnance d’incident plaidé le 15 mai 2025 et mise à disposition le 30 juillet 2025 par laquelle un calendrier de procédure a été fixé et notamment un renvoi pour plaidoirie au fond de l’affaire à l’audience du 28 mai 2027,

— les conclusions au fond n°3 de monsieur [X] dans la procédure n°RG 12/3887 notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 novembre 2025.

Il sera relevé qu’il résulte des dernières conclusions au fond notifiées par monsieur [X] dans l’instance en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille (RG12/03887) que ce dernier sollicite, outre à titre in limine litis un sursis à statuer dans l’attente de la décision civile dans l’instance n°RG 10/13199, à titre principal de voir prononcer la nullité des contrats de prêts consentis à monsieur [X] par la CIFRAA et, à titre subsidiaire de juger que la responsabilité de la société CIFD est engagée à raison des fautes de son mandataire Apollonia et de ses fautes personnelles.

Si le créancier peut détenir deux titres exécutoires, cela ne peut être au mépris d’une bonne administration de la justice et au risque d’une contrariété de décisions.

Si le CIFD fait valoir qu’il n’est pas d’une bonne administration de la justice de statuer dans un délai qui ne serait pas raisonnable, force est de constater que la procédure actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille, qui sera amené à statuer sur la nullité des prêts fondant le titre exécutoire, a nécessairement une conséquence sur la phase d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et pour éviter toute contrariété de décision sur la validité du titre exécutoire fondant la saisie immobilière, il y a lieu d’ordonner d’office un sursis à statuer sur les demandes formulées par les parties, dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Marseille (RG 12/03887 ) et d’ordonner la suspension de la procédure de saisie immobilière.

Les demandes des parties et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant comme juge de l’exécution, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

SURSOIT à statuer sur les demandes de la société Crédit Immobilier de France Développement ainsi que sur celles de monsieur [V] [X] dans l’attente de la décision à intervenir par le tribunal judiciaire de Marseille dans l’instance RG n°12/03887;

RENVOIE l’affaire à l’audience du lundi 14 décembre 2026 à 9h00 ;

DIT que la partie la plus diligente pourra toujours nous saisir, par conclusions, le cas échéant, à charge pour elle de justifier de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Marseille ;

RESERVE les demandes des parties et les dépens.

Fait et signé au tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 16 mars 2026 par madame Carole ALBERT, juge de l’exécution et madame Anaïs GIRARDEAU, greffière et, prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION