Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 10 février 2026, n° 23/01610

TJ Aix-en-Provence 10 février 2026

Arguments

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Rejeté
Violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965
La cour a estimé que la fermeture du portail ne constitue pas une atteinte à la destination de l'immeuble et n'empêche pas l'exercice de l'activité commerciale, rejetant ainsi la demande d'annulation.
Rejeté
Atteinte à l'exploitation normale des commerces
La cour a jugé que la fermeture du portail ne porte pas atteinte à l'activité commerciale, car l'accès peut se faire à pied et n'impacte pas la jouissance des parties privatives.
Rejeté
Hostilité du syndicat des copropriétaires
La cour a constaté l'absence de preuve d'une faute du syndicat et d'un lien de causalité entre la fermeture du portail et le préjudice allégué, rejetant ainsi la demande de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 10 févr. 2026, n° 23/01610
Numéro(s) :	23/01610
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	18 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNETAnne-Sophie LAMY
Parties :	S.C.I. MONGIN c/ Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

10 Février 2026

ROLE : N° RG 23/01610 – N° Portalis DBW2-W-B7H-LYYC

AFFAIRE :

S.C.I. MONGIN

Syndic. de copro. [Adresse 4]

GROSSE(S)délivrée(s)

la SELARL C.L.G.

M^e Anne-Sophie LAMY

COPIE(S)délivrée(s)

la SELARL C.L.G.

M^e Anne-Sophie LAMY

N°

2026

CH. CONSTRUCTION

DEMANDERESSE

S.C.I. MONGIN,

immatriculée au RCS d’Aix en Provence n°314 153 735, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Anne-Sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]

[Adresse 4], sis [Adresse 3],

pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL CITYA SOGEMA, immatriculée au RCS d’Aix en Provence n° 523 068 179 ,dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

en présence aux débats de Monsieur [C] [E] auditeur de justice et Madame [N] [T] greffier stagiaire

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Décembre 2025, après dépôt des dossiers par les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La [Adresse 4] est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dont le syndic en exercice est le cabinet CITYA SOGEMA.

La SCI MONGIN est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n° 299 à 304 à usage de commerce et donné à bail respectivement pour une activité de vente de pièces détachées automobiles et pour un commerce d’épicerie.

Lors de l’Assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2023, a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés la Résolution n° 37 correspondant au vote des horaires de fermeture de la copropriété avec portail automatique, ouvert de 7h à 19h, du lundi au vendredi inclus et la fermeture permanente du vendredi soir 19h au lundi matin 7h, et les jours fériés.

Par exploit d’huissier en date du 14 avril 2023, la société MONGIN a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction aux fins de voir prononcer l’annulation de la résolution n° 37 du procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2023 pour violation des dispositions des article 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 21 mai 2025, la SCI MONGIN demande à la juridiction de :

annuler la résolution n°37 du Procès-Verbal d’Assemblée Générale du 28 février 2023 du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] votée a la majorité de l’article 24.Retenir qu’en conséquence de l’annulation de la résolution contestée le portail devra rester ouvert du lundi au samedi inclus de 7 heures à 19 heures pour permettre une exploitation normale des commerces dont l’existence est prévue au règlement de copropriétédébouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionscondamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à la SCI MONGIN une somme de 5.000 euros à titre de dommages et interêts, somme au paiement de laquelle la SCI MONGIN sera dispensée de participer en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965dispenser la SCI MONGIN des frais de la présente procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à la SCI MONGIN une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande à la juridiction de :

rejeter l’ensemble des demandes de la SCI MONGIN ;condamner la SCI MONGIN à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 23 janvier 2025, l’affaire a été clôturée à effet différé au 18 novembre 2025 et fixée pour plaidoirie à l’audience du 02 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à l’annulation de la résolution n°37 de l’Assemblée Générale du 28 février 2023

Il résulte des dispositions de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 que « les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

Il résulte de l’article 25 g) de la loi du 10 juillet 1965 que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété».

Enfin, il résulte des dispositions de l’article 26 de ladite loi que « (…) L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »

Il a été rappelé par la jurisprudence que la règle posée par l’article 26 ne vise pas n’importe quelle atteinte indirecte aux modalités de jouissance des parties privatives, mais seulement les atteintes contraires au respect de la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il est établi par les procès-verbaux d’assemblée générale produits que lors de l’assemblée générale du 16 avril 2021, il a été décidé par l’assemblée générale des copropriétaires d’effectuer les travaux ayant pour objet la fermeture de la copropriété avec un portail automatique par l’entreprise ASF à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Lors de l’assemblée générale du 28 février 2023, il a été soumis au vote des copropriétaires « la résolution n°37 : vote des horaires d’ouverture/fermeture du portail de la résidence article 24 » ainsi libellée : « l’Assemblée Générale décide de la fermeture de la copropriété avec portail automatique ouvert de 7H à 19h du lundi au vendredi inclus et la fermeture permanente du vendredi soir 19H au lundi matin 7H et les jours fériés ». Huit copropriétaires se sont abstenus, huit copropriétaires ont voté contre, dont la SCI MONGIN et 48 copropriétaires représentant 3612 tantièmes/4722 tantièmes ont voté pour, de sorte que la résolution a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

La SCI MONGIN soutient que l’Assemblée Générale a violé les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’en décidant de fermer l’accès à la résidence du vendredi soir 19h au lundi matin 7h, elle lui a imposé une modification de ses modalités de jouissance de ses parties privatives, le samedi étant un jour d’activité pour les commerces de la copropriété donc celle de son locataire.

Il ressort du règlement de copropriété et du bail commercial versé que le bien appartenant à la SCI MONGIN est un local affecté à un usage commercial. Il est composé d’une pièce principale de 40M2, d’une pièce obscure attenante et d’une petite pièce équipée d’un WC et d’un lavabo. Il a été donné à bail commercial, d’abord à Monsieur [G] [W] puis à Monsieur [J] [Z] à compter du 1er août 2024. Ce dernier dans une attestation versée, indique que la fermeture du portail le samedi constitue un handicap commercial, la clientèle qui vient notamment chercher des colis dans son local qui sert de stockage des colis ne pouvant se stationner à l’intérieur.

D’autres attestations de commerçants sont produites en ce sens, notamment les commerces de coiffure et d’esthétique.

Cependant, il convient de constater que le fait de fermer le portail extérieur de la résidence du vendredi 19h au lundi 7h ne constitue pas une atteinte contraire au respect de la destination de l’immeuble en ce que cela n’empêche pas un exercice habituel de l’activité commerciale au sein de la résidence puisqu’elle peut parfaitement, comme cela n’est pas contesté, être rejointe à pied. Le local appartenant à la SCI MONGIN est loué et il donne sur la rue. Il ne se trouve pas à l’intérieur de l’immeuble de sorte qu’il n’est pas démontré de ce que cette fermeture de portail, si ce n’est qu’elle oblige les clients à se garer à l’extérieur, porterait atteinte à la visibilité de cette activité commerciale. Il n’est pas plus établi qu’elle porte atteinte au bail commercial qui ne donne à bail que le local commercial qui le compose et non des places de parking afférentes. Aucune incompatibilité de la fermeture de ce portail avec l’exercice de l’activité commerciale n’est donc démontrée.

Au surplus, comme le soulève utilement le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété ne prévoit pas un accès en voiture aux locaux commerciaux, ce d’autant qu’il ressort du règlement de copropriété, que chaque place de parking référencée est affectée à un lot de copropriété, le stationnement étant au demeurant interdit sur les voies intérieures.

Dès lors et contrairement à ce qui est soutenu par la SCI MONGIN, il n’est pas rapporté la preuve d’une violation des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui justifierait une annulation de la résolution numéro 37.

Par conséquent, la demande d’annulation de la résolution n°37 présentée par la SCI MONGIN sera rejetée, tout comme la demande de retenir qu’en conséquence de l’annulation de la résolution contestée le portail devra rester ouvert du lundi au samedi inclus de 7 heures à 19 heures pour permettre une exploitation normale des commerces dont l’existence est prévue au règlement de copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI MONGIN sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts au regard de l’hostilité dont ferait preuve le syndicat des copropriétaires à son égard qui aurait fait voter une nouvelle résolution sur les horaires et qui n’aurait que faire de la résolution à intervenir. Elle soutient qu’elle subirait de ce fait un préjudice certain et direct résultant notamment des frais de procédure engendrés par la procédure d’expulsion de son ancien locataire Monsieur [W], redevable à son égard d’une dette de 10000 euros.

Cependant, comme le relève le syndicat des copropriétaires, force est de constater que la SCI MONGIN échoue à rapporter la preuve d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires et procède par simple affirmation. Le fait qu’elle ait soumis au vote d’assemblée générale les horaires d’ouverture définitif du portail en 2024, confirmant les horaires litigieux, ne relève pas d’un comportement fautif, celle-ci assurant la gestion de la copropriété comme cela relève de sa mission. Si l’on comprend des pièces produites qu’il existe des relations tendues entre les commerçants et le syndicat des copropriétaires, l’on comprend également que ces difficultés portent sur le respect du règlement de copropriété et les incivilités pouvant découler de nuisances sonores ou de stationnement du fait de la circulation des clients dans les commerces et ne caractérise pas une faute du syndicat des copropriétaires.

Au surplus, la SCI MONGIN n’établit pas plus que ce comportement allégué lui génèrerait un préjudice, aucun lien de causalité n’étant établi entre la prétendue hostilité du syndicat des copropriétaires non démontrée et le préjudice allégué, résultant du non-paiement par son locataire de ses loyers, sans démonstration de ce qui établirait que ce non-paiement serait la conséquence de la fermeture du portail le week-end, alors même qu’il n’est pas rapporté la preuve de ce que le magasin exploité par l’ancien locataire restait ouvert le samedi.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI MONGIN de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Succombant principalement à l’instance, la SCI MONGIN sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de la SCI MONGIN au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront rejetées. La SCI MONGIN sera également déboutée de sa demande de dispense des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI MONGIN de sa demande d’annulation de la résolution n°37 du procès-verbal d’Assemblée Générale du 28 février 2023 de la [Adresse 4],

DEBOUTE la SCI MONGIN de sa demande de maintien d’ouverture du portail du lundi au samedi inclus de 7h à 19h,

DEBOUTE la SCI MONGIN de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI MONGIN à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MONGIN aux entiers dépens,

DEBOUTE la SCI MONGIN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE toute autre demande des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT