TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/13297 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3BKK

N° MINUTE : 2

Assignation du :

29 Septembre 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le : 05/05/2026

à M^e COHEN et M^e GEISSMANN-ACHILLE

JUGEMENT

rendu le 05 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [W] PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0051

DEFENDERESSE

S.A.S. [P] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Béatrice GEISSMANN ACHILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0033

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 22 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé renouvelé du 17 octobre 2018, la S.C.I. [W] Patrimoine a donné à bail en renouvellement à la S.A.S. [P] [X] des locaux à usage commercial sis [Adresse 3]. Le bail a été consenti à effet rétroactif du 1er avril 2012 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel initial de 140.000 euros hors taxes et hors charges.

Il a comme destination l’usage exclusif de vente de tous produits alimentaires conservés par le froid et autre technologie de conservation ainsi que tous produits et prestations complémentaires et connexes, à l’exclusion de toutes autres activités.

Par exploit d’huissier en date du 24 mars 2021, la S.A.S. [P] [X] a fait délivrer à la S.C.I. [W] Patrimoine une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021, moyennant un loyer révisé selon la variation de l’indice ILC.

La S.C.I. [W] Patrimoine a, par acte d’huissier du 24 juin 2021, accepté le principe de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel de 265.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé en date du 11 octobre 2021, la S.A.S. [P] [X] a refusé le montant du loyer annuel proposé par la S.C.I. [W] Patrimoine et a sollicité qu’il soit fixé à 153.812,55 euros en application de la règle du plafonnement des loyers commerciaux.

Par exploit d’huissier en date du 28 mars 2023, la S.C.I. [W] Patrimoine a signifié un mémoire en demande aux fins notamment de fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle de 265.000 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, de solliciter le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et subsidiairement, d’ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et, le cas échéant, de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au loyer actuel.

Par exploit d’huissier en date du 29 septembre 2023, la S.C.I. [W] Patrimoine a fait assigner la S.A.S. [P] [X] aux fins de :

« – JUGER que par l’effet de la réponse à demande de renouvellement de bail en date du 24 juin 2021 le bail commercial portant sur le [Adresse 3] s’est trouvé renouvelé pour une durée nouvelle de 9 années à compter du 1er avril 2021 ;

— FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 265.000 € hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— CONDAMNER la société [P] [X] au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an.

Subsidiairement,

Si le Tribunal ne pouvait statuer de plano, la société [W] PATRIMOINE sollicite la désignation de tel expert qu’il lui plaira, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé au loyer actuel.

L’expert aura pour mission de :

— Convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— Visiter les locaux litigieux et les décrire ;

— Entendre les parties en leurs dires et explications ;

— Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité ;

— Rechercher la valeur locative au 1er avril 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination, des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage en reprenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;

— Rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— Dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ;

— CONDAMNER la société [P] [X] au dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile qui pourront être recouvrés directement par mètre ville Cohen conformément aux dispositions de l’article 699 du même code. »

Par jugement avant-dire droit du 9 avril 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

— constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er avril 2021 ;

— ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33, et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce et désigné M. [V] [A] pour y procéder.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 19 juin 2025.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 19 janvier 2026, la S.C.I. [W] Patrimoine demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— ordonner une mesure de médiation ;

— débouter la S.A.S. [P] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— écarter les règles du plafonnement de l’article L.145-34 du code de commerce en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et d’une hausse significative du montant de la taxe foncière au cours du bail expiré ;

— enjoindre la S.A.S. [P] [X] à communiquer son chiffre d’affaires entre 2012 et 2021 certifié par un commissaire au compte, à défaut rejeter l’attestation de chiffres d’affaires communiquée par [P] [X] comme non probante ;

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme de 271.700 euros hors taxes et hors charges par an ;

A titre subsidiaire,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme de 167.000 euros hors taxes et hors charges par an, correspondant à la valeur locative évaluée par Monsieur l’expert [G] [T] ;

En tout état de cause,

— condamner la S.A.S. [P] [X] au paiement des intérêts sur les arriérés de loyer à compter du 1er avril 2021 avec capitalisation des intérêts ;

— condamner la S.A.S. [P] [X] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire et la rembourser en conséquence de la somme de 2925 euros TTC dont elle a fait l’avance ;

— condamner la S.A.S. [P] [X] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. [W] Patrimoine énonce :

— que le plafonnement du loyer doit être écarté aux motifs qu’au cours du bail expiré, est intervenue une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— que s’agissant d’un commerce de vente de surgelés, l’évolution des facteurs locaux de commercialité doit s’apprécier à l’échelle de l’arrondissement compte tenu de l’absence de concurrence de commerces de surgelés et dans un rayon de 400 mètres pour les autres éléments, contrairement à ce qu’a fait l’expert judiciaire ;

— que d’importantes constructions nouvelles telles que relevées par l’expert judiciaire, une réhabilitation ainsi que la croissance des locations saisonnières au cours du bail expiré constituent des éléments favorables et notables pour le commerce exercé par la S.A.S. [P] [X], notamment en ce qu’ils apportent un flux de chaland supplémentaire important plus particulièrement pour le déjeuner et pour les courses quotidiennes ;

— que l’existence du Bon marché à proximité des constructions nouvelles est indifférent, dès lors que cette enseigne concerne essentiellement une clientèle touristique et non une clientèle résidentielle laquelle est plus encline à se rendre à [P] [X] ;

— que l’augmentation du pouvoir d’achat des ménages au cours du bail expiré dans les [Localité 4] dont dépendent les locaux loués constitue un élément favorable et notable d’évolution des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour l’activité exercée par la S.A.S. [P] [X] ;

— que l’évolution des commerces présents dans le secteur dont dépendent les locaux loués est très attractive et favorable pour le commerce considéré, le nombre de commerces d’alimentation et les enseignes nationales ayant augmenté au cours du bail expiré ;

— que la survenance de la crise sanitaire au cours du bail expiré a une incidence favorable sur le marché des produits surgelés auquel appartient la S.A.S. [P] [X], en ce qu’elle a permis d’attirer 500.000 nouveaux consommateurs pour la preneuse ;

— que l’inauguration du siège social de la société Kering à proximité des locaux loués est de nature à générer un flux de chaland supplémentaire qualitatif avec un pouvoir d’achat élevé qui est favorable au commerce exercé ;

— que l’évolution positive de la fréquentation piétonne entre 2020 et 2021 dans le [Localité 5] dont dépendent les locaux loués est notable et a une incidence favorable sur le commerce exercé ;

— que la S.A.S. [P] [X] n’a versé, au cours des opérations d’expertises, que ses chiffres d’affaires de 2012 à 2021 certifiés par son propre directeur administratif et financier et non par un commissaire aux comptes, et que les chiffres versés par la preneuse sont en contradiction avec l’évolution générale du chiffre d’affaires de la société [P] [X] affichant des hausses records ;

— que la hausse du montant de la taxe foncière à hauteur de 36 % au cours du bail expiré constitue une augmentation des charges légales pesant sur le bailleur justifiant un déplafonnement du loyer ;

— que s’agissant de la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2021, il doit être retenu un prix unitaire de 1300 euros par m²P, soit une valeur locative de 271.700 euros au regard des éléments favorables retenus par l’expert, et à titre subsidiaire, il doit être retenu une valeur locative de 167.000 euros hors taxes et hors charges par an conformément au rapport d’expertise judiciaire.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 28 novembre 2025, la S.A.S. [P] [X] demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la S.C.I. [W] Patrimoine de sa demande de déplafonnement du loyer et de fixation à 265.000 euros par an en principal, hors taxes et hors charges ;

— fixer le loyer renouvelé plafonné à la somme de 152.527,28 euros hors taxes et hors charges au 1er avril 2021 ;

— subsidiairement, si le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative retenue par l’expert à hauteur de 170.200 euros, il sera appliqué un abattement pour charges exorbitantes de 15 % ;

— subsidiairement, juger que le point de départ des intérêts sur d’éventuels rappels de loyer sera fixé à la date de délivrance de l’assignation, soit le 29 septembre 2023 et non à compter des dates d’échéance depuis le 1er avril 2021 ;

— condamner la S.C.I. [W] Patrimoine aux entiers dépens, et ce y compris le coût de l’expertise judiciaire, et de la rembourser de la somme de 2.925 euros TTC dont elle a fait l’avance.

Au soutien de ses prétentions la S.A.S. [P] [X] énonce :

— que le loyer renouvelé doit être fixé selon la règle de plafonnement à la somme de 152.527,28 euros hors taxes et hors charges par an ;

— que la S.C.I. [W] Patrimoine échoue à démontrer une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour le commerce considéré et justifiant alors un déplafonnement du loyer renouvelé ;

— que les motifs de déplafonnement invoqués par la S.C.I. [W] Patrimoine sont dénués de pertinence voire déloyaux dès lors qu’elle les avait invoqués lors du renouvellement précédent en 2018 avec effet rétroactif au 1er avril 2012 ce qui avait entraîné une augmentation substantielle du loyer ;

— que l’ensemble des motifs de déplafonnement invoqués par la S.C.I. [W] Patrimoine sont intervenus entre 2005 et 2018 et ont donc déjà été pris en compte lors de la fixation du loyer du bail expiré ;

— que la baisse de la population résidente dans le quartier dont dépendent les locaux loués a entraîné une baisse de son chiffre d’affaires depuis 2012 ;

— que la zone de chalandise retenue par l’expert est justifiée au regard de son activité spécifique exercée et est conforme à la zone de chalandise usuelle prise en compte de 400 mètres autour des locaux loués ;

— que doit être retenue l’appréciation de l’expert judiciaire de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et justifiant l’absence de déplafonnement du loyer renouvelé ;

— que conformément à l’appréciation de l’expert judiciaire, l’évolution de la taxe foncière au cours du bail expiré n’est pas significative et ne saurait ainsi avoir pour effet le déplafonnement du loyer renouvelé ;

— qu’à titre subsidiaire, la valeur locative ne saurait être retenue sur la base du rapport amiable produit par la S.C.I. [W] Patrimoine, lequel ne détermine que la valeur locative de marché qui n’est pas applicable au présent renouvellement en l’absence de stipulation contractuelle en ce sens ;

— que les références retenues par l’expert amiable sont inopérantes aux motifs qu’aucune ne concerne un commerce comparable au sien, qu’elles ont des dates de renouvellement anciennes par rapport à la date de renouvellement fixé au 1er avril 2021, qu’elles concernent certains locaux en dehors de la zone de chalandise de 400 mètres autour des locaux loués, qu’elles portent sur des locaux dont les surfaces pondérées ne sont pas équivalentes à celles retenues pour les locaux loués de 209 m²P, et qu’il a été retenu en contradiction avec la jurisprudence des références de locations nouvelles reconstituées en intégrant un droit d’entrée ;

— qu’il doit être entériné le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire de 800 euros par m²P pour la boutique auquel s’ajoute la somme de 1.500 euros par place de parking, ainsi que la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire de 209 m²P ;

— qu’un abattement de 15 % doit être appliqué à la valeur locative brute et non de 2 % compte tenu des charges exorbitantes prévues au bail tenant au caractère restreint de la destination contractuelle, de la clause d’accession en fin de bail, du transfert des travaux de mise aux normes au preneur et du paiement de la taxe d’ordures ménagères.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 22 janvier 2026, sur renvoi de l’audience du 3 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 29 février 2024 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er avril 2021.

Sur la demande de médiation

Aux termes des dispositions des articles 127 et 127-1 du code de procédure civile, dans leur rédaction antérieure au 1er septembre 2025, le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation. A défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

L’article 131-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au 1er septembre 2025, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.

En l’espèce, en l’absence d’accord de la S.A.S. [P] [X] à une mesure de médiation, elle ne peut être ordonnée.

Par conséquent, la S.C.I. [W] Patrimoine sera déboutée de sa demande tendant à ordonner une mesure de médiation.

Sur les demandes d’injonction à communication du chiffre d’affaires de la S.A.S. [P] [X]

En vertu de l’alinéa 2 de l’article 11 du code de procédure civile, si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

En l’espèce, la demande qui aurait pu être adressée utilement au juge chargé de l’expertise, apparaît tardive au stade de la procédure, l’office du juge des loyers commerciaux se limitant en substance, au stade du délibéré au fond, à la fixation du loyer renouvelé.

En conséquence, la S.C.I. [W] Patrimoine sera déboutée de sa demande tendant à enjoindre la S.A.S. [P] [X] à communiquer son chiffre d’affaires entre 2012 et 2021 certifié par un commissaire aux comptes.

Sur la demande de déplafonnement du loyer

En application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) les caractéristiques du local considéré ;

2) la destination des lieux ;

3) les obligations respectives des parties ;

4) les facteurs locaux de commercialité ;

5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R. 145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Selon l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis qu’une modification de l’un des quatre premiers éléments de la valeur locative peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

En application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui soutient que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé doit être écartée, de prouver qu’il y a eu au cours du bail expiré une modification de l’un des quatre éléments précités de la valeur locative.

En l’espèce, l’expert judiciaire a calculé le loyer plafonné au 1er avril 2021 à la somme annuelle de 152.527,28 euros en principal.

Il a par ailleurs estimé qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue au cours du bail expiré, justifiant d’écarter la règle du plafonnement. Il a conclu à ce titre que l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré est favorable, s’agissant notamment de l’existence de deux importantes nouvelles constructions et de la hausse de la fréquentation des transports en commun avant la crise sanitaire mais non notable pour le commerce considéré. Il a précisé que la baisse de la population résidant dans le quartier ainsi que l’absence de retour du niveau des fréquentations des transports en commun postérieurement à la crise sanitaire constituent des éléments défavorables au commerce exercé par la S.A.S. [P] [X] au sein des locaux loués.

En outre, il a estimé que la hausse de la taxe foncière au cours du bail expiré n’est pas significative et ne pourrait constituer un motif de déplafonnement du loyer.

Compte tenu des contestations de la S.C.I. [W] Patrimoine de l’appréciation par l’expert de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et de la hausse significative de la taxe foncière, il convient d’examiner les motifs de déplafonnement invoqués.

1- Sur le motif de déplafonnement tiré de la modification des facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est constant qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

En l’espèce, la S.A.S. [P] [X] allègue sans en justifier que les motifs invoqués par la S.C.I. [W] Patrimoine au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer ont déjà été pris en compte dans la détermination du loyer du bail expiré. Dès lors, ce moyen ne peut être accueilli.

La S.C.I. [W] Patrimoine fait valoir que les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés notablement à raison de l’évolution de 6 critères, à savoir l’existence de constructions nouvelles à proximité des locaux loués, de l’augmentation du pouvoir d’achat des ménages dans le [Localité 6] et le [Localité 7], l’évolution positive de la commercialité dans le secteur et son attractivité, des effets positifs de la crise sanitaire sur le marché du surgelé, de l’implantation du siège social de la société Kering, et enfin de la hausse de la fréquentation piétonne quotidienne.

A titre liminaire, il convient de rappeler que la zone de chalandise prise en compte pour l’appréciation des facteurs locaux de commercialité correspond à une zone de 400 mètres à proximité des locaux loués.

Il résulte du rapport d’expertise non contesté sur ce point que les locaux loués par la S.A.S. [P] [X] sont situés [Adresse 4], laquelle est une longue artère à la limite des 6e et 7e arrondissement commençant au [Adresse 5] [Adresse 6] dans le [Localité 7] et se finissant [Adresse 7] dans le [Localité 5].

Il est relevé par l’expert que la commercialité de la [Adresse 8] peut être divisée en quatre tronçons, et que les locaux expertisés appartiennent au troisième tronçon, lequel commence à partir de la [Adresse 9] jusqu’aux [Adresse 10] et des Invalides. Il est indiqué que ce tronçon bénéficie d’une bonne commercialité dans un quartier bourgeois et dans un secteur mixte majoritairement résidentiel avec des commerces en pied d’immeubles et quelques immeubles de bureaux. Il précise que la commercialité est composée essentiellement de commerces de proximité et de services.

Les stations de métro « Duroc» et « Vanneau » sont situées à proximité des locaux (moins de 400 mètres des locaux) et il est relevé par l’expert que le stationnement en surface est impossible.

L’expert ajoute que la commercialité est plutôt bonne en ce que les locaux sont situés sur un axe commerçant et passant dépendant d’un quartier à pouvoir d’achat élevé et qui sont bien desservis par les transports en communs situés à proximité immédiate des locaux loués.

Concernant l’évolution de la population résidente dans une zone de chalandise de 400 mètres autour des locaux loués, l’expert estime qu’entre 2012 et 2021, le quartier dont dépendent les locaux loués a subi une baisse de l’évolution de la population de 5,20 %, soit une baisse de 1 175 habitants, le nombre de résidents total étant passé de 22 588 en 2012 à 21 413 en 2021.

S’agissant de l’augmentation alléguée du pouvoir d’achat des ménages dans le [Localité 6] et le [Localité 7] allégué, la S.C.I. [W] Patrimoine n’en rapporte pas la preuve en ce que les graphiques qu’elle reproduit dans ses conclusions et portant sur l’évolution du niveau de vie des [Localité 8] et [Localité 5] ainsi que de [Localité 1] entre 2005 et 2017 ont une valeur probatoire faible, en l’absence de spécification des sources. Par ailleurs, ils ne concernent qu’une partie de la durée du bail expiré et ne permettent donc pas au juge des loyers commerciaux d’apprécier l’évolution réelle du pouvoir d’achat des résidents du secteur dont dépendent les locaux loués au cours de l’entièreté de la durée du bail expiré.

S’agissant de la hausse de la fréquentation piétonne quotidienne alléguée, la S.C.I. [W] Patrimoine produit aux débats des diagrammes et des graphiques concernant l’évolution du nombre de passants et de piétons dans le secteur dont dépendent les locaux loués en 2020 et en 2021, sans spécifier la source. Le juge des loyers commerciaux n’est donc pas mis en mesure d’apprécier l’évolution de la fréquentation piétonne quotidienne et ce sur l’entièreté de la durée du bail expiré, soit entre le 1er avril 2012 et le 1er avril 2021.

Ainsi, la S.C.I. [W] Patrimoine échoue à démontrer une évolution du pouvoir d’achat des résidents et de la fréquentation piétonne dans le secteur dont dépendent les locaux loués et est donc mal fondée à s’en prévaloir pour justifier d’un déplafonnement du loyer.

S’agissant de la fréquentation des transports publics, l’expert relève que la fréquentation des transports publics dans la zone de chalandise, concernant les stations de métro « Duroc», et « Vanneau », est en hausse entre 2012 et 2019, mais que le niveau de fréquentation connue n’a pas été retrouvé en 2021, postérieurement à la crise sanitaire. Il indique notamment que la station de métro « [Etablissement 1] » a connu une hausse entre 2012 et 2019 de 9,07 % et que la station de métro « [Etablissement 2] » a quant à elle subi une hausse pour la même période de 6,47 %.

S’agissant des nouvelles constructions, l’expert relève, dans un rayon de 400 mètres des locaux loués au cours du bail expiré, la construction en 2013 d’un pôle médico-chirurgical mère-enfant de l’hôpital [Etablissement 3] comprenant 400 lits et berceaux, 20 salles d’opération, 60 salles de consultations externes et des équipements médico-techniques de haut niveau.

Il relève également la construction de 363 nouveaux logements dont 191 logements en accession, 80 logements sociaux, 50 logements sociaux étudiants et 42 chambres en centre de gérontologie, ainsi que 17 200 m² de bureaux, 4 500 m² de commerces résultant de la transformation de l’ancien hôpital [Etablissement 4] situé du [Adresse 11] [Adresse 12] entre 2010 et 2014.

Il ajoute qu’en 2015, la société Kering a inauguré son siège social dans la partie bureaux résultant de ce même projet de transformation de l’ancien hôpital [Etablissement 4]. Enfin, il est indiqué par l’expert que 33 nouveaux logements ont été construits à la suite de la restructuration d’un ancien immeuble de bureaux situé au [Adresse 13] en 2016.

S’agissant du renouvellement des commerces, l’expert relève que le nombre d’enseignes est demeuré pratiquement stable au cours du bail, 20 enseignes recensée en 2012 contre 19 en 2021, la plupart des enseignes présentes dans la zone de chalandise s’étant maintenues. Il précise que les commerces indépendants représentent la majorité des commerces présents sur le tronçon de la rue dont dépendent les locaux loués, sans qu’il n’ait connu de montée en gamme particulière.

S’il ressort de ces éléments que l’implantation du pôle santé de l’hôpital [Etablissement 3] en 2013 et la construction de 396 logements (=363 + 33) dépendant de deux constructions distinctes constituent des constructions nouvelles importantes, il convient de relever que 172 des logements construits sont sociaux et des chambres de gérontologie et il n’est pas démontré que ce flux de chaland supplémentaire potentiel, au demeurant très relatif, aura une incidence notable sur le commerce considéré. Surabondamment, tel que relevé par l’expert, la baisse de la population résidente aux abords des locaux loués de 5,20 % au cours du bail expiré tend à tempérer les effets favorables des constructions nouvelles sur le commerce exercé par la S.A.S. [P] [X].

En outre, s’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la société Kering a inauguré son siège social en 2015 à proximité des locaux loués, il n’est nullement établi par la S.C.I. [W] Patrimoine l’incidence notable et favorable de la présence de ce siège social à proximité des locaux loués pour le commerce considéré de vente de produits surgelés, en ce que le juge des loyers commerciaux n’est pas mis à même d’apprécier une telle incidence, en l’absence d’éléments tenant à la superficie des bureaux utilisée par la société Kering ni de sa masse salariale présente au sein dudit siège social.

S’il est justifié par la S.C.I. [W] Patrimoine aux termes d’un extrait du site internet de l’enseigne [P] du 14 janvier 2026 qu’elle propose une formule « [L] [P] » composée d’un plat, d’un dessert et d’une boisson, il n’est nullement établi que cette offre à destination d’une clientèle de bureaux est proposée au sein des locaux considérés, étant relevé en outre que les locaux loués se situent dans un quartier majoritairement résidentiel.

Concernant les effets positifs allégués de la crise sanitaire sur le marché du surgelé, la hausse des consommateurs de produits surgelés depuis la crise sanitaire est un fait général ne pouvant servir à l’appui d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité s’il n’est pas démontré que c’est particulièrement notable dans la zone de chalandise considérée. Or la S.C.I. [W] Patrimoine ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir un effet favorable de la crise sanitaire sur le commerce considéré.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’existence d’une évolution notable et favorable pour le commerce concerné des facteurs locaux de commercialité n’est pas établie par la S.C.I. [W] Patrimoine. En conséquence, le motif de déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité est inopérant.

2- Sur le motif de déplafonnement tiré de l’augmentation de la taxe foncière

En vertu de l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Il est admis de façon constante que la modification de l’obligation des parties pour justifier le déplafonnement du loyer doit être intervenue durant la période du bail expiré et doit être notable. Peut ainsi entraîner le déplafonnement du loyer une augmentation notable de l’impôt foncier au cours du bail expiré.

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut à l’absence de modification notable des obligations des parties en raison de l’augmentation de la taxe foncière dont le paiement est assumé par la S.C.I. [W] Patrimoine, en relevant que si par principe une augmentation des charges légales pesant sur le bailleur peut justifier un déplafonnement à l’instar de l’augmentation de l’impôt foncier en l’espèce de 36 %, une telle augmentation doit être notable et significative ce qui n’est nullement le cas en l’espèce.

La S.C.I. [W] Patrimoine communique les avis d’impositions pour les années 2012 et 2021 d’où il résulte que la taxe foncière a augmenté, passant de 4 871 euros à 6 637 euros. Cette évolution de 36% étalée sur une période de 11 années ne saurait constituer à elle seule une modification notable des obligations de parties de nature à justifier l’exclusion de la règle du plafonnement.

En conséquence, contrairement à ce que soutient la S.C.I. [W] Patrimoine, il n’est pas démontré de modification notable des obligations respectives des parties ni des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour le commerce exercé par la S.A.S. [P] [X] au cours du bail expiré.

Par suite, le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2021 sera fixé en application du principe du plafonnement.

L’expert a calculé le loyer plafonné à la date du renouvellement comme suit :

140.000 € (loyer d’origine) x 115,79 [ILC 4T 2020] = 152.527,28 € HT/HC/AN.

106,28 [ILC 4T 2011]

Ainsi, le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2021 sera fixé à la somme annuelle en principal de 152. 527,28 euros.

En conséquence, les demandes de la S.C.I. [W] Patrimoine seront rejetées.

Sur la demande de condamnation à paiement et les intérêts

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tels que fixés par l’article R. 145-23 du code de commerce, de condamner la S.A.S. [P] [X] à payer à la S.C.I. [W] Patrimoine la somme correspondant aux intérêts courant sur le différentiel entre le montant du loyer acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement

Il sera seulement rappelé que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la S.A.S. [P] [X] et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par la S.A.S. [P] [X] à compter du 29 septembre 2023, date de l’assignation délivrée par la bailleresse, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, ils seront dus conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [W] Patrimoine étant la demanderesse et ayant échoué à rapporter la preuve des motifs de déplafonnement du loyer ayant motivé sa saisine, il est justifié, ses demandes ayant été rejetées, de la condamner au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise.

La S.C.I. [W] Patrimoine sera donc également déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Déboute la S.C.I. [W] Patrimoine de sa demande tendant à ordonner une médiation ;

Déboute la S.C.I. [W] Patrimoine de sa demande tendant à enjoindre la S.A.S. [P] [X] à communiquer son chiffre d’affaires entre 2012 et 2021 certifiés par un commissaire aux comptes ;

Déboute la S.C.I. [W] Patrimoine de sa demande de déplafonnement ;

Fixe à la somme annuelle de 152.527,28 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 entre la S.C.I. [W] Patrimoine et la S.A.S. [P] [X] concernant les locaux situés au [Adresse 14] à [Localité 9] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du 29 septembre 2023 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 29 septembre 2023 produiront des intérêts, en application de l’article 1343-1 et 1343- 2 du code civil ;

Déboute la S.C.I. [W] Patrimoine de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la S.C.I. [W] Patrimoine au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Mai 2026

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON