MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/05632 – N° Portalis DB3T-W-B7H-ULVB

AFFAIRE : S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE C/ [R] [Y], [X] [J], [G] [M], S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 12]

représentée par M^e Leïla BEN BRAHIM, avocat au barreau de PARIS, avocat , vestiaire : R126

DEFENDERESSES

Madame [R] [Y]

née le 15 décembre 1969 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7] – [Localité 8]

Madame [X] [J]

née le 26 mars 1968 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

Madame [G] [M]

née le 24 décembre 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

toutes trois représentées par M^e Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, , vestiaire : C2084

S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 9]

représentée par M^e Aude GUIZARD, avocat au barreau de PARIS,, vestiaire : L20

Clôture prononcée le : 21 novembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 07 avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 27 juin 2025.

*********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 août 2022, la société NANI DIFFUSION a cédé à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE son droit au bail sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 12] en vertu du contrat de bail consenti par les époux [D], propriétaires des locaux, le 20 octobre 2012. Ce droit avait dans l’intervalle été cédé à la société NANI DIFFUSION le 17 juillet 2015, cédante aux termes de l’acte susmentionné du 3 août 2022, puis renouvelé le 20 octobre 2021 par tacite reconduction.

Le 10 janvier 2023, la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE, mandataire des nouvelles bailleresses, Madame [R] [Y], Madame [X] [J] et Madame [G] [M] venant aux droits de Madame [S] [D] décédée le 19 septembre 2022, a envoyé à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE le projet de nouveau contrat de bail, qu’elle a refusé de signer.

Suivant assignation délivrée le 10 juillet 2023, la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE a attrait Madame [R] [Y], Madame [X] [J], Madame [G] [M] et la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE devant le tribunal judiciaire de Créteil en vue de leur condamnation à la prise en charge des travaux dans les locaux donnés à bail.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2024, la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE demande à la juridiction, au visa des articles 1103, 1231-1 et suivants, 1240 et suivants et 1708 et suivants du Code civil, des articles L. 145-1 à L. 145-3, L. 145-40-2 et R. 145-1 à R. 145-38 du Code de commerce, des articles L. 126-28 et R.126-15 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, de :

« – JUGER la société CALADE EPICERIE FINE recevable et bien fondée dans ses demandes, fins et prétentions ;

— JUGER Mesdames [Y], [J] et [M] ainsi qu’à la société FONCIA VAL DE MARNE responsable des préjudices subis par la société CALADE EPICERIE FINE sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

— JUGER à titre subsidiaire la société FONCIA VAL DE MARNE responsable des préjudices subis par la société CALADE EPICERIE FINE sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil ;

— JUGER la société FONCIA VAL DE MARNE responsable de ses manquements à son obligation d’information et de conseil en qualité d’agent immobilier et de mandataire des Mesdames [Y], [J] et [M] ;

En conséquence,

— ORDONNER à Mesdames [Y], [J] et [M] ainsi qu’à la société FONCIA VAL DE MARNE de conclure un contrat de bail commercial avec la société CALADE EPICERIE FINE qui soit conforme aux prescriptions légales et réglementaires en vigueur au moment de sa conclusion et aux clauses du contrat de cession signé le 3 août 2022, dans un délai de 15 jours suivant la date du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour

au-delà ;

— ORDONNER à Mesdames [Y], [J] et [M] de délivrer un local en bon état de réparation, sécurisé, non vétuste, incluant le chauffage de l’ensemble du bien ainsi que l’installation d’un point d’eau dans la boutique ou l’arrière-boutique et la remise en état de l’installation électrique, dans un délai d’un mois suivant la date du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour au-delà ;

— JUGER que Mesdames [Y], [J] et [M] ne peuvent se prévaloir de l’application de l’article 1731 du code civil en l’absence d’établissement d’un état des lieux lors de la prise de possession des locaux par la société CALADE ;

— CONDAMNER in solidum Mesdames [Y], [J] et [M] ainsi que la société FONCIA VAL DE MARNE à régler une somme de 6 000 euros à la société CALADE EPICERIE FINE au titre des manœuvres dolosives ayant induit la conclusion du contrat de cession du 3 août 2022 ;

— CONDAMNER la société FONCIA VAL DE MARNE à régler une somme de 6 000 euros à la société CALADE EPICERIE FINE au titre des manquements à son obligation spécifique d’information et de conseil ;

— CONDAMNER in solidum Mesdames [Y], [J] et [M] ainsi que la société FONCIA VAL DE MARNE à régler à la société CALADE EPICERIE FINE les sommes de 7 017,72 euros au titre de la perte nette de chiffres d’affaires depuis le mois de septembre 2022 et 2 000 euros par mois à compter du mois de septembre 2022 jusqu’à la remise en état du local, au titre de la perte de chiffres d’affaires liée à l’impossibilité d’exercer une activité de sandwicherie ou à titre subsidiaire au titre de la perte de chance de réaliser ce chiffres d’affaires durant la période considérée;

— CONDAMNER in solidum Mesdames [Y], [J] et [M] ainsi que la société FONCIA VAL DE MARNE à régler une somme de 10 000 euros à la société CALADE EPICERIE FINE au titre de son préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER in solidum Mesdames [Y], [J] et [M] ainsi que la société FONCIA VAL DE MARNE à régler une somme de 3 000 à la société CALADE EPICERIE FINE au titre de son préjudice d’image ;

— CONDAMNER in solidum Mesdames [Y], [J] et [M] ainsi que la société FONCIA VAL DE MARNE à régler une somme de 2 000 euros à la société CALADE EPICERIE FINE au titre du temps et de l’énergie perdue en procédures amiables et contentieuses ;

— CONDAMNER Mesdames [Y], [J] et [M] à régler une somme de 1728 euros à la société CALADE EPICERIE FINE au titre des sommes engagées pour la réfection des sols et des murs de la boutique et une somme de 4 779,28 euros au titre de l’achat et la pose d’un rideau métallique ;

— CONDAMNER Mesdames [Y], [J] et [M] à régler une somme de 5 997,73 euros à la société CALADE EPICERIE FINE au titre de la mise en conformité du système électrique du local commercial loué ;

— DEBOUTER Mesdames [Y], [J] et [M] ainsi que la société FONCIA VAL DE MARNE de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre la société CALADE EPICERIE FINE ;

— CONDAMNER in solidum Mesdames [Y], [J] et [M] ainsi que la société FONCIA VAL DE MARNE à régler une somme de 5 000 euros à la société CALADE EPICERIE FINE au titre de lʹarticle 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Mesdames [Y], [J] et [M] ainsi que la société FONCIA VAL DE MARNE aux entiers dépens de la présente instance, dont recouvrement conforme à l’article 699 du code de procédure civile. »

La S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE soutient que :

— depuis la cession du fonds de commerce de la société NANI DIFFUSION, le contrat de bail initial était arrivé à son terme de sorte que la conclusion d’un nouveau contrat de bail s’imposait ;

— ce sont les dispositions de la loi Pinel qui doivent s’appliquer à la conclusion du nouveau contrat de bail avec le respect des obligations à la charge du bailleur : l’établissement d’un état des lieux, la répartition de l’exécution des travaux et la communication au locataire d’un état récapitulatif annuel des charges ;

— les bailleresses et la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE ont manqué à leurs obligations, engageant leur responsabilité contractuelle. Ainsi, l’acte de cession du fonds de commerce prévoyait la conclusion d’un nouveau contrat de bail immédiatement après la cession de sorte que les bailleresses ne sont pas fondées à alléguer que le contrat du 20 octobre 2012 trouve à s’appliquer ;

— La S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE a manqué à son obligation en qualité de gestionnaire du bien en ce qu’elle a tardé à communiquer le nouveau contrat de bail aux parties jusqu’en janvier 2023, retardant le début de l’activité de la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE, outre le fait que le nouveau contrat de bail ne respecte pas les dispositions législatives et contractuelles applicables ;

— la copie de l’état des lieux dressé lors de l’entrée de la société NINA DIFFUSION dans lieux n’a pas été communiquée à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE, en violation de l’acte de cession ;

— aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé lors de la prise de possession des locaux par la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE de sorte que les travaux de mise en conformité des locaux, la réalisation de gros travaux ou l’entretien des lieux ne sauraient être imputées à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE en l’absence de la signature d’un nouveau contrat de bail ;

— le diagnostic de performance énergétique n’a pas été transmis à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE ;

— depuis son entrée dans les lieux, la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE est confrontée à plusieurs désordres, que les bailleresses et la Madame [X] [J] refusent de réparer ;

— en raison de la vétusté des locaux, la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE ne peut pas exploiter l’activité prévue par le contrat, soit « épicerie et sandwicherie sans cuisson » de sorte que les bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien loué ;

— en s’abstenant de communiquer certaines informations à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE sur la conclusion du contrat de bail et l’état des locaux, les bailleresses et la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE ont manqué à leurs obligations, manquements constitutif d’une manœuvre dolosive ;

— en qualité d’agent immobilier de la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE, la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE a manqué à ses obligations d’information et de conseil en retardant la signature du nouveau contrat de bail et n’informant pas la locataire de l’état de vétusté des locaux ;

— il résulte des manquements des bailleresses et de la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE que la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE un préjudice de perte de chiffre d’affaires : la locataire a été contrainte de fermer sa boutique entre janvier et mars 2023 en l’absence de chauffage et les locaux ne permettent pas l’exercice de l’activité de sandwicherie sans cuisson prévue par l’acte de cession du fonds de commerce ;

— elle a subi un préjudice de jouissance en raison de la fermeture de la boutique et de l’état de vétusté des locaux, laquelle a également causé un préjudice sur l’image de la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE, laquelle exploite une épicerie fine souhaitant projeter à sa clientèle une image de qualité ;

— elle a également subi un préjudice en raison du temps passé à résoudre le litige l’opposant aux bailleresses et à la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2024, Madame [R] [Y] , Madame [X] [J] et Madame [G] [M] demandent à la juridiction, au visa de l’ancien article 1147 du Code civil, des articles 1112-1, 1137, 1189 et 1198 du Code civil et des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, de :

« – DEBOUTER la société CALADE EPICERIE FINE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— DEBOUTER la société FONCIA VAL DE MARNE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Si par extraordinaire le Tribunal faisait droit aux demandes de la société CALADE EPICERE FINE, CONDAMNER la société FONCIA VAL DE MARNE à garantir et relever indemnes Mesdames [Y], [J] et [M] de toute condamnation pouvant être prononcée par le Tribunal à leur encontre ;

— CONDAMNER in solidum les sociétés CALADE EPICERIE FINE et FONCIA VAL DE MARNE à payer à Mesdames [Y], [J] et [M], la somme globale de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Madame [R] [Y], Madame [G] [M] et Madame [X] [J] soutiennent que :

— la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE n’est pas fondée à alléguer que les bailleresses auraient commis un dol et manqué à leur obligation d’information en ce que les manquements allégués ne sont imputables qu’au cessionnaire lors de la cession du fonds de commerce, la société NANI DIFFUSION ;

— elles sont des tiers à la cession et leur agrément ne saurait leur conférer la qualité de partie au contrat de sorte qu’elles ne sont pas débitrices d’une obligation d’information à l’égard de la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE ;

— elles sont venues aux droits de la bailleresse au moment de la cession, Madame [S] [D], aucune manœuvre dolosive ne pouvant dès lors leur être imputée ;

— en reconnaissant avoir visité les lieux avant la cession, la demanderesse reconnaît qu’elle a acquis le droit au bail en toute connaissance de cause, et elle ne démontre pas qu’elle n’aurait pas acquis le droit au bail si elle avait été informée ;

— la négociation du nouveau contrat de bail ne devant intervenir qu’une fois la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE soit devenue locataire des lieux, celle-ci ne pouvant pas se prévaloir d’un manquement à une obligation d’information, ni à un vice du consentement en ce que les parties n’ont pas conclu le nouveau contrat de bail ;

— la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE n’est pas fondée à invoquer un manquement des bailleresses à leurs obligations quant à la régularisation du contrat de bail en ce que la locataire pouvait commencer à exploiter son activité dès la cession et réaliser les travaux d’aménagement des locaux nécessaires puisque le contrat de bail initial est toujours en vigueur par tacite reconduction ;

— la demanderesse ne peut pas se prévaloir de l’absence d’état des lieux étant donné que l’acte de cession mentionne qu’une copie de l’état des lieux d’entrée initial lui a été remis lors de la signature et l’établissement d’un nouvel état des lieux ne s’imposait pas puisque le contrat de bail initial continuait à s’appliquer ;

— les travaux de remise en état des locaux ne sauraient être mis à la charge des bailleresses en ce qu’ils ne relèvent pas des gros travaux et le diagnostic de performance énergétique étant annexé au bail, celui-ci aurait dû lui être remis lors de la signature de l’acte de cession ;

— concernant l’état de vétusté allégué, il résulte d’un défaut d’entretien du précédent locataire de sorte que les travaux de remise en état sont à la charge de la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE ;

— il incombe à la locataire d’aménager les locaux donnés à bail de façon à respecter les normes d’hygiène et de sécurité régissant l’exercice d’une activité de sandwicherie sans cuisson, destination qui n’a pas été autorisée par les bailleresses faute de nouveau contrat de bail ;

— la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE ne justifie pas les préjudices qu’elle allègue avoir subi étant donné que l’absence d’activité de sandwicherie résulte des décisions prises par la locataire, que les désordres qu’elle invoque découle d’un manquement à l’obligation d’entretien pesant sur le précédent locataire et qu’elle ne produit aucun élément tendant à démontrer qu’elle a subi un préjudice d’image ;

— quant au préjudice en raison de la durée du litige, il résulte du comportement de la demanderesse laquelle s’est opposé à la conclusion du contrat de bail sans préciser les éléments qu’elle souhaitait négocier ;

— la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE a manqué à ses obligations de conseil et de vérification en qualité de mandataire des bailleresses en ce que les manquements allégués par la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE découlent de ses échanges avec le gestionnaire de biens, de sorte que les bailleresses sont fondées à appeler la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE à garantir la condamnation éventuelle prononcée à leur encontre.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE demande à la juridiction, au visa des articles 1103 et 1708 et suivants du Code civil, des articles L. 145-1 à L. 145-3 et R. 145-1 à R. 145-38 du Code de commerce, des articles L. 126-28 et R. 126-15 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, de :

« Débouter la société CALADE EPICERIE FINE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de la société CALADE EPICERIE FINE ;

Débouter Mesdames [Y], [J] et [M] de leur appel en garantie ;

En tout état de cause,

Condamner tous succombants à payer à la société FONCIA VAL DE MARNE la somme globale de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

La S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE soutient que :

— elle n’a pas manqué à ses obligations quant à la rédaction du bail en ce qu’elle a communiqué avec la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE pour l’informer des circonstances ayant repoussé la rédaction du contrat de bail et l’a communiqué le 22 décembre 2022. Ainsi, si le contrat de bail n’a pas été régularisé c’est en raison du refus de la locataire de le signer ;

— le contrat de bail initial continue à s’appliquer en l’absence de régularisation de sorte que ses stipulations qui ne sont pas contraires à la loi Pinel s’appliquent, tandis que le projet de contrat de bail soumis à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE respecte les dispositions de la loi Pinel et il incombe à la demanderesse de prouver le contraire ;

— elle a invité la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE par courriel du 28 juillet 2022 à faire réaliser un état des lieux lors de sa prise de possession, mais aucune demande en ce sens de la locataire n’a été formulée à la signature de l’acte de cession ;

— la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE n’établit pas la vétusté des locaux et il incombe au locataire, en vertu du contrat de bail initial en application, de prendre en charge les travaux de remise en état, aucune obligation n’imposant à la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE, tiers au contrat de bail, de réaliser les travaux ;

— le contrat de bail initial étant en vigueur, ses stipulations régissent les obligations des parties de sorte qu’il n’est pas stipulé que les locaux sont donnés à bail pour accueillir une activité d’épicerie fine et de sandwicherie sans cuisson. Par ailleurs, la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE a visité les locaux avant la signature de l’acte de cession du fonds de commerce, elle ne peut donc pas alléguer que les locaux ne sont pas adaptés à l’exercice de son activité commercial et il n’a été nullement convenu que les travaux d’aménagement seraient pris en charge par les bailleresses ;

— étant tiers à l’acte de cession, elle n’a pas commis de dol alors que la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE a manqué de diligence avant la signature de l’acte de cession, la transmission du projet de contrat de bail ne résulte pas d’un retard imputable à la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE ;

— aucune obligation d’information et de conseil ne lui incombait dès lors qu’elle est intervenue en qualité de gestionnaire de biens mandataire des bailleresses ;

— les demandes indemnitaires de la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE ne sont pas fondées en ce qu’elle ne produit aucun justificatif permettant de démontrer les préjudices allégués ; d’abord, elle ne démontre pas que l’absence de chauffage dans les locaux, dont l’installation incombe au locataire, nécessitait la fermeture de sa boutique pendant trois mois, ensuite, elle n’a pas apporté la preuve de la vétusté des locaux de sorte qu’elle ne démontre pas le préjudice de jouissance allégué, enfin, elle ne démontre pas que les désordres allégués aient porté atteinte à l’image du commerce qu’elle exploite, quant au temps passé sur ce litige, il résulte du comportement de la demanderesse ;

— à titre infiniment subsidiaire, elle n’a pas commis de faute dans l’exercice de son mandat de gestion de sorte que la demande d’appel en garantie des bailleresses n’est pas fondée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 avril 2025 et mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes indemnitaires de la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE

Sur le fondement de la responsabilité des défenderesses

Il est constant que la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE est liée contractuellement à Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] en leur qualité d’ayant-droit de la précédente bailleresse décédée Madame [D], par un bail commercial qui s’est poursuivi tacitement jusqu’à la clôture des débats.

Il est également constant qu’aucune obligation contractuelle ne lie la demanderesse à la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE, défenderesse à l’instance.

Le fondement juridique d’une action en responsabilité des défenderesses est à rechercher dans le droit commun, notamment en l’espèce des actions extracontractuelles visées à l’article 1240 du Code civil qui dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », pour la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE ou contractuelles prévues à l’article 1231-1 du Code civil qui dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure », pour Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y].

Ainsi, classiquement, trois conditions sont nécessaires : une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Sur la faute tirée de l’absence de signature d’un nouveau bail

La S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE fait exposer que les défenderesses ont commis un manquement en ce qu’elles ne lui ont pas permis de signer immédiatement un nouveau bail après l’acte de cession du droit à bail, précisant notamment la destination correspondant à son activité commerciale et se conformant aux prescriptions de la loi dite Pinel.

Il est constant que Madame [D] était bien intervenue à l’acte de cession du 3 août 2022 aux termes duquel elle a déclaré « conclure dès après les présentes avec le CESSIONNAIRE un nouveau bail afin de se mettre en conformité avec la législation actuelle par un acte immédiatement postérieur aux présentes ».

Or, si la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE n’a proposé un projet de bail qu’à compter de décembre 2022, il résulte des débats que cet interlude est dû au décès de Madame [D] en septembre 2022 et que l’agence avait informé le Preneur qu’en raison des congés estivaux elle ne pourrait lui adresser de projet avant le mois de septembre. Ainsi la survenance de cet évènement indépendant de la volonté de parties n’est pas susceptible de déterminer une faute de la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE, ni des ayants-droits de la précédente bailleresse, qui ont dû nécessairement attendre l’accomplissement des formalités liées à la succession pour être en mesure de consentir un nouveau bail sur les locaux litigieux.

En outre, si la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE soutient qu’elle s’est refusée à signer le nouveau bail en janvier 2023 en faisant valoir que ses clauses seraient illégales, elle ne le démontre pas, le projet excluant en tout état de cause de mettre à la charge du Preneur les travaux relevant de l’article 606 du Code de civil conformément aux dispositions introduites par la Loi Pinel, de sorte que son refus de signer ledit bail ne saurait engager la responsabilité des défenderesses, un tel moyen devant dès lors être écarté.

Sur la faute tirée de l’absence d’état des lieux

La S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE fait ensuite exposer que l’état des lieux réalisé lors de la conclusion initiale du bail du 20 octobre 2012 ne lui a pas été communiqué et qu’aucun nouvel état des lieux n’a été réalisé lors de sa prise de possession des lieux consécutive à la cession.

Il résulte néanmoins de cet acte de cession que la communication de l’état de lieux initial incombait au cédant, et non aux défenderesses, la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE étant en tout état de cause tierce à la cession.

En revanche, il résulte de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce que :

« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. »

Il incombait donc à Madame [D] de réaliser un état des lieux consécutivement à cette cession du droit à bail du Preneur, la sanction de ce défaut d’état des lieux étant que ses ayants-droits ne peuvent se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du Code civil.

Si cette absence d’état des lieux ne constitue pas une faute du Bailleur, il découle cependant de cette absence de diligence que le Preneur, à savoir la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE, n’est donc pas présumé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives à la suite de la cession du 3 août 2022, et qu’il n’est donc pas tenu à ce stade de les rendre tels tant qu’un état des lieux ne sera pas réalisé.

Sur la faute au titre de l’obligation d’information précontractuelle, du dol et de l’obligation d’information et de conseil

La S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE soutient que les défenderesses auraient effectué des manœuvres dolosives et auraient manqué à leur obligation d’information précontractuelle ainsi qu’à l’obligation d’information et de conseil en ce qui concerne l’agence immobilière.

Les développements de la demanderesse relatifs à l’absence d’information par la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE du contenu du projet de bail futur, ainsi qu’à l’absence d’état des lieux ou de une date prévisionnelle de signature du bail à intervenir sont inopérants, dès lors que ces circonstances étaient postérieures la conclusion de l’acte de cession et donc au consentement donné par la demanderesse en qualité de cessionnaire.

En outre, la gérante de la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE ayant pu visiter les locaux avant la cession du droit à bail, elle échoue à démontrer que des désordres lui auraient été dissimulés, notamment l’absence de fonctionnement du chauffage, les visites réalisées en été ne faisait pas obstacle au contrôle de leur bon fonctionnement.

Un tel moyen sera par conséquent écarté.

En conséquence, la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE sera déboutée de ses demandes indemnitaires présentées de ce chef.

Sur la faute au titre de l’obligation de délivrance

La S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE fait exposer, au visa de l’article 1719 du Code civil, que les défenderesses ont refusé de prendre en charge les travaux de remise en état de telle sorte qu’elle n’a pu exercer son activité.

Il doit donc nécessairement être regardé comme invoquant un manquement du Bailleur à son obligation de délivrance.

L’article 1719 du Code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…) »

L’article 1720 ajoute que :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1755 du code susmentionné, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que, sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnées par la vétusté n’est à la charge du locataire (Civ. 3, 3 avril 2001 : pourvoi n°99-15740 ; Civ. 3, 17 novembre 2016 : pourvoi n°15-18345 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°18-14123 ; Civ. 3, 26 mars 2020 : pourvoi n°19-10415).

Il découle des stipulations du bail applicable au présent litige, en l’espèce le bail du 20 octobre 2012 cédé le 3 août 2022 à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE, que :

« Le Preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, tous les travaux d’installation et de décoration intérieure et extérieur restant à sa charge, sans pouvoir exiger aucune réparation à son entrée en jouissance, ni pendant toute la durée du bail, et d’assurer indépendamment de celles-ci l’ensemble des réparations qui seraient nécessaires auxdits locaux pendant la durée du bail, le Preneur étant tenu aux grosses réparations qui seraient nécessaires auxdits locaux pendant la durée du bail, le Preneur étant tenu aux grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil. » (Article 4. 6° a) du bail) ;

« Le Preneur sera, en outre tenu de faire tous les travaux, quel qu’en soit le montant imposés dans l’immeuble soit par des nouvelles dispositions législatives ou règlementaires, soit par des nouvelles injonctions administratives, et notamment tous travaux touchant à l’hygiène et à la sécurité, même dans les cas de force majeure. » (Article 4. 6° c) du bail) ;

Les lieux loués « sont destinés exclusivement à l’usage « ACTIVITE DE PROTEINES ALIMENTAIRES, COMPLEMENTS ALIMENTAIRES ET PRODUITS AMINCISSANTS, PRODUITS LIES A LA SCULPTURE DU CORPS » » (Article 3 des Conditions particulières).

Il est de jurisprudence constante que même si des clauses du bail commercial viennent limiter la charge des réparations incombant à la bailleresse, cette limitation contractuelle ne peut la décharger complètement de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu et d’exécuter les travaux de sécurité qu’impose notamment la réception du public (voir en ce sens Cass. Civ. 3e, 30 juin 2021, n° 20-12.821 pour des clauses limitant la charge des réparations pesant sur le Bailleur à la vétusté).

En l’espèce, il ressort d’un constat de commissaire de justice du 25 avril 2023 (pièce n° 14 en demande) que :

— « la pièce principale du magasin ne comporte pas de moyen de chauffage, ni convecteur électrique, ni radiateur » ;

— le rideau de la porte d’entrée vitrée a été retiré de son emplacement ;

— les câbles électriques du disjoncteur « sont apparents et ressortent d’une gaine » dans la seconde pièce située à l’arrière ;

— dans la cave « un néon ne fonctionne pas. Des câbles ne sont pas connectés » et « la porte d’entrée en bois (…) ne ferme pas et reste entrebâillée » ;

— « l’auvent fixe est constitué en sous-face de bois et à l’avant de plaques métalliques dégradées, enfoncées et portant des traces de coulures ».

Or, ces différents désordres constatés ne peuvent être présumés avoir été occasionnés par le Preneur dès lors qu’aucun état des lieux n’a été effectué à la diligence des défenderesses et que la présomption de l’article 1731 du Code civil ne trouve pas à s’appliquer ainsi qu’il a été exposé supra.

En outre, de tels désordres ne sont, de par leur nature, pas compatibles avec la délivrance d’un local commercial vendant des articles à destination d’un public reçu sur place dès lors que :

— l’absence de chauffage est rédhibitoire pour une clientèle pendant la saison froide ;

— la présence de câbles apparents présente un danger pour la sécurité du personnel de la boutique ;

— l’impossibilité de fermer le rideau métallique de la porte vitrée d’entrée afin de protéger la boutique ;

— l’impossibilité de fermer la cave expose les marchandises stockées au vol et à leur dégradation par les éléments ;

— la détérioration de l’auvent en façade affecte l’aménité du lieu pour des clients de passage et impacte donc sa chalandise.

Ainsi, les ayants-droits de Madame [D] peuvent être regardés comme n’ayant pas satisfait leur obligation de délivrance au regard de la destination du bail toujours en cours et qui a trait à la vente de produits à destination d’une clientèle se rendant sur place.

Concernant les autres désordres constatés par le commissaire de justice, ils sont sans lien avec la destination d’activité de protéines et compléments alimentaires ou autres, une telle activité ne supposant pas l’accès à un point d’eau.

Le constat évoque également divers éléments relatifs à la vétusté :

— des « dalles de revêtement synthétiques vétustes » dans la salle d’eau ;

— des convecteurs ne fonctionnant plus ou vétustes ainsi qu’une peinture murale vétuste dans la seconde pièce arrière ;

Les autres éléments même s’ils sont dégradés ne paraissent pas relever manifestement de la vétusté.

Or, aucune clause du bail du 20 octobre 2012 ne transfère expressément la charge de la vétusté au Preneur de sorte que les dispositions de l’article 1755 du Code civil trouvent à s’appliquer par défaut.

Dès lors, Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] peuvent être regardées comme ayant commis une faute contractuelle envers le Preneur susceptible d’engager leur responsabilité.

La S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE n’étant tenue à aucune obligation de délivrance, aucune faute ne peut lui être reprochée de ce chef.

Sur les préjudices de la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En vertu des dispositions de l’article 1231 dudit code, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Selon les dispositions de l’article 1231-1 de ce code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

D’après les dispositions de l’article 1231-2 du code susvisé, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin l’article 1353 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE a mis en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 février 2023 (pièce n° 11 en demande), Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] de réaliser sous quinzaine les travaux visant à remédier aux désordres suivants :

— « chauffage inexistant dans la boutique (pièce principale ou je travaille tous les jours) » ;

— « deux radiateurs électriques dans la pièce de derrière (stock) dont un en panne » ;

— « Mur avec la peinture qui craquelle ».

Les Bailleresses ne démontrent pas avoir réalisé dans les délais impartis les travaux découlant du respect de leur obligation de délivrance, de sorte que cette absence de travaux peut être regardée comme ayant causé un préjudice à l’activité du Preneur qui précisait dans le courrier susmentionné n’avoir pu travailler dans le froid et avoir été contraint de fermer sa boutique.

Ce préjudice peut s’évaluer à compter du 26 février 2023 date d’expiration du délai mentionné dans la mise en demeure pour effectuer les travaux.

En l’occurrence, seule l’absence de chauffage dans la pièce principale au cours de l’hiver 2023 est susceptible d’avoir pu affecter l’activité de la demanderesse, les désordres affectant la peinture et les radiateurs dans l’arrière-salle de stockage n’étant pas de nature à impacter son activité commerciale qui se concentre dans la pièce principale.

La période affectant l’activité de la demanderesse au titre de l’absence de chauffage devra donc s’apprécier à compter 26 février 2023 et au regard d’une attestation du 25 avril 2023 (pièce n° 15 en demande) par laquelle [L] [W] atteste de la fermeture du local commercial indique avoir récupéré des colis pendant certains jours où la boutique était fermée.

Il résulte de tout ce qui précède que la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE justifie d’un préjudice de perte de chiffre d’affaires pour une période qu’il convient d’estimer entre le 26 février 2023 et le 31 mars 2023, le préjudice au titre de la perte de chiffre d’affaires devant être évalué à 2 000 € au regard du compte de résultat prévisionnel (pièce n° 25 en demande) et du tableau de synthèse des chiffres d’affaires (pièce n° 18 en demande).

Il y a en outre lieu d’évaluer à 2 000 € le préjudice de jouissance subi par la demanderesse au cours de la période courant du 26 février au 31 mars 2023 en raison de la fermeture partielle du local et du froid lié à l’absence de chauffage.

En revanche, la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE sera déboutée de sa demande tendant à condamner les défenderesses à lui verser la somme mensuelle de 2 000 € au titre de l’impossibilité d’exercer une activité de sandwicherie ou de la perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires au titre de cette activité dès lors que l’activité de sandwicherie n’est pas stipulée dans le bail applicable et que l’absence de signature d’un nouveau bail prévoyant cette destination résulte du seul fait de la demanderesse, et non d’une faute des défenderesses.

Si la vétusté des locaux et l’absence de chauffage sont susceptibles d’affecter l’image d’un commerce, la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE se prévaut d’une activité n’étant pas spécifiquement prévue au bail applicable, de sorte qu’elle ne peut reprocher aux bailleurs d’avoir porté atteinte à son image de marque d’épicerie fine en omettant de s’acquitter de leur obligation de délivrance, laquelle ne s’apprécie qu’au regard du bail du 20 octobre 2012.

Il y a également lieu de débouter la demanderesse de ses demandes au titre d’un préjudice subi en raison du temps et de l’énergie dépensés en procédures amiables ou contentieuses, de tels préjudices ne pouvant être regardés comme établis au regard des éléments versés aux débats, la demanderesse bénéficiant d’un conseil pour la procédure contentieuse et une partie substantielle de ses échanges amiables ayant trait à l’absence de signature d’un nouveau bail, qui ne peut être reprochée aux défenderesses, et non au respect de l’obligation de délivrance.

Enfin la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE présente dans le dispositif de ses dernières conclusions des demandes tendant à condamner Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] au paiement :

— de la somme de 1728 € au titre des sommes engagées pour la réfection des sols et des murs de la boutique ;

— de la somme de 4 779,28 € au titre de l’achat et la pose d’un rideau métallique ;

— de la somme de 5 997,73 € au titre de la mise en conformité du système électrique du local commercial loué.

Or de telles demandes ne sont pas fondées dès lors que la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE ne démontre pas avoir mis en demeure les Bailleurs de réaliser de tels travaux conformément à l’article 1231 du Code civil, excepté en ce qui concerne la réfection de la peinture des murs.

Ainsi qu’il a été rappelé supra, si la demanderesse a mis en demeure les Bailleurs d’effectuer des travaux portant sur la peinture dégradée des murs, il résulte du constat de commissaire de justice que seuls les murs de l’arrière-boutique présentent manifestement des signes de vétusté imputables aux Bailleurs et que ces dégradations portant sur des parties non accessibles à la clientèle n’entrent pas dans le champ de l’obligation de délivrance incombant aux Bailleurs et au titre de laquelle leur inaction à l’issue de la mise en demeure du 11 février 2023 aurait été susceptible de fonder un préjudice pour le Preneur.

Au surplus, si la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE fait valoir qu’aucun diagnostic de performance énergétique ne lui a été communiqué par les Bailleurs, elle n’expose pas dans ses écritures en quoi cela lui aurait causé un préjudice.

La S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE ne sera pas condamnée de ce chef au paiement in solidum des sommes rappelées supra, dès lors qu’elle n’est pas débitrice d’une obligation de délivrance à l’égard du Preneur.

En conséquence, Madame [X] [J], Madame [G] [M] et S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE seront condamnées à payer à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE les sommes de 2 000 € au titre de la perte de chiffre d’affaires et 2 000 € au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes d’injonctions

Il résulte de tout ce qui a été exposé supra qu’il y a lieu d’ordonner à Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] en leur qualité de bailleresses, d’effectuer des travaux visant à équiper la salle principale du local recevant de la clientèle d’un système de chauffage et de mettre en conformité l’installation électrique du local loué.

En revanche, il y a lieu de débouter la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE de sa demande tendant à ordonner l’installation d’un point d’eau, dès lors que cela ne ressort pas d’une obligation de délivrance au titre de la destination visée au bail du 20 octobre 2012.

Il y a également lieu de la débouter de sa demande tendant à ordonner la signature d’un nouveau bail, aucune faute ne pouvant se rattacher aux agissements des défenderesses sur ce point.

Sur l’appel en garantie de la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE

Les bailleresses demandent à ce que l’agence immobilière soit condamnée à les garantir et les relever indemnes de toute condamnation.

La mandat de gestion conclu entre Madame [S] [D] et la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE (pièce n° 9 produite par l’agence immobilière) stipule que l’agence mandataire s’était engagée sur le bien litigieux à « Prendre toutes mesures conservatoires, faire exécuter toutes menues réparations dont le montant est inférieur à 200 euros et celles plus importantes et urgentes en avisant rapidement le Mandant, en régler les factures » et que « Par dérogation expresse à l’article 2003 du Code civil, le décès du mandat n’emportera pas résiliation de plein droit su présent mandat qui se poursuivra avec les ayants droits du Mandant, sous réserve de leur faculté de résilier dans les conditions fixées ci-dessus ».

Or, il résulte de tout ce qui a été exposé supra que si Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] avaient directement et personnellement été chacune mises en demeure par le Preneur (pièce n° 11 en demande), les travaux réclamés pendant l’hiver par ce dernier aux fins d’installation d’un système de chauffage dans la pièce principale de sa boutique présentaient bien le caractère de réparations importantes ou urgentes que l’agence immobilière s’était engagée à faire exécuter et à régler en avisant les ayants droit du mandant mais sans avoir par conséquent à obtenir leur accord préalable.

En l’espèce, la S.P.A. FONCIA a refusé par lettre recommandé avec accusé de réception du 21 février 2023 (pièce n° 12 en demande), soit après la mise en demeure du Preneur, de faire exécuter sous quinzaine au cours de l’hiver des travaux d’installation d’un système de chauffage alors qu’elle ne pouvait pas ignorer au regard de la destination du bail en cours que la pièce principale du local était destinée à recevoir de la clientèle et nécessitait qu’un chauffage normal soit assuré à bref délai compte-tenu de la période de l’année considérée.

Ce faisait, l’agence immobilière a engagé sa responsabilité contractuelle en commettant une faute au regard de ses obligations de mandataire de gestion, laquelle faute a directement causé un préjudice aux Bailleurs en leur faisant manquer à leur obligation de délivrance envers le Preneur.

Ainsi, il y a lieu de condamner la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE à garantir et relever Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] indemnes de toute condamnation à leur encontre à payer des dommages et intérêts à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE en raison du préjudice subi par cette dernière du fait de l’absence d’installation urgente d’un système de chauffage au cours de l’hiver 2023.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE aux entiers dépens, dont recouvrement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Il y a lieu en outre de condamner la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE à payer la somme de 4 000 € à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE ainsi que la somme de 2 000 € à Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE de sa demande tendant à ordonner à Madame [X] [J], Madame [G] [M], Madame [R] [Y] et à la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE de conclure un nouveau bail commercial ;

ORDONNE à Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] d’installer un système de chauffage dans la pièce principale du local sis [Adresse 3] à [Localité 12] destinée à recevoir de la clientèle, ainsi que de mettre en conformité l’installation électrique du local ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE de sa demande tendant à ordonner à Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] d’installer un point d’eau dans les locaux loués en vertu du bail du 20 octobre 2012 ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE de ses demandes indemnitaires à l’encontre de Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] ainsi que de la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE au titre des manœuvres dolosives ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE au titre de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE au titre des manquements à l’obligation d’information et de conseil ;

CONDAMNE Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] à payer à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE la somme de 2 000 € au titre de la perte de chiffre d’affaires découlant de l’absence de délivrance d’un système de chauffage au cours de la période allant du 26 février 2023 au 31 mars 2023 et DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE du surplus de ses demandes à ce titre, ensemble celles dirigées contre la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE de sa demande indemnitaire tendant à mettre à la charge de Madame [X] [J], Madame [G] [M] Madame [R] [Y] et de la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE le paiement de la somme de 2 000 € mensuels au titre de la perte de chiffre d’affaires liée à l’impossibilité d’exercer une activité de sandwicherie non stipulée dans la destination du bail du 20 octobre 2012 se poursuivant tacitement, ou au titre de la perte de chance de réaliser ce chiffre d’affaires ;

CONDAMNE Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] à payer à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE la somme de 2 000 € au titre du préjudice de jouissance découlant de l’absence de délivrance d’un système de chauffage au cours de la période allant du 26 février 2023 au 31 mars 2023 et DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE du surplus de ses demandes à ce titre, ensemble celles dirigées contre la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice d’image ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE de sa demande indemnitaire au titre du temps et de l’énergie perdue en procédures amiables et contentieuses ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE de sa demande tendant à mettre à la charge de Madame [X] [J], Madame [G] [M] Madame [R] [Y] somme de 1728 € au titre des sommes engagées pour la réfection des sols et des murs du local sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE de sa demande tendant à mettre à la charge de Madame [X] [J], Madame [G] [M] Madame [R] [Y] la somme de 4 779,28 € au titre de l’achat et de la pose d’un rideau métallique dans le local sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE de sa demande tendant à mettre à la charge de Madame [X] [J], Madame [G] [M] Madame [R] [Y] la somme de 5 997,73 € au titre de la mise en conformité du système électrique du local sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;

CONDAMNE la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE à garantir et relever Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] indemnes de leurs condamnations à payer à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE des dommages et intérêts au titre de la perte de chiffre d’affaires et du trouble de jouissance en raison du préjudice subi par cette dernière au cours de l’hiver 2023 ;

CONDAMNE la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE aux entiers dépens, dont recouvrement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.P.A. FONCIA VAL DE MARNE à payer la somme de 4 000 € à la S.A.R.L. CALADE EPICERIE FINE ainsi que la somme de 2 000 € à Madame [X] [J], Madame [G] [M] et Madame [R] [Y] en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT SEPT JUIN

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT