TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00003 – N° Portalis DBW2-W-B7K-M6WU

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [C] [R]

né le 29 Juin 1954 à (13), demeurant [Adresse 14]

Madame [E] [R] épouse [K] [U]

née le 21 Juillet 1955 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Catherine OHANESSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.N.C. BAR TABAC DE LA FONTAINE, immatriculée au RCS de [Localité 15], sous le numéro 914 973 136, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Lucien SIMON de la SELARL SIMON AVOCAT, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître MERCURIO

SNC GIC, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro de SIRET 435 315 650, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante,

AXA FRANCE IARD, SA immatriculée au RCS 720 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante,

DÉBATS

A l’audience publique du : 13 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Janvier 2026, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 27 Janvier 2026

Le 27 Janvier 2026

Grosse à :

M^e Catherine OHANESSIAN, Maître Lucien SIMON de la SELARL SIMON AVOCAT

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] sont propriétaires en indivision d’un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 10].

Ce local est loué à la SNC BAR TABAC DE LA FONTAINE suite à une cession du fonds de commerce datée du 26 octobre 2022 par le précédant occupant des lieux, la SNC GIC.

Suite à un rapport des services techniques municipaux, le Maire de la Commune de [Localité 10] prendra, le 31 juillet 2025, un arrêté de péril concernant le bâtiment du fait de :

Chute de portions de corniches en façade,Présence de fissure,Un IPN rouillé en façade,Un affaissement du plafond,Une cage d’escalier présentant des fissuresUn effondrement partiel du plafond de la réserve

Par ordonnance en date du 31 juillet 2025, le Tribunal Administratif de Marseille a désigné Monsieur [N] en qualité d’expert afin d’examiner l’immeuble dont rapport est communiqué le 4 août 2025 et à la suite duquel un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble est pris par le Maire de la Commune de LAMBESC.

Le sinistre est déclaré à la compagnie d’assurances AXA France IARD, assureur du bien pour les bailleurs. Toutefois, il leur sera opposé un refus de garantie le 1er septembre 2025.

Suite à la réalisation de travaux urgents préconisés par l’expert judiciaire, il est mis fin à l’arrêté de péril imminent le 18 août 2025.

Le 13 août 2025, Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] font constater l’ensemble des désordres affectant le bâtiment par Commissaire de Justice.

Le 13 septembre 2025, Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] font intervenir Monsieur [X] en qualité d’expert afin d’examiner le bâtiment. Celui-ci expose notamment qu’un mur porteur a été abattu, un mur affaiblit par la pose d’un coffre-fort et qu’une verrière s’est vu supprimée provoquant des infiltrations ayant dégradé une poutre.

Par courrier en date du 28 novembre 2025, le Maire de [Localité 10] a mis en demeure les requérants de procéder à des travaux de sécurisation avant le 30 janvier 2026.

Par ordonnance en date du 2 janvier 2026, Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] sont autorisés à assigner les requises selon la procédure d’heure à heure.

Par actes en date du 5 janvier 2026, Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] ont fait assigner la SNC BAR TABAC DE LA FONTAINE, la SNC GIC et la compagnie d’assurances AXA France IARD aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 12 janvier 2025, la SNC BAR TABAC DE LA FONTAINE ne s’oppose pas à la demande d’expertise et sollicite que les requérants soient condamnés à réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 500 euros par jour de retard afin de permettre à l’activité de reprendre.

A l’audience du 13 janvier 2026, les parties ont maintenu leurs prétentions contenues dans l’assignation et les conclusions produites. Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] s’opposent oralement à la demande de réalisation des travaux sous astreinte.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions sus-visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SNC GIC et la compagnie d’assurances AXA France IARD, bien que régulièrement assignées n’ont pas comparu ni constitué avocat de sorte que la décision, susceptible d’appel, sera réputée

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] sollicitent une expertise judiciaire portant sur l’ensemble des désordres affectant l’immeuble dont ils sont propriétaires, notamment afin d’en déterminer l’origine mais avant tout pour les faire constater contradictoirement.

Ils évoquent ainsi les injonctions faites par la Mairie de [Localité 10] à réaliser les travaux et la nécessité de déterminer les responsabilités pour financer les travaux nécessaires.

Ils produisent à l’appui de leur demande, notamment un rapport d’expertise privée établi le 13 septembre 2025 et établissant les causes des désordres et notamment le fait qu’un mur porteur a été abattu et qu’une verrière a été retirée. Ils produisent également un procès-verbal de constat établi le 13 août 2025 par un commissaire de justice matérialisant l’ensemble des éléments relevés postérieurement par l’expert en construction.

En réponse, la SNC BAR TABAC DE LA FONTAINE ne s’oppose pas à la demande d’expertise.

Sur ce, il est manifeste que le bien de Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] est l’objet de troubles trouvant leurs origines dans des travaux susceptibles d’avoir été conduits par un des locataires des requérants. Il est suffisamment établi que des modifications ont été apportés à l’immeuble et ont conduit aux différents désordres constatés.

Ce faisant, il apparaît nécessaire d’établir contradictoirement dans le cadre de la présente, l’ensemble des désordres et de déterminer leurs origines.

En l’état de ces éléments, Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] justifient d’un motif légitime à ce qu’une expertise soit ordonnée, à leurs frais avancés.

Il sera tenu compte des observations des parties concernant la mission de l’expert judiciaire nommé.

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 du Code de Procédure Civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou les mesure de remises en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En outre en cas d’obligation non sérieusement contestable, il a la possibilité d’accorder une provision ou d’ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est sollicité de la part de la SNC BAR TABAC DE LA FONTAINE que Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] soient également condamnés à réaliser sous astreinte les travaux nécessaires et préconisés par l’expert afin de pouvoir reprendre l’activité du local.

Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] s’opposent oralement à cette demande lors de l’audience.

En l’état des éléments dans les débats, en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1) De délivrer au preneur la chose louée

2) D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3) D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le bailleur a donc l’obligation de donner à son preneur un local permettant d’exercer son activité. S’il est démontré que les travaux de mise en sécurité ont été effectués et constats par la mairie de [Localité 10], il n’en demeure pas moins que des travaux de confortement sont encore nécessaires en vertu d’un nouvel arrêté de mise en sécurité pris le 16 octobre 2025.

Toutefois les différents rapports et constats produits dans les débats permettent de supposer que les désordres ne sont pas le fruit d’une vétusté mais bien d’une intervention volontaire susceptible de peser sur un des locataires de Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H].

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] à procéder aux travaux de mise en sécurité du bâtiment, tels que prescrits par la mairie de [Localité 10] dans son arrêté du 16 octobre 2025, à défaut pour les preneurs d’apporter le moindre élément de preuve quant leur demande globale de remise en état du bâtiment.

La SNC BAR TABAC DE LA FONTAINE sera déboutée de sa demande d’astreinte.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens sur le sort desquels le juge des référés doit statuer, en application des dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, seront mis à la charge de Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H], sauf décision ultérieure du juge du fond.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, réputée contradictoire et en premier ressort

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder

[D] [N]

Diplôme d’ingénieur des travaux du bâtiment

[Adresse 7]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 13]. : 06.28.56.06.12

Courriel : [Courriel 9]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, serment préalablement prêté,

avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux du litige, situés à [Adresse 11], les visiter et les décrire,Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, Entendre tout sachant,Décrire l’état du bien de Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] et dire s’il est affecté des désordres tels que visés dans l’assignation et les pièces annexées, et notamment le rapport d’expertise en date du 13 septembre 2025 ainsi que le procès-verbal de constat établi le 13 août 2025,Déterminer la date d’apparition des désordres, malfaçons ou inachèvements,Déterminer la ou les causes des désordres, notamment s’ils proviennent d’un défaut de conception, d’une non-conformité aux documents contractuels, aux règles de l’art, d’une exécution défectueuse, d’un mauvais entretien, d’une vétusté ou de toute autre cause,En cas de pluralité de causes, indiquer la part incombant à chaque cause,Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bien et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,Décrire et chiffrer poste par poste les travaux de reprise nécessaires et les travaux restant à effectuer ou de mise en conformité à l’aide de devis d’entreprises fournies par les parties en précisant la durée prévisible des travaux,Donner tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction saisie, le cas échéant, de statuer sur l’imputabilité des désordres et les responsabilités encourues,Fournir au tribunal tous éléments de fait d’appréciation des préjudices subis,Faire toutes observations ou constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,Plus généralement répondre à toutes les questions des parties,Soumettre son pré-rapport aux parties.

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l‘importance et le coût des travaux,

DISONS que l’expert devra déposer un pré-rapport auprès des parties en leur laissant un délai suffisant pour présenter un dire, avant le dépôt de son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au Greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de douze mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 4.000 euros HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, augmenté de la TVA si l’expert justifie y être assujetti,

DISONS que Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] devront consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 4.000€ H.T à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] dès que l’expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime, ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans les deux mois à compter de sa désignation, et en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et que l’expert ne pourra poursuivre sa mission tant que la consignation supplémentaire ne sera pas versée,

CONDAMNONS Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] à procéder aux travaux prescrits dans l’arrêté de péril de la mairie de [Localité 10] en date du 16 octobre 2025,

REJETONS la demande d’astreinte formée par la SNC BAR TABAC DE LA FONTAINE,

DISONS que, sauf décision ultérieure du juge du fond, Monsieur [C] [R] et Madame [E] [H] supporteront la charge des dépens de la présente instance,

DISONS que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE