COUR D’APPEL DE [Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 23/00838 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C35D

N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 6 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Monsieur Julien DEGUINE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique,

Assisté lors des débats et du délibéré de Madame Théa HOAREAU, Greffier,

Débats à l’audience publique du : 4 septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025 et signé par Monsieur DEGUINE et Madame HOAREAU

ENTRE :

Monsieur [G] [V]

né le 22 juillet 1947 à [Localité 5], demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : M^e Marine THERET, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Le syndicat des copropriétaires dénommé Les Residents des Hameaux de la Lisciaà Calcatoggio, représenté par son syndic, la société CGI, poursuites et diligences de sa gérante, domiciliée es qualité au siège, [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Joseph SAVELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

Le

1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats

FAITS ET PROCEDURE

Il a été constitué à [Localité 4], sur une parcelle figurant au cadastre de cette commune sous la référence Section D n° [Cadastre 2], une copropriété finalement dénommée Les [Adresse 6] de [Adresse 7] Liscia, constituée de 180 studios répartis en deux groupes A et B, 101 emplacements de parking, et un restaurant.

Seuls 140 lots d’habitation ont été effectivement construits.

M. [G] [V] est propriétaire du lot n° 9.

Un différend s’est élevé entre les copropriétaires, et 140 d’entre eux ont obtenu la désignation de Mme [J] [E] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété « entendue comme l’ensemble immobilier édifié sur la parcelle D [Cadastre 2] ».

Puis, le 20 juillet 2022, ces 140 copropriétaires se sont en assemblée générale constitués en syndicat secondaire des Résidents des Hameaux de la Liscia.

Lors de son assemblée générale du 27 avril 2023, l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire des Résidents des Hameaux de la Liscia a adopté des résolutions numérotées 3, 4, 5, et 6, portant respectivement approbation des comptes de l’exercice cloturé le 31 mars 2022, de l’exercice clôturé le 21 mars 2023, et de la répartition des charges du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, et du 1er avril 2022 au 31 mars 2023.

Par exploit du 19 juillet 2023, M. [V] a fait assigner le syndicat secondaire des Résidents des Hameaux de la Liscia, représenté par son syndic, la société CGI, devant le tribunal judiciaire, en annulation de ces délibérations.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, M. [V] demande au tribunal d’annuler les résolutions n°3, 4, 5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire du 27 avril 2023, et de condamner ce dernier à lui payer une indemnité de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le syndicat secondaire, qui était dépourvu de personnalité juridique avant le 20 juillet 2022, n’avait pas qualité pour approuver des comptes et la répartition des charges antérieurs.

Par conclusions responisves notifiées le 4 février 2025, le syndicat secondaire des Résidents des Hameaux de la Liscia demande au tribunal de débouter M. [V] de ses demandes, et de le condamner à lui payer une indemnité de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que les résolutions litigieuses sont justifiées, dans le contexte particulier de la copropriété, par la finalité d’assurer la régularité et la transparence des comptes de la copropriété.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 21 mai 2025, et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 4 septembre 2025. A cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

SUR CE,

Attendu que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 autorise les copropriétaires d’un même bâtiment, ou de plusieurs entités homogènes susceptibles de gestion autonome, à constituer entre eux un syndicat secondaire ; que celui-ci, qui est doté de la personnalité morale à compter de sa constitution, a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du ou des bâtiments ou entités homogènes qui le concernent ;

Attendu que les copropriétaires des 140 lots d’habitation de la copropriété dénommée Les Hameaux de la Liscia ont adopté la résolution portant « création du syndicat secondaire Les Résidents des Hameaux de la Liscia » lors de leur assemblée générale du 20 juillet 2022 ; qu’il s’ensuit que ce syndicat secondaire n’a reçu qu’à cette date sa personnalité morale ;

Attendu dès lors que les comptes et répartition de charges que ses copropriétaires ont entendu approuver lors de leur assemblée générale du 27 avril 2023, correspondant à la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2023, sont ceux d’un syndicat différent, en l’occurence le syndicat principal des copropriétaires des Hamaux de la Liscia ; que l’assemblée générale du syndicat secondaire n’avait donc ni compétence, ni qualité, pour en connaître, même à titre de régularisation ; que la volonté de transparence invoquée par le syndicat défendeur, si louable soit-elle, est sans effet sur l’étendue de ses pouvoirs ;

Attendu qu’il convient en conséquence de prononcer la nullité des résolutions n°3, 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 27 avril 2023 ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que syndicat secondaire, partie perdante, supportera les entiers dépens de l’instance ; qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [V] sera dispensé de toute participation aux dépens ;

Attendu qu’il y aura lieu, en équité, de débouter les parties de leurs demandes d’indemnités en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité des résolutions n°3, 4, 5 et 6 adoptées par l’assemblée générale du syndicat secondaire des copropriétaires dénommé Les Résidents des Hameaux de la Liscia du 27 avril 2023;

Déboute les parties de leurs demandes d’indemnités en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne le syndicat secondaire “Les Résidents des Hameaux de la Liscia” aux entiers dépens,

Dit que M. [G] [V] sera dispensé de toute participation aux dépens, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Greffier Le Président