TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 2]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/08651 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6CD

Minute : 25/00116

Madame [D] [F]

Représentant : Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

Monsieur [S] [K]

Représentant : Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

C/

Monsieur [J] [T]

Représentant : M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1951

Copie exécutoire :

Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS

Copie certifiée conforme :

M^e Lara ANDRAOS GUERIN

Le 26 Mars 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 24 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [D] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [T], Domicilié chez ALTAREA SOLUTIONS & SERVICES – [Adresse 4]

représenté par M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5/12/2019, M. [J] [T] a donné à bail à Mme [D] [F] et M. [S] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Se plaignant de divers désordres dans leur logement, Mme [D] [F] et M. [S] [K] ont fait citer M. [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce Tribunal en exécution de travaux, relogement, suspension du loyer et paiement de certaines sommes à titre de dommages et intérêts.

A l’audience du 21/01/2025, Mme [D] [F] et M. [S] [K] ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquels ils sollicitent de voir :

— Condamner M. [J] [T] à réaliser les travaux de nature à supprimer définitivement les désordres affectant le logement donné à bail à Mme [D] [F] et M. [S] [K] ;

— Condamner M. [J] [T] à reloger Mme [D] [F] et M. [S] [K] dans un logement salubre doté d’au moins deux pièces, une cuisine, une salle de bains et des sanitaires, le temps des travaux, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— Suspendre le paiement des loyers et la durée du bail dès le prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfaite réalisation des travaux permettant la mise à disposition d’un logement décent et salubre ;

— Condamner M. [J] [T] à verser à Mme [D] [F] et M. [S] [K] une astreinte de 200 euros par jours à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner M. [J] [T] à payer à Mme [D] [F] et M. [S] [K] la somme de 57991,39 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner M. [J] [T] à payer à Mme [D] [F] et M. [S] [K] la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

A cette audience, M. [J] [T] a également déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de voir :

— Donner acte à M. [J] [T] de ce que les travaux réparatoires au titre de l’humidité et des moisissures ont été engagés ;

— Débouter Mme [D] [F] et M. [S] [K] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Constater que M. [J] [T] n’a jamais été informé des anomalies et travaux réclamés par les locataires

Dès lors,

— Rejeter les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— Condamner solidairement Mme [D] [F] et M. [S] [K] à payer à M. [J] [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé, pour plus de détails sur les moyens respectifs des parties, aux termes de leurs écritures visées à l’audience.

MOTIFS

Sur la matérialité des désordres et la responsabilité du bailleur

Il résulte des dispositions combinées de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, doté des éléments d’équipement le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui prévoit en particulier que le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites et que les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante.

Le bailleur est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Il est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et lui doit garantie contre tous les vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Les obligations susvisées sont des obligations de résultat, qui engagent la responsabilité du bailleur sauf à ce que les troubles subis trouvent leur origine dans une faute du preneur ou un évènement de force majeure.

Si le bailleur est tenu de délivrer un logement décent sans qu’une mise en demeure préalable ne soit exigée, il en va différemment de son obligation d’entretien et d’effectuer en cours de bail les réparations autres que locatives, dans la mesure où le locataire étant lui même tenu d’une obligation de jouissance paisible et d’entretien locatif, il lui incombe d’aviser le bailleur des désordres qui surviendraient pendant la durée du bail afin qu’il puisse y être remédié.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chacune des parties de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, les pièces produites en demande, permettent de mettre en évidence qu’à compter de la fin de l’année 2021, des moisissures et traces d’humidité se sont développées de manière importante sur une surface très étendue du logement, ainsi qu’en attestent notamment un compte rendu de recherche de fuite en date du 28/02/2022, un compte-rendu de visite des services d’hygiène de la mairie du 21/07/2023, les nombreuses correspondances adressées au gestionnaire de l’appartement (emails et mises en demeure) au cours des années 2022 et 2023 ainsi que le procès-verbal de constat versé aux débats. La matérialité des désordres dénoncés par les locataires est dès lors établie et n’est, du reste, pas contestée en défense.

Le rapport de recherche de fuite impute par ailleurs l’origine des désordres à un « défaut de fonctionnement des systèmes de ventilation (VMC et aérateurs) et à l’absence d’isolation adéquate des murs sinistrés provoquant des ponts thermiques », ce que corroborent à la fois les constatations des inspecteurs de la ville, qui font état « d’une ventilation non fonctionnelle dans l’ensemble du logement » et de la présence d’humidité avec développement de moisissures dans le logement « particulièrement sur les murs donnant vers l’extérieur », ainsi que le devis relatifs aux travaux réparatoires à entreprendre dans le logement qui, établi à la demande du bailleur, mentionne au nombre des travaux à réaliser le « doublage des murs en façade ». Contrairement à ce que soutient le bailleur dans ses écritures, l’état des lieux d’entrée mentionne bien, en outre, la présence de moisissures ou de traces d’humidité sur plusieurs murs du logement dès la prise à bail.

Ces constations ne sont pas utilement contredites par les mentions du devis de travaux réparatoires produit en défense dès lors que, faute d’être corroboré par d’autres pièces justificatives et dans la mesure où ni le rapport des services d’hygiène de la Mairie ni aucun autre document produit en demande ne fait état de cette situation, ce devis s’avère insuffisant pour permettre de conclure à l’existence d’un défaut d’entretien des bouches de VMC ou d’une obstruction fautive de ces dernières par les locataires. Aucun lien de causalité entre les désordres observés et un éventuel comportement fautif des locataires s’agissant des bouches de VMC ne saurait au demeurant être déduit de ce devis dans la mesure où les désordres en question sont apparus plusieurs années avant la date d’établissement du devis.

Il s’infère ainsi de l’ensemble de ces éléments que l’origine des moisissures et de l’humidité observées doit bien être imputée, soit à des défauts structurels du bâti, préexistant à la conclusion du bail, et auxquels il appartenait au bailleur de remédier avant l’entrée dans les lieux des preneurs afin de s’assurer du caractère suffisant de l’étanchéité à l’air des murs donnant sur l’extérieur et, partant, de la conformité du logement aux normes de décence, soit à des défaillances d’éléments d’équipement dont la réparation incombait également au bailleur, sous réserve d’en avoir été informé dans ce dernier cas.

Or, sur ce dernier point, il résulte des éléments versés aux débats que l’ensemble des désordres (moisissures, défaut d’isolation et défaillance des systèmes de ventilation) a été signalé à de nombreuses reprises par les locataires au gestionnaire de l’appartement, pour certains dès la prise à bail via l’état des lieux d’entrée, puis, pour le tout, à compter de novembre 2022, à la fois par emails et par LRAR, sans que le bailleur justifie de son côté de la moindre démarche tendant à ce qu’il soit mis fin aux troubles des preneurs avant le 27/11/2024, date d’établissement d’un premier devis relatif aux travaux réparatoires à entreprendre.

La responsabilité de M. [J] [T] pour manquement à ses obligations de délivrance d’un logement conforme aux normes de décence, de réparations et de garantie de jouissance paisible se trouve ainsi indéniablement engagée, sans que le défendeur puisse se retrancher derrière une potentielle répercussion défaillante – au demeurant non prouvée – de l’information par le gestionnaire de l’appartement à son égard dès lors que :

les locataires se sont strictement conformés, en s’adressant au mandataire du bailleur, aux stipulations du bail ;

il a été rappelé ci-dessus qu’en cas de manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

Il y a lieu, dès lors, de déclarer le bailleur entièrement responsable des désordres présents dans le logement et de condamner ce dernier à réparer les préjudices subis en lien avec ces derniers, nonobstant l’absence d’arrêté d’insalubrité.

Sur la demande au titre des travaux

Il résulte de l’article 1228 du code civil qu’en matière contractuelle, le juge peut ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur.

En l’espèce, le devis n°20189468 établi à la demande du bailleur le 27/11/2024, liste au nombre des travaux réparatoires à effectuer pour remédier aux désordres le doublage des murs en façade, le remplacement de 3 convecteurs électriques et le remplacement des entrées d’air des fenêtres des pièces sèches.

Comme le souligne les demandeurs, les travaux listés apparaissent toutefois insuffisants pour remédier définitivement aux désordres dès lors qu’ils ne comprennent pas d’intervention permettant :

le rétablissement du bon fonctionnement des systèmes de ventilation et en particulier de la VMC, pourtant signalés comme non fonctionnels aux termes du rapport de recherche de fuite et du compte-rendu de visite des services d’hygiène de la mairie ;

la reprise de l’ensemble des peintures, revêtements (y compris de sol) et plinthes touchés par les moisissures et l’humidité présentes dans le logement (le devis ne mentionne que les murs en façade alors qu’il résulte du procès-verbal de constat du 29/01/2024 que les moisissures et l’humidité touchent plusieurs autres murs ainsi que le parquet flottant à l’entrée de l’appartement) ;

le remplacement ou la rénovation de l’ensemble des fenêtres du logement, pourtant toutes – à l’exception de la fenêtre du réduit – fortement endommagées par l’humidité ambiante, le procès-verbal de constat produit relevant leur caractère « vétuste », se manœuvrant difficilement et dont le bois, selon le cas, présente des points de moisissure ou en est recouvert.

Il n’est pas en revanche établi que le nombre et le modèle de convecteurs électriques que le bailleur envisage d’installer soient insuffisants pour permettre de remédier aux désordres en chauffant de manière adéquate le logement.

Le bailleur sera donc condamné à procéder, dans un délai de 4 mois commençant à courir à compter de la signification à la bailleresse du présent jugement, les travaux suivants, dont l’exécution devra être attestée par la remise aux demandeurs d’un compte-rendu établi par un technicien, détaillant les travaux effectués et attestant de la complétude de ces derniers et de leur conformité aux règles de l’art :

les travaux mentionnés au sein des lignes « DOUBLAGE DES MURS EN FACADE » et « RADIATEURS ELECTRIQUES » au sein du devis n°20189468 du 27/11/2024 annexé à la présente décision avec laquelle il forme un tout indissociable ; et

ceux nécessaires à :

la reprise de l’ensemble des peintures, revêtements (en ce compris le revêtement de sol de l’entrée) et plinthes touchés par les moisissures et l’humidité présentes dans le logement ;

la rénovation ou au remplacement de l’ensemble des fenêtres du logement à l’exception de la fenêtre du réduit ; et

au rétablissement du bon fonctionnement de la VMC dans le logement.

Cette obligation de faire sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, commençant à courir le lendemain du jour de la signification au défendeur de la présente décision et pour une durée maximale de 90 jours.

Sur la demande de relogement

Le logement ne pouvant être qualifié d’insalubre, faute d’arrêté d’insalubrité, la demande visant au relogement des preneurs, qui ne découle d’aucune disposition légale ou réglementaire applicable, sera rejetée.

Sur la demande de suspension du loyer et de la durée du bail

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut, pendant le temps des travaux que le bailleur est condamné à réaliser, réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément produit que les désordres constatés – quand bien même ces derniers seraient importants – aient pour effet de rendre le logement totalement inhabitable et/ou entraineraient un risque pour la sécurité ou la santé de ses occupants. La demande de suspension du loyer et de la durée du bail sera dès lors rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme souligné ci-dessus, l’état des lieux d’entrée mentionne des traces de moisissures et d’humidité, en nombre limité, dès la prise à bail. Il résulte par ailleurs des éléments produits que les désordres se sont fortement aggravés à compter de leur signalement par email au gestionnaire de l’appartement en novembre 2022, les différents rapports, comptes-rendus et constats versés aux débats mentionnant la présence de moisissures et de traces d’humidité sur des surfaces très étendues de l’ensemble des pièces du logement, privant ainsi les demandeurs de la possibilité de jouir de leur appartement dans des conditions normales d’habitabilité.

Compte tenu de ces éléments et de valeur locative hors charge du bien telle qu’elle résulte des quittances produites, le préjudice de jouissance subi sera justement évalué à la somme de 15000 euros, qui seront alloués aux demandeurs à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu d’assortir d’une astreinte les condamnations autres que celle prononcée au titre des travaux à réaliser.

M. [J] [T], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. Il leur sera alloué à ce titre la somme de 2400 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [J] [T] entièrement responsable des désordres subis par Mme [D] [F] et M. [S] [K] dans leur logement ;

CONDAMNE M. [J] [T] à faire réaliser, dans un délai de 4 mois commençant à courir à compter du lendemain du jour de signification à la bailleresse du présent jugement, les travaux suivants :

les travaux mentionnés au sein des lignes « DOUBLAGE DES MURS EN FACADE » et « RADIATEURS ELECTRIQUES » au sein du devis n°20189468 du 27/11/2024 annexé à la présente décision avec laquelle il forme un tout indissociable ;

les travaux nécessaires à la reprise de l’ensemble des peintures, revêtements (en ce compris le revêtement de sol de l’entrée) et plinthes touchés par les moisissures et l’humidité présentes dans le logement ;

les travaux nécessaires à la rénovation ou au remplacement, au choix du bailleur, de l’ensemble des fenêtres du logement à l’exception de la fenêtre du réduit ;

les travaux nécessaires au rétablissement du bon fonctionnement de la VMC ;

DIT que l’exécution complète des travaux susvisés devra être attestée par la remise aux demandeurs d’un compte-rendu établi par un technicien, détaillant les travaux effectués et attestant de la complétude de ces derniers et de leur conformité aux règles de l’art ;

ASSORTIT l’obligation de faire susvisée d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, commençant à courir à l’expiration du délai de 4 mois susvisé, et pour une durée maximale de 90 jours ;

CONDAMNE M. [J] [T] à payer à Mme [D] [F] et M. [S] [K] la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNE M. [J] [T] à payer à Mme [D] [F] et M. [S] [K] la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les demandeurs du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [J] [T] aux dépens.

Le greffier Le Président

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/08651 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6CD

DÉCISION EN DATE DU : 24 Mars 2025

AFFAIRE :

Madame [D] [F]

Représentant : Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

Monsieur [S] [K]

Représentant : Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

C/

Monsieur [J] [T]

Représentant : M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1951

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires