5AF Minute N°

N° RG 24/00334 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLWF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 23 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [C] [S]

DEMANDEUR

Monsieur [H] [J] [V]

né le 26 Avril 1990 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-86194-2024-1526 du 14/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Lucile ASSELIN, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 AVRIL 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 juillet 2017, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Monsieur [H] [J] [V] un appartement de type 3 situé à [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 294,74 € augmenté de 145,49 € à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, Monsieur [H] [J] [V] a fait assigner l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour obtenir sa condamnation, à titre principal, à réaliser dans un délai de deux mois, sous astreinte, des travaux de réparation du système de chauffage collectif, de la VMC, des désordres consécutifs à l’humidité dans son appartement, et des boîtiers-répartiteurs de frais de chauffage.

Aux termes de ses conclusions écrites récapitulatives, déposées à l’audience de renvoi du 11 avril 2025, Monsieur [H] [J] [V] fait valoir :

— qu’il a signalé à plusieurs reprises le dysfonctionnement du système de chauffage collectif de l’immeuble, de même que des VMC ;

— que les boîtiers destinés à l’individualisation des frais de chauffage n’ont jamais fonctionné, de sorte que les frais de chauffage mis à sa charge sont calculés sur l’ensemble des consommations de l’immeuble en fonction des surfaces de chaque logement ;

— qu’un dysfonctionnement du chauffage a été reconnu par le bailleur courant décembre 2022, un dédommagement de 40 € lui ayant été proposé ;

— qu’il a dénoncé le 17 mars 2024 l’état dangereux de la salle de bain, des morceaux de faïence s’étant décollés ;

— que ces désordres sont dénoncés par d’autres locataires de l’immeuble.

Il maintient sa demande de réalisation de travaux, toutefois limités à la réparation du système de chauffage collectif et des désordres consécutifs à l’humidité, et propose subsidiairement de recourir à une mesure d’expertise judiciaire.

Monsieur [H] [J] [V] sollicite, au principal, que soit suspendue totalement son obligation de paiement des loyers, ou subsidiairement sa consignation, jusqu’à réalisation des travaux.

Il sollicite une provision de 5 000 € à valoir sur son préjudice de jouissance et son préjudice moral, et la condamnation de l’Office Public de l’Habitat du [Localité 3] [Localité 5] à lui verser une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, l’Office Public de l’Habitat du [Localité 3] [Localité 5] demande qu’il soit constaté qu’il n’y a lieu à référé, en l’absence d’urgence, et en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ; de même il soutient l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite à faire cesser ; enfin il conclut au rejet de la demande de provision, en l’absence d’obligation non sérieusement contestable, ou de sa limitation à une somme n’excédant pas 500€.

Il fait valoir :

— qu’il ne peut y avoir dysfonctionnement des boîtiers de répartition des frais de chauffage dans la mesure où ils n’ont pas encore été installés ;

— que Monsieur [H] [J] [V] ne démontre pas de dysfonctionnement de la VMC, et que si des travaux relatifs à l’humidité ont été réalisés, cela ne constitue pas de reconnaissance de responsabilité, le phénomène ayant pu résulter de l’absence d’activation par le locataire du convecteur infrarouge installé dans la salle de bain ;

— que si Monsieur [H] [J] [V] s’est plaint de ne pouvoir chauffer son logement à plus de 19 degrés, cette circonstance ne peut constituer un manquement du bailleur à ses obligations, et que si le montant de ses frais de chauffage a augmenté c’est en raison de celui du coût de l’énergie.

L’Office Public de l’Habitat du [Localité 3] [Localité 5] conclut au rejet des demandes de travaux, dont certaines ont été abandonnées par Monsieur [H] [J] [V], et fait valoir que la suspension ou la consignation des loyers ne seraient applicables que dans l’hypothèse où le logement est insalubre ou inhabitable, ce qui n’est pas le cas.

Enfin, il soutient que le demandeur ne rapporte la preuve d’aucune urgence ni de conditions pouvant valablement motiver que soit ordonnée une mesure d’expertise.

Il sollicite une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Enfin, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il convient, en premier lieu, de constater que les dernières demandes de Monsieur [H] [J] [V] sont désormais limitées à une mesure tendant à obtenir réparation du système de chauffage collectif et des désordres consécutifs à l’humidité de la salle de bain, une mesure d’expertise étant sollicitée subsidiairement sur ces deux points. Il sera constaté par conséquent que Monsieur [H] [J] [V] a abandonné ses demandes relatives à la VMC et à la réparation des boîtiers de répartition des frais de chauffage.

En application des textes rappelés ci-dessus, et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur de rapporter la preuve de dysfonctionnements de nature à motiver suffisamment que soient ordonnées en référé les mesures nécessaires à y remédier, et que soit éventuellement fixé le montant d’une provision à valoir sur une indemnisation future.

S’agissant des désordres allégués quant à l’insuffisance du chauffage, Monsieur [H] [J] [V] produit aux débats les copies des messages qu’il a adressés à son bailleur pour se plaindre, et met en avant le caractère trop élevé de sa consommation d’énergie, ce qui ne prouve pas l’insuffisance du chauffage.

Si deux autres locataires ont formé les mêmes plaintes après avoir été sollicités à cet effet par Monsieur [H] [J] [V], ces plaintes ne sont pas davantage étayées par la moindre constatation.

Enfin, Monsieur [H] [J] [V] propose la lecture, au soutien de ses demandes, d’avis non vérifiés publiés sur Google, qui ne peuvent donc à l’évidence constituer une preuve d’un quelconque dysfonctionnement.

Dès lors, il sera constaté que Monsieur [H] [J] [V] n’apporte aucun élément probant susceptible de motiver que soient ordonnés des travaux de réparation ni même que soit ordonnée une expertise, l’article 146 du code de procédure civile prévoyant qu’une telle mesure ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

S’agissant des désordes allégués quant à l’humidité, Monsieur [H] [J] [V] produit pour les établir des photographies de la faïence qui serait tombée le 17 mars 2024. Or, si le courrier qui lui a été adressé par la Ville de [Localité 5], suite à la visite d’un agent de la direction Salubrité-Santé Publique, dont l’impartialité n’est pas valablement remise en cause, tend à confirmer la cause de la chute d’un carreau de faïence en pointant la panne du système de ventilation (depuis réparée), il indique également l’absence de désordres susceptibles de porter atteinte à la santé.

La preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite n’est donc pas rapportée pour ordonner des travaux en référé qui, au demeurant sont prévus par le bailleur. Dans ces conditions, une expertise n’est pas davantage nécessaire, et ce d’autant que, la VMC ayant été réparée, la recherche des causes de l’humidité n’apparaît plus pertinente.

Par voie de conséquence, il ne peut non plus obtenir la suppression ni même la consignation de ses loyers.

Enfin, il résulte de ce qui précède que sa demande de provision se heurte à une contestation sérieuse, et que toute demande d’indemnisation de préjudice ne pourrait être examinée que dans le cadre d’une éventuelle instance au fond, en sorte qu’elle sera également rejetée.

Monsieur [H] [J] [V] sera tenu aux dépens de l’instance, sa situation financière, illustrée par sa recevabilité au bénéfice de l’aide juridictionnelle, n’imposant pas qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

CONSTATONS que Monsieur [H] [J] [V] a abandonné ses demandes relatives à la VMC et à la réparation des boîtiers de répartition des frais de chauffage ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de travaux, expertise, et provision;

DEBOUTONS Monsieur [H] [J] [V] de ses demandes en suspension ou consignation de loyers ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [J] [V] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES