TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 24/00293 – N° Portalis DBXH-W-B7I-DBMR NAC : 72Z

N° de Minute : 25/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 AOUT 2025

MAGISTRAT : Julien DEGUINE, Vice-Président

GREFFIER : Gil CHIMINGERIU

Débats à l’audience publique du : 27 mai 2025

Entre

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 3] Imperial” situé [Adresse 7] représenté par son syndicat en exercice, la SAS société de gestion immobilière dont le siège est [Adresse 2], agissant poursuite et diligence de son président en exercice, M. [T] [S] domicilié audit siège en cette qualité .

Rep/assistant : M^e Joseph SAVELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

Rep/assistant : M^e David RICCARDI, avocat au barreau de PARIS

D’une part

Et

La société FRIAN, SAS, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’AJACCIO sous le numéro 948 900 428, dont le siège est [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège.

Rep/assistant : M^e Laura LUCCHESI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’autre part

le

copies exécutoire avocats /1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

La société FRIAN est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 6] », situé [Adresse 8], du lot n° 205, correspondant à « un local commercial de 240 m² environ situé au rez-de-chaussée de l’immeuble A, groupe IV, et formant la totalité du rez-de-chaussée haut du groupe IV ».

Elle y a réalisé des travaux de rénovation, à l’occasion desquels elle a procédé à l’ouverture d’une porte donnant accès sur le palier n° 4 du bâtiment A.

Reprochant à la société FRIAN d’avoir ainsi perçé un gros mur, soit un ouvrage relevant des parties communes, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le [Adresse 9] [Adresse 5] a fait assigner celle-ci en référé, en vue d’obtenir sa condamnation à la remise en état des lieux.

L’affaire a été appelée et mise en délibérée à l’audience du 17 décembre 2024, et par ordonnance du 4 février 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats, et a invité les parties à produire le plan d’étage du rez-de-chaussée haut du bâtiment A, cité en page 5 du règlement de copropriété, et annexé à celui-ci, et faire toutes observations permettant de déterminer la localisation de l’ouverture litigieuse.

Suivant conclusions n°4, le syndicat des copropriétaires demande de :

— ordonner à la société FRIAN la remise en état du mur séparatif qu’elle a ouvert au droit des parties communes,

— ordonner l’interruption des travaux affectant les parties communes,

— lui enjoindre de procéder à la remise en état dans un délai de huit jours suivant l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard,

— et condamner la société FRIAN à lui payer une indemnité de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions responsives après réouverture des débats, la société FRIAN demande de dire n’y avoir lieu à référé, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, et de le condamner à lui payer une indemnité de 2513 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

De nouveau appelée à l’audience du 27 mai 2025, l’affaire a été mise en délibérée au 24 juin 2025, pour le délibéré être rendu après prorogation le 19 août 2025.

SUR CE,

Attendu que l’article 835 du code de procédure civile autorise le juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Attendu que le règlement de copropriété de la [Adresse 6] définit comme parties communes « le gros oeuvre des constructions », et comme parties privatives « les cloisons intérieures (mais non les gros murs ni refends, classés dans les parties communes), ainsi que leurs portes ; les portes palières » ;

Attendu qu’à l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’ouverture que la société FRIAN a réalisée concerne un gros mur, soit une partie commune, et qu’elle n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires ; que la société FRIAN soutient qu’il s’agit d’une porte palière que le précédent propriétaire du lot avait murée, et qu’elle a libérée ;

Attendu qu’aucune des parties n’a produit le plan du rez de chaussée haut du bâtiment A que le règlement de copropriété, dans sa version initiale, énumère parmi ses annexes, et qui aurait été susceptible de préciser la localisation des gros murs et portes palières, dont rien n’indique qu’elle a été modifiée depuis la construction ;

Attendu que la société FRIAN produit quant à elle un constat, et des photographies, dont il ressort que son lot n° 205 dispose, sur le mur qui le sépare de la cage d’escalier de l’immeuble, d’une ouverture comblée de parpaings agglomérés ; que ce mur de parpaings se distingue dans sa composition et ses qualités des murs porteurs qui le prolongent ; que rien n’indique qu’il constitue un « gros mur », qu’il y aurait lieu de considérer comme une partie commune, plutôt qu’une cloison obturant une porte palière, dont il a l’apparence ; que le motif de son rebouchage passé est indifférent ;

Attendu qu’il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires n’établit pas avec l’évidence requise en référé que la partie litigieuse du mur est une partie commune, que la société FRIAN ne devait pas aménager sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’il y aura lieu de rejeter ses demandes tant en arrêt des travaux qu’aux fins de remise en état ;

Attendu que, compte tenu de la solution du litige, il appartient au syndicat des copropriétaires de prendre à sa charge les frais que la société FRIAN a dû exposer pour les besoins de sa défense en justice, qui ne sont pas compris dans les dépens ; qu’il sera condamné à lui payer une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Rejetons les demandes du [Adresse 9] [Adresse 4] Impérial, représentée par son syndic, la Société de Gestion Immobilière, aux fins d’arrêt des travaux et de remise en état,

Condamnons le [Adresse 10], représenté par son syndic, la Société de Gestion Immobilière, à payer à la société FRIAN une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Condamnons le [Adresse 10], représenté par son syndic, la Société de Gestion Immobilière, aux dépens.

Le Greffier Le Président