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DOSSIER : N° RG 24/00059 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMU2

JUGEMENT DU: 09/09/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 12] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Jean-Luc ESTEBE,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 29 Novembre 2024 et plaidoirie du 10 Juin 2025

En présence de Charlotte [E], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 11] SUIT,

FAITS ET PROCÉDURE

Le projet de renouvellement urbain du [Adresse 10] à [Localité 12] engagé par [Localité 12] MÉTROPOLE a été déclaré d’utilité publique suivant arrêté du 29 décembre 2023 rectifié le 12 janvier 2024, [Localité 12] MÉTROPOLE étant autorisée à acquérir amiablement ou par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à sa réalisation.

Suivant acte en date des 11, 17 et 19 juillet 2023, [Localité 12] METROPOLE a acquis par exercice du droit de préemption urbain un local commercial édifié sur la parcelle [Cadastre 6] BN [Cadastre 2], dans lequel [N] [V] exploite un café, sous l’enseigne “Café du Lac”.

Le Juge de l’expropriation de la Haute-Garonne, par ordonnance du 4 juin 2024, a donné acte à [Localité 12] METROPOLE de cette cession intervenue à son profit avant la déclaration d’urilité publique.

Les parties n’ont pu s’accorder sur le montant de l’indemnisation.

Le 1er octobre 2024, [Localité 12] METROPOLE a saisi le Juge de l’expropriation de la Haute-Garonne aux fins de fixation de l’indemnité.

[N] [V] a constitué avocat.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 29 novembre 2024, à l’issue duquel les parties ont été informées de la date de l’audience de jugement.

L’affaire a été plaidée et le commissaire du Gouvernement entendu au cours de l’audience du 10 juin 1024.

Il est renvoyé aux derniers mémoires des parties pour l’exposé de leurs demandes et de leurs moyens et aux conclusions du commissaire du Gouvernement pour celui des éléments nécessaires à l’information de la juridiction qu’il a recueillis et l’évaluation qu’il propose.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA CONSISTANCE DU BIEN

Le bien sous DUP correspond à la parcelle [Cadastre 6] BN [Cadastre 4] lot [Cadastre 1] située dans le centre commercial [Adresse 8] [Adresse 7], sur laquelle est édifié un local commercial de 80 m² dans lequel [N] [V] exerce une activité de restauration rapide en vertu d’un bail commercial qui lui a été consenti par la SCI LES TOITS en date du 1er septembre 2022 d’une durée de 9 ans.

SUR LES INDEMNITÉS

Selon l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date du jugement. Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, le loyer stipulé au bail s’élève à 5 000 euros par an.

Le commissaire du gouvernement a procédé à une étude de loyer dont il ressort que la valeur locative annuelle du marché local peut-être estimée à 168 euros le m², soit 13 440 euros pour 80 m².

[N] [V] lui fait grief de ne pas tenir compte de la terrasse de 80 m² sur la voie publique qui lui permet de doubler sa surface d’exploitaton, mais rien n’indique que tel n’est pas le cas aussi des termes de comparaison.

Le différentiel de loyer sera donc chiffré à 8 440 euros (13 440 – 5 000).

Compte-tenu de la situation du local derrière le métro mais face au lac de [Localité 9], le coéficient intermédiaire de 5 sera retenu.

La valeur du droit au bail s’établit ainsi à 42 200 euros (8 440 x 5).

[Localité 12] METROPOLE fait valoir que ce montant doit être minoré pour tenir compte du fait que le local a été édifié sans autorisation d’urbanisme et constitue une construction irrégulière, ce qui a un effet sur la valeur du droit au bail.

Par délibération du conseil municipal du 23 octobre 2007, la commune de Toulouse a décidé de vendre la parcelle en cause à la SCI CHAL, laquelle a obtenu un permis de construire en date du 26 décembre 2007.

La commune de [Localité 12] n’a toutefois pas régularisé la vente puis elle a fait constater en 2013 la caducité du permis de construire.

Par jugement du 11 mars 2016, le tribunal administratif de Toulouse a annulé le constat de caducité du PC et la décision refusant de régulariser la vente, jugement que la Cour administrative d’appel de Bordeaux a confirmé le 12 octobre 2018.

Le 1er septembre 2022, la SCI LES TOITS, venant aux droits de la SCI CHAL, a donné le local à bail puis la commune de Toulouse, après avoir refusé pendant plusieurs années d’exécuter les décisions judiciaires, a fini par se résoudre à régulariser la vente, après avoir déposé une déclaration d’intention d’aliéner à la suite de laquelle TOULOUSE METROPOLE a préempté la parcelle [Cadastre 6] BN [Cadastre 2] puis en a fait l’acquisition par acte du 11 juillet 2023.

Il est donc avéré que le local dans lequel [N] [V] exerce son activité a été construit sans autorisation d’urbanisme, mais aussi que le constat de la caducité du PC a été annulé par les juridictions bordelaises, de sorte que cet état de fait, imputable pour l’essentiel au comportement dommageable de la commune de Toulouse, rend pour le moins incertaine l’issue d’une action judiciaire en démolition devant le Tribunal judiciaire, et en toutes hypothèses ne parait pas de nature à affecter la valeur du droit au bail.

L’indemnité sera donc fixée à 42 200 euros et l’indemnité de remploi à 3 070 euros. (23 000 x 5 % + 19 200 x 10 %).

Le surplus des demandes de [N] [V], qui ne sont pas justifiées, seront rejetées.

SUR LES DÉPENS

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

SUR LES FRAIS NON COMPRIS DANS LES DÉPENS

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de condamner [Localité 12] METROPOLE à payer 2 000 euros.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge de l’expropriation,

Statuant par jugement susceptible d’appel,

— fixe à 42 200 euros et à 3 070 euros les indemnités revenant à [N] [V],

— condamne [Localité 12] METROPOLE à payer 2 000 euros à [N] [V] au titre des frais non compris dans les dépens,

— laisse les dépens à la charge de l’expropriant.

LA GREFFIÈRE LE JUGE

Marie GIRAUD Jean-Luc ESTÈBE