TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 25/00283 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DGLZ NAC : 72C

N° de Minute : 25/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 OCTOBRE 2025

MAGISTRAT : Julien DEGUINE, Vice-Président

GREFFIER : Gil CHIMINGERIU

Débats à l’audience publique du : 07 octobre 2025

Entre

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE L’AMIRAUTE sis [Adresse 12] à [Localité 2] – représenté par son syndic en exercice, la SAS ALPHA GEST, Société par actions simplifiée dont le siège est [Adresse 1], représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Marie laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d’AJACCIO

D’une part

Et

Monsieur [N]

né le 09 Janvier 1964 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Laura LUCCHESI, avocat au barreau d’AJACCIO

LE SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE AMIRAUTE Bâtiment B, dont le siège social est [Adresse 10] (France), pris en la personne de son syndic en exercice, la société SYNDIC ONE SASU, filiale du Groupe Sergic, au capital de 1 100 000 euros RCS [Localité 8] Métropole 820 918 258, dont le siège social est à [Localité 15]) et prise en la personne de son représentant légal en exercice.

Rep/assistant : Maître Laura LUCCHESI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’autre part

le

copies exécutoire avocats / 1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [Adresse 7], située [Adresse 13], est un ensemble immobilier de trois immeubles mitoyens.

Elle a désigné en qualité de syndic la société Alpha Gest lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2024.

Un contentieux s’est élevé au sein du bâtiment B, entre la SCI Cyrnos, qui est propriétaire du lot 31 de la copropriété, et les consorts [A], propriétaires des lots susjacents 34 et 60.

Le 13 décembre 2024, « à la demande d’une majorité de copropriétaires du bâtiment B de l’immeuble Amirauté, les propriétaires concernés » se sont réunis en assemblée générale spéciale, et ont adopté des résolutions comportant la création d’un syndicat secondaire du bâtiment B de la résidence l'[3], et la désignation de Monsieur [Y] [N] en qualité de membre du conseil syndical, et du cabinet Syndic One en qualité de syndic.

Lors d’une assemblée générale extraordinaire tenue le même jour, réunie « à la demande d’une majorité de copropriétaires du bâtiment B de l’immeuble Amirauté », l’assemblée des copropriétaires du syndicat secondaire a adopté des résolutions portant « annulation d’une décision prise en assemblée générale du 9 septembre 2024 concernant l’adoption d’un devis Kalliste Etanchéité pour la réfection de la terrasse appartement [A] au bâtiment B », et donnant mandat à Me [W] « aux fins de représenter le syndicat secondaire du bâtiment B et ester en justice pour faire cesser les désordres et le trouble de voisinage liés à l’absence de respect des dispositions du règlement de copropriété, obtenir la remise en état de la toiture terrasse solarium dubâtiment B en son état d’origine à la charge exclusive des consorts [A] et de la SCI Amirauté, ainsi que de contester la décision n°70 de l’AG du 9 septembre 202 4 et faire constater son annulation. »

C’est dans ces conditions que Monsieur [N] a convoqué pour le 9 octobre 2025 une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], avec pour ordre du jour la désignation en qualité de syndic de la SARL CGI, la mise à jour du règlement de copropriété selon la loi [Localité 5], ainsi qu’une résolution tendant à imputer les travaux afférents à l’entretien, l’imperméabilisation, les réparations ou autres des toits terrasses à la charge exclusive du ou des copropriétaires qui en revendiquent la jouissance.

Par acte d’huissier du 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] a fait assigner à heure indiquée Monsieur [N] et le syndicat secondaire devant le juge des référés aux fins de :

— lui faire injonction d’annuler ou faire annuler la convocation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeubleAmirauté bâtiment B prévue le 9 octobre 2025 sous astreinte de 5000 euros par infraction constatée,

— faire interdiction à Monsieur [N] de tenir ou faire tenir l’assemblée générale, et ce sous astreinte de 5000 euros par infraction,

— faire interdiction à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Amirauté bâtiment B prévue le 9 octobre 2025 à 14 heures 30 salle de réunion de l’hôtel Castel Vecchio à [Localité 2] de se tenir,

— condamner Monsieur [N] à payer au [Adresse 14] [Adresse 7] représentée par son syndic une indemnité de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions responsives, qu’il fait soutenir à l’audience, Monsieur [N] demande de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes, subsidiairement, l’en débouter, et de le condamner à lui payer une indemnité de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la recevabilité

Attendu qu’au visa de l’article 32 du code de procédure civile, Monsieur [N], faisant valoir que le syndicat principal d’un ensemble immobilier est étranger aux affaires internes du syndicat secondaire, en déduit qu’il est irrecevable à agir en annulation d’une assemblée générale de celui-ci;

Attendu toutefois qu’il entre dans la vocation du syndicat des copropriétaires d’exercer toutes actions nécessaires à la conservation ou à l’administration de l’immeuble, ou visant à assurer l’application du règlement de la copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; que, dès lors qu’il dénie la qualité de syndicat secondaire à l’entité qui s’est spontanément érigée comme telle, et qui par ailleurs entend annuler les délibérations de son assemblée des copropriétaires, ou règlementer au travers d’une délibération proposée au vote de ses membres l’entretien de parties de l’immeuble qui figurent à son état descriptif de division comme parties communes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Amirauté dispose d’un intérêt à agir à son encontre afin de prévenir toute atteinte à ses prérogatives ; qu’il y a lieu par conséquent de rejeter la fin de non recevoir ;

Sur le trouble illicite

Attendu que l’article 835 du code de procédure civile autorise le juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Attendu qu’il ressort de la convocation adressée par Monsieur [N] aux copropriétaires du bâtiment B de l’immeuble l’Amirauté, qu’il est proposé à ces derniers de délibérer sur la désignation d’un syndic, la mise à jour du règlement de copropriété, et l’entretien des toits terrasses ;

Attendu que selon l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire » ;

Attendu en l’espèce que le syndicat demandeur fait valoir, photographies à l’appui, que les bâtiments de l’immeuble l’Amirauté sont imbriqués, mitoyens, et non distincts les uns des autres ; qu’il a contesté par assignation devant le tribunal judiciaire l’éligibilité du bâtiment B à bénéficier d’une administration autonome par un syndicat secondaire ; que cette circonstance est bien, comme le soutient le défendeur, le sujet d’une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher ; que celle-ci pour autant ne fait pas obstacles aux mesures que l’article 835 du code de procédure civile l’autorise à prendre, même en présence d’une telle contestation ;

Attendu que, tant du moins que l’existence du syndicat secondaire demeure litigieuse, les mesures proposées au vote des copropriétaires du bâtiment B, telles que la mise à jour du règlement de copropriété, et la mise à la charge de certains copropriétaire de l’entretien de parties pourtant qualifiées de communes, empiètent sur les compétences du syndicat des copropriétaires, et sont susceptibles de préjudicier à l’administration de la copropriété ; qu’elles constituent ainsi un trouble illicite qu’il y a lieu de prévenir ;

Attendu en outre que la convocation de l’assemblée générale litigieuse est intervenue à l’initiative de Monsieur [N], qui n’a pas la qualité de syndic, et qui n’établit pas sa désignation en qualité de président du conseil syndical, laquelle l’habiliterait à cet effet selon l’article 8 du décret du 17 mars 1967 ; que cette convocation est dès lors manifestement irrégulière ;

Attendu enfin qu’il est prévu aux termes de la convocation de soumettre à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 la désignation du syndic, et la modification de la répartition de charges afférentes à des parties qualifiées de communes, en méconnaissance des règles de majorité prévues sur ces questions ;

Attendu que le risque sérieux d’une méconnaissance des compétences du syndicat des copropriétaires, et l’irrégularité de la convocation et de l’ordre du jour de l’assemblée générale contestée imposent d’ordonner à Monsieur [N] de s’abstenir de la tenir, et ce sous astreinte;

Attendu que la présente ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute ;

Attendu qu’il appartient à Monsieur [N] de prendre à sa charge les frais que le syndicat des copropriétaires, représenté pas son syndic, a dû engager pour les besoins de sa défense en justice ; qu’il sera condamné à lui payer une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel,

Rejetons la fin de non recevoir,

Ordonnons à Monsieur [Y] [N] de s’abstenir de tenir « l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 4] » convoquée pour le 9 octobre 2025 à 14h30, et ce sous astreinte de 5000 euros en cas d’infraction,

Nous réservons la liquidation de l’astreinte,

Ordonnons l’exécution de la présente ordonnance au seul vu de la minute,

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons Monsieur [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] àAjaccio, représenté par son syndic, la société Alpha Gest, une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [Y] [N] aux dépens.

Le Greffier Le Président