MINUTE N°

N° RG 24/00493 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLQW

S.C.I. L’ODYSSEE 1

C/

Monsieur [K], [D], [G] [I]

Madame [Z], [R], [V] [I]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société civil immobilière L’ODYSSEE 1, représentée par son représentant légal, immatriculée au Registre national des entreprises sous le numéro 824 419 725 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [K], [D], [G] [I], né le 12 février 1939 à [Localité 12] – demeurant EHPAD [14], [Adresse 4]

Non comparant, représenté par Monsieur [H], [K], [D] [I], né le 17 septembre 1959 à [Localité 10] (Hauts-de-Seine – 92), son fils muni d’un pouvoir écrit

Madame [Z], [R], [V] [I], née le 21 mars 1980 à [Localité 10] (Hauts-de-Seine – 92) – demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier présent lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Hélène ROBERT

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [K], [D], [G] [I]

Madame [Z], [R], [V] [I]

RAPPEL DES FAITS

La société L’ODYSSEE 1 a donné à bail à Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7]) par contrat signé électroniquement le 6 avril 2023, pour un loyer mensuel de 1.006,66 euros outre 150 euros de provision sur charges.

Par lettre recommandée délivrée le 23 septembre 2023, Monsieur [K] [I] a notifié son préavis de congé à l’agent immobilier en charge de la gestion du bail, dans lequel il précise qu’il souhaite que son congé prenne effet au 1er octobre 2023 car il n’occupe plus les lieux depuis trois mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la société L’ODYSSEE 1 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire les 15 et 18 décembre 2023 dont les causes ont été réglées.

De nouveaux loyers étant demeurés impayés, la société L’ODYSSEE 1 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 mars 2024 à Madame [Z] [I] et le 26 mars 2024 à Monsieur Monsieur [K] [I].

La société L’ODYSSEE 1 a ensuite fait assigner Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13].

A l’audience du 28 janvier 2025, la société L’ODYSSEE 1 – représentée par son conseil – demande au juge des contentieux de la protection de :

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 6 avril 2023 à la date du 10 mai 2024,

— A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 6 avril 2023 à la date du 28 mai 2024,

— Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I] ;

— Condamner Madame [Z] [I] à restituer les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

— Fixer l’indemnité d’occupation au double du loyer contractuel augmenté des charges, et condamner Madame [Z] [I] à régler l’indemité d’occupation,

— Condamner solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I] à lui payer la somme de 3.744,99 euros arrêtée au mois d’avril 2024, selon décompte du 26 juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont versées et à compter de l’assignation pour le surplus,

— Condamner Madame [Z] [I] à lui payer la somme de 12.622,73 euros arrêtée au 12 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 1.935,72 euros,

— Refuser tout délai de paiement,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— Condamner solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I] à lui payer la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Cité par acte d’huissier signifié le 16 juillet 2024 à l’étude, Monsieur [K] [I] est représenté à l’audience par son fils Monsieur [H] [I] en vertu d’un pouvoir. Il demande à la juridiction de mettre toutes les sommes réclamées à la charge de Madame [Z] [I]. Il fait valoir qu’il a fait l’objet d’un abus de faiblesse de la part de sa petite-fille, Madame [Z] [I], avec qui il a résidé huit mois dans l’appartement pour lequel il a réglé huit mois de loyers, soit un total de 11.345 euros pour les deux mois durant lesquels il n’a pas occupé les lieux. Il prétend que Madame [Z] [I] n’a jamais eu l’intention de régler ses loyers. S’agissant de sa situation financière, il indique qu’il perçoit une pension de retraite de 2.500 euros et que le coût de son EHPAD s’élève à la somme de 3.000 euros par mois.

Citée par acte de commissaire de justice le 15 juillet 2024 remis à personne physique, Madame [Z] [I] demande à se maintenir dans les lieux et bénéficier d’un délai de paiement. Elle soutient avoir fait l’objet d’une agression et être placée sous protection depuis un an suite à du harcèlement. Concernant sa situation personnelle, elle indique percevoir le revenu de solidarité active, l’allocation pour le logement de 250 euros et une pension alimentaire de 250 euros pour son enfant. Elle propose de verser 200 euros par mois en plus de son loyer.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société L’ODYSSEE 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 15 et 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 6 avril 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 25 et 26 mars 2024, pour la somme en principal de 2.784,17 euros à régler dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Aux termes de l’article 8-1 VI. de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

L’article 1145 du code civil dispose que « Toute personne physique peut contracter sauf en cas d’incapacité prévue par la loi ». L’article 1146 du code civil ajoute que "Sont incapables de contracter, dans la mesure définie par la loi :

1° Les mineurs non émancipés ;

2° Les majeurs protégés au sens de l’article 425".

Il convient de rappeler que Monsieur [K] [I] a délivré son congé le 23 septembre 2023. En application de l’article 8-1 VI., Monsieur [K] [I] est resté solidaire du règlement des loyers et charges jusqu’à six mois suivant la date de son congé, soit jusqu’au 23 mars 2024.

La société L’ODYSSEE 1 produit un décompte arrêté au 10 avril 2024 démontrant que Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I] restent devoir solidairement à cette date la somme de 3.744,99 euros, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs à l’audience.

Monsieur [K] [I] demande de mettre à la charge de Madame [Z] [I] seule les mensualités dont ils sont redevables solidairement. Il fait valoir qu’il a été victime d’un abus de faiblesse de la part de Madame [Z] [I] qui n’a jamais réglé les loyers. Il produit sa carte d’identité démontrant qu’il est né en 1939, des documents relatifs à son suivi médical, ayant fait l’objet d’hospitalisation et de test concernant ses troubles cognitifs à compter du mois de juillet 2023, le jugement du 24 décembre 2024 le plaçant sous mesure d’habilitation familiale et les factures de son hébergement à l’EHPAD.

Si l’ensemble de ces éléments justifie de la situation actuelle de Monsieur [K] [I], majeur protégé, il ne permet pas d’établir qu’il rencontrait des difficultés ou troubles cognitifs à la date du 6 avril 2023, date de la signature du contrat de bail. En outre, il n’est pas contesté que Monsieur [K] [I] a résidé quelques mois dans les lieux loués, de sorte que la conclusion du bail le 6 avril 2023 lui a été utile. Ces arguments ne peuvent donc pas conduire à le désolidariser des obligations mises à sa charge par le contrat signé le 6 avril 2023.

De ce fait, sa demande tendant à voir mettre toutes condamnations à la seule charge de Madame [Z] [I] sera rejetée.

Dès lors, Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I] seront condamnés solidairement à verser la somme de 3.744,99 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 pour la somme de 2784,17 euros, et à compter de l’assignation du 16 juillet 2024 pour le surplus.

Selon le décompte actualisé au 12 janvier 2025 versé aux débats, la société L’ODYSSEE 1 justifie que Madame [Z] [I], qui s’est maintenue dans les lieux, reste redevable de la somme de 12.821,24 euros comprenant les impayés entre le 6 avril 2023 et le 7 janvier 2025, incluant donc la somme de 3.744,99 euros qu’elle est condamnée à régler solidairement avec Monsieur [K] [I]. Madame [Z] [I] ne conteste pas devoir le surplus.

Ainsi, Madame [Z] [I] sera condamnée à payer à la société L’ODYSSEE 1 la somme de 9 076,25 euros (12.821,24 – 3.744,99), arrêtée au 12 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, Madame [Z] [I] sollicite de se maintenir dans les lieux et propose de régler l’arriéré locatif par mensualités de 200 euros en plus du loyer et des charges courantes.

Toutefois, il convient de souligner que le montant de la dette locative a considérablement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation. Or, Madame [Z] [I] n’a justifié d’aucun règlement pour commencer à apurer sa dette locative.

En conséquence, en l’absence de règlements visant à régler au moins partiellement la dette locative, aucun délai de paiement suspensif de la clause résolutoire ne peut être octroyé à Madame [Z] [I] .

Au demeurant, Madame [Z] [I] produit une notification de labellisation pour la recherche d’un logement social, en date du 19 février 2024, une attestation de suivi social et une promesse d’embauche datée du 2 décembre 2024 sans verser le Kbis de la société concernée pour attester de l’effectivité de cette promesse d’embauche. Ainsi, elle ne démontre pas sa capacité à solder la dette dans le maximum légal de 24 mois puisqu’elle propose de verser des mensualités de 200 euros en plus du loyer courant alors même qu’elle n’a pas réglé ledit loyer depuis de nombreux mois. L’insolvabilité de Madame [Z] [I] laisse craindre qu’aucun délai de paiement ne soit respecté.

Dès lors, la demande de délais de paiement de Madame [Z] [I] sera rejetée.

L’expulsion de Madame [Z] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [Z] [I] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société L’ODYSSEE 1, Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2023 entre la société L’ODYSSEE 1, d’une part, et Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 9] [Adresse 1]) sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société L’ODYSSEE 1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la société L’ODYSSEE 1 de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DEBOUTE Monsieur [K] [I] de sa demande tendant à être mis hors de cause ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I] à verser à la société L’ODYSSEE 1 la somme de 3.744,99 euros (décompte arrêté au 10 avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du du 26 mars 2024 pour la somme de 2784,17 euros, et à compter de l’assignation du 16 juillet 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] à verser à la société L’ODYSSEE 1 la somme de 9 076,25 euros (décompte arrêté au 12 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] à verser à la société L’ODYSSEE 1 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [Z] [I] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I] à verser à la société L’ODYSSEE 1 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le juge,