TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 11 Mars 2025

Dossier N° RG 24/08380 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOQP

Minute n° : 2025/ 69

AFFAIRE :

[S] [D], [C] [D] C/ [L] [Y], [E] [X] épouse [Y], S.A.R.L. GIFCA SOUS L’ENSEIGNE CARLTON INTERNATIONAL

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Hélène SOULON

Monsieur Guy LANNEPATS

GREFFIER : Madame Peggy DONET, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2024 mis en délibéré au 11 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la

Maître Philippe HAGE

Maître Amaury EGLIE-RICHTERS

Maître Antoine FAIN-[L]

Délivrées le 11 Mars 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 10] (ROYAUME UNI)

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 10] (ROYAUME UNI)

représentés par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [X] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. GIFCA SOUS L’ENSEIGNE CARLTON INTERNATIONAL, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Amaury EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte reçu par Maître [Z] [U], notaire à [Localité 5] le 17 février 2022, M. [L] [Y] et Mme [E] [X] épouse [Y] ont vendu à M. [S] [D] et Mme [C] [J] épouse [D] une propriété comportant deux bâtisses mitoyennes à usage d’habitation située [Adresse 1] ainsi que deux parcelles de terre, moyennant le prix de 1.707 000 €.

La transaction s’est opérée par l’intermédiaire de la Sarl Gifca exerçant sous l’enseigne Carlton international à [Localité 9].

Se plaignant d’importantes infiltrations découvertes lors des premières pluies, M. et Mme [D], après avoir fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [T], commissaire de justice le 31 mai 2022, ont ensuite adressé une lettre de mise en demeure aux époux [Y] et à l’agence immobilière, le 12 juillet 2022.

Par actes du 29 novembre 2022, ils ont fait assigner M. et Mme [Y] ainsi que la Sarl Gifca, agence immobilière mandataire, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé.

Par ordonnance du 5 juin 2023, M. [W] [V] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance du 28 juin 2023, le premier expert a été remplacé par M. [K] [H] qui a déposé son rapport le 24 juillet 2024.

M. [S] [D] et Mme [C] [D] ont sollicité le 5 septembre 2024, la possibilité d’assigner à jour fixe les époux [Y] et la Sarl Gifca en faisant valoir l’urgence de la situation.

Par ordonnance du 11 septembre 2024, ils ont été autorisés à assigner pour l’audience du 10 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, M. [S] [D] et Mme [C] [D] ont fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Draguignan, M. [L] [Y], Mme [E] [X] et la Sarl Gifca exerçant sous l’enseigne Carlton International afin de voir, au visa des articles 1102 et suivants 1641 et suivants, 1992 et 1240 du code civil :

Condamner in solidum M. [L] [Y], Mme [E] [X] et la Sarl Gifca (sous l’enseigne Carlton International) à payer M. [S] [D] la somme de 123 474,21 € TTC au titre du préjudice matériel.

Condamner in solidum M. [L] [Y], Mme [E] [X] et la Sarl Gifca (sous l’enseigne Carlton International) à payer aux époux [D] les sommes de 82 075 € à parfaire au titre d préjudice de jouissance, 20 000 € au titre du préjudice moral.

Assortir l’ensemble des condamnations au titre du préjudice matériel de l’intérêt au taux légal à compter du 29 novembre 2022, date de l’assignation en référé, et à défaut, du rapport d’expertise du 27 juillet 2024 ou encore de la présente assignation

Condamner in solidum M. [L] [Y], Mme [E] [X] et la Sarl Gifca (sous l’enseigne Carlton International) à payer aux époux [D] la somme de 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum M. [L] [Y], Mme [E] [X] et la Sarl Gifca (sous l’enseigne Carlton International) aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [H]

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ils recherchent la responsabilité des époux [Y] sur le fondement de la garantie des vices cachés et font valoir que les vendeurs avaient nécessairement connaissance des vices existant avant la vente puisqu’ils ont procédé à des reprises de peinture. Ils soulignent que les désordres, avec des entrées d’eau et des écoulements par les spots électriques, sont apparus dès les premières pluies et que le vice rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Ils indiquent qu’ils n’auraient pas acquis le bien ou à un moindre prix s’il avait eu connaissance de ce vice.

M. [D], qui est banquier, reconnait être propriétaire de plusieurs biens immobiliers mais conteste la qualité de professionnel de l’immobilier.

Ils précisent que le vice ne pouvait pas s’apprécier dans son ampleur et son étendue et que la vue de quelques tuiles anciennes ne pouvait laisser supposer la nécessité d’une reprise intégrale de la toiture.

Ils exposent que la Sarl Gifca, qui a perçu une commission de l’ordre de 100 000 € doit répondre de ses fautes, en application de l’article 1992 ou 1240 du code civil.

Ils considèrent qu’il appartenait à cette société de les renseigner sur la nature et la qualité du bien et d’attirer leur attention sur les potentiels vices affectant la couverture. Ils rappellent l’obligation de renseignement, d’information et de conseil incombant à l’agent immobilier. Ils sollicitent sa condamnation in solidum au motif qu’elle est responsable avec les vendeurs du même dommage et doit être condamnée à le réparer en totalité, sans partage de responsabilité.

Ils sollicitent le paiement par les défendeurs des travaux de reprise de la toiture, du bâchage, des frais de maitrise d’œuvre et de souscription d’une assurance dommages ouvrage.

Ils indiquent que le bien acquis ne peut pas être utilisé dans son intégralité, qu’une humidité importante affecte 3 chambres, 3 salles de bain et le dressing dans la bâtisse principale, que deux chambres sont inutilisables dans la deuxième bâtisse et que cela représente une perte locative de 70 %, soit 4690 € par mois sur 25 mois, à parfaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, M. [L] [Y] et Mme [E] [X] épouse [Y] demandent au tribunal de :

Débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

Condamner les époux [D] à verser aux époux [Y] la somme de 5000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive

Subsidiairement :

Ecarter le devis de maître d’œuvre à hauteur de 10 500 € du préjudice matériel de M. [D]

Ramener le préjudice matériel de M. [D] à la somme de 21.974,21 €

Fixer le préjudice de jouissance des époux [D] à 1313,20 € par mois.

Arrêter le préjudice des époux [D] au 1er octobre 2024.

Débouter les époux [D] de leur demande de fixation des intérêts au taux légaux antérieurement au jugement.

Ramener à de plus justes proportions le préjudice moral des époux [D].

Débouter les époux [D] du surplus de leurs demandes.

Condamner la société Gifca à relever et garantir les époux [Y] des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Condamner les époux [D] à verser aux époux [Y] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Ils font valoir que dans un courrier du 25 octobre 2021, M. [D] a souligné être un investisseur chevronné y compris pour l’achat de patrimoine ancien, ce qui permet de le qualifier d’acquéreur professionnel.

Ils exposent que la couverture de la maison était facilement visible depuis la chambre, depuis la terrasse arrière avec la pose d’une échelle sur la terrasse arrière ou encore en accédant aux combles par une trappe.

Ils ajoutent que l’agence immobilière lui a proposé les services d’un expert en bâtiment et architecture ancienne bilingue.

Ils indiquent qu’ils ont toujours entretenu avec beaucoup de soin le bien immobilier qu’il n’y a jamais eu d’infiltrations et que les demandeurs n’établissent pas l’antériorité de ces infiltrations par rapport à la date de la vente.

Ils font remarquer que le constat du commissaire de justice est intervenu deux mois après la vente et que les reprises de peinture sont très grossières.

A titre subsidiaire, ils considèrent qu’une maitrise d’œuvre n’est pas nécessaire pour la réfection de la toiture et ils soustraient à la somme réclamée, celle de 88 000 € correspondant au différentiel d’une offre d’achat qu’ils ont refusé pour honorer leur parole auprès de M. [D].

Ils soulignent le peu de fiabilité de l’évaluation de la société Meilleurs agents quant à la valeur locative du bien. Ils indiquent que les demandeurs n’ont souscrit aucun crédit pour l’acquisition de la maison et disposent de nombreux autres biens immobiliers. Ils ajoutent que le préjudice soit d’arrêter au 1er octobre 2024, soit deux mois après le rapport définitif, le patrimoine des requérants leur permettant d’effectuer les travaux sans attendre d’avantage.

Ils exposent que les époux [D] ne justifient pas de leur préjudice moral.

Ils demandent à être garantis par la Sarl Gifca des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre en considérant que celle-ci aurait dû procéder à des vérifications plus importantes au niveau de la toiture afin de respecter son devoir de conseil.

Par conclusions en réponse numéro 2, notifiées par RPVA le 9 décembre 2024, la SARL Gifca, sous l’enseigne Carlton International, demande au tribunal de débouter M. et Mme [D] de toutes les demandes formées à son encontre, de rejeter l’appel en garantie de M. et Mme [Y] et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle ne peut en aucun cas être tenue pour responsable de vices cachés, qu’elle n’est pas un professionnel de la construction et qu’elle n’est pas non plus un technicien de la couverture, son obligation d’information se limitant à ses compétences.

Elle précise que le vice caché aux acheteurs l’est également pour elle et que sauf à rapporter la preuve qu’elle avait connaissance des vices cachés ou qu’elle était de connivence frauduleuse avec les vendeurs, sa responsabilité ne peut être retenue.

Elle souligne que la propriété était en parfait état y compris à la veille de la vente, sans aucune trace d’infiltration et qu’elle a même transmis aux acquéreurs les coordonnées de professionnels de la construction avant la signature de la promesse de vente pour une éventuelle expertise, de sorte qu’elle n’a commis aucune faute.

Elle considère qu’elle doit être mise hors de cause et ne peut pas non plus, en l’absence de faute, être condamnée à relever et garantir les époux [Y].

Elle indique que si par extraordinaire sa responsabilité était retenue, il ne pourrait s’agir que d’une perte de chance d’acheter la maison à un prix inférieur, préjudice dont il n’est pas demandé réparation. Elle ajoute que les époux [D] ne rapportent aucunement la preuve du préjudice résultant pour eux du manquement au devoir de conseil de la société Gifca dont ils font état.

A l’audience du 10 décembre 2024, les époux [D] sollicitent le rejet de la demande de dommages et intérêts et exposent que certaines pièces produites ne sont pas exploitables au motif qu’elles n’ont pas été traduites en français.

Les parties indiquent ne pas y avoir de difficulté sur la communication des pièces et le conseil des époux [D] a été autorisé à transmettre les vidéos en cours de délibéré.

L’affaire a été mise délibéré au 11 mars 2025 par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

1.Sur les demandes au titre des vices cachés :

Il résulte des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui rendent impropre l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il appartient à M. et Mme [D], acquéreurs, qui recherchent la garantie de M. et Mme [Y] en qualité de vendeurs, de supporter la charge de la preuve en démontrant que les désordres qu’ils dénoncent résultent de vices affectant l’immeuble, suffisamment graves, qui le rendent impropres à sa destination, préexistants à la vente mais cachés lors de de celle-ci.

En page 10, l’acte authentique de vente du 17 février 2022 prévoit une clause de non garantie des vices cachés selon laquelle : « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. » Cependant, cette clause ne s’applique pas si le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité ou encore s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Les époux [Y] considèrent que M. [D] est un professionnel de l’immobilier au motif qu’il a indiqué dans un courrier du 25 octobre 2021 avoir supervisé trois rénovations au Royaume-Uni, en ce compris leur maison de grade 2 (bâtiment présentant un intérêt particulier) dans le Suffolk et être fondateur et directeur d’une banque d’investissement londonienne.

M. [D] expose que s’il est propriétaire de plusieurs biens immobiliers, il n’est pas pour autant professionnel de l’immobilier et il conteste toute compétence en matière de couverture d’immeuble.

Dans son courrier adressé à l’agence immobilière le 25 octobre 2021, dont il sera rappelé qu’il avait principalement pour objectif pour les acquéreurs de se présenter et de démontrer que leur offre d’acquisition du bien était sérieuse, M. [D] indique être le fondateur et le directeur général de DAI magister, une banque d’investissement basée à Londres et détenue majoritairement par DAI aux Etats Unis alors que sa femme est directrice générale de DRK Beauty Healting, une association à but non lucratif spécialisée dans le bien-être mental et basée à [Localité 7]. Il ajoute que le couple possède des propriétés à [Localité 6] et une maison de campagne dans le Suffolk, du XVème siècle, classée grade 2, qu’il prévoit de vendre. Il indique également « Nous avons une grande expérience des propriétés très anciennes… Nous avons supervisé trois rénovations au Royaume-Uni (y compris la propriété de grade 2). »

Pour autant, il n’est pas établi que les époux [D] aient réalisé eux-mêmes des travaux de rénovation et l’activité professionnelle de Mme [D] ne lui donne aucune compétence en matière immobilière. En ce qui concerne son conjoint, sa fonction de banquier ne lui donne aucune connaissance technique en matière de toiture et s’il a financé, avec sa femme, l’acquisition de plusieurs biens immobiliers dans d’autres pays que la France, pour des biens immobiliers aux architectures différentes, il ne peut pour autant être qualifié de professionnel de l’immobilier, son activité principale ne consistant pas à réaliser des opérations immobilières.

Ainsi, l’acquéreur n’avait pas la qualité de professionnel de la construction ou de l’immobilier et il n’y pas lieu de conclure que l’acquéreur était présumé connaître les vices du bien sans pouvoir solliciter l’application la garantie des vices cachés du vendeur.

Les désordres dénoncés par M. et Mme [D], relevés par l’expert judiciaire dans son rapport du 24 juillet 2024 sont des infiltrations d’eau au sein de l’immeuble. La toiture est ancienne et en partie vétuste, réalisée avec divers matériaux et méthodes selon les interventions effectuées, des tuiles manquantes et d’autres non alignées, des fenêtres de toit dont l’étanchéité est directement exposée sans protection au-dessus, avec des réparations sans connaissance des règles de l’art, des pans de toiture non alignés, des raccords entre morceaux de toitures réalisés avec des matériaux hétéroclites (bande d’étanchéité, revêtement bitumineux, calandrite…) qui remplacent très souvent les tuiles. A l’intérieur, lors d’épisode pluvieux, de l’eau s’écoule notamment par les spots de la salle de bains dans l’annexe.

Les époux [Y] exposent que la couverture de la maison était facilement visible depuis une chambre et une terrasse, qu’elle était accessible avec une échelle pour une grande partie de celle-ci ou en utilisant la trappe des combles.

Il sera rappelé que le vice n’est pas caché s’il apparait à la suite d’une vérification attentive élémentaire par l’acquéreur. Toutefois, celui -ci n’a pas à se montrer particulièrement soupçonneux, il ne peut lui être reproché de ne pas s’être fait assister par un expert pour vérifier l’absence de vice caché ou encore de ne pas être monté sur le toit dont l’accès est difficile.

En l’espèce, dans son courrier du 25 octobre 2021, M. [D] a indiqué avoir visité le bien immobilier situé au [Localité 11] à deux reprises et avoir examiné les finitions et équipements après avoir eu un aperçu général de la maison. Il a également noté « Il peut y avoir des problèmes de tuiles bien que cela soit uniquement visible de loin, en particulier dans la partie avant de la maison avant l’agrandissement »

Cependant, si les acquéreurs ont pu voir que des tuiles étaient abimées à partir des ouvertures de certaines pièces de la maison, une simple vue sur la toiture ne permettait pas de mesurer l’ampleur des vices dont elle était affectée. La hauteur du bâtiment (plus de 5 mètres en façades principales) rendait l’accès à la couverture périlleux.

De plus, comme le précise l’expert judiciaire, la toiture est composée de tuiles anciennes qui sont de taille et de forme diverses et à la différence de tuiles neuves l’aspect irrégulier de la couverture n’avait a priori rien d’alarmant. Seul l’accès à la toiture a permis lors de son accédit à M. [K] [H] de constater son état et les nombreuses interventions pratiquées sur cette dernière.

Aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que les vendeurs aient proposé une visite de la toiture par une trappe intérieure et que son existence ait été révélé aux acquéreurs.

M. et Mme [D] ont pris en considération l’ancienneté d’une partie de l’immeuble et de la nécessité de changer des tuiles mais ils ne pouvaient mesurer, au jour de la vente, l’ampleur des désordres et leurs conséquences. Ils n’ont pu prendre la mesure de la situation qu’à l’occasion d’épisodes pluvieux, en vivant dans la maison. Il ne s’agit pas de remplacer quelques tuiles mais d’effectuer une reprise intégrale de la couverture.

Les désordres affectant la toiture sont donc des vices cachés qui rendent impropre l’immeuble à l’usage d’habitation auquel il est destiné. Les vidéos produites par les demandeurs permettent de visualiser des écoulements d’eau abondants dans plusieurs pièces de la maison lorsqu’il pleut. La couverture du bâtiment principal et celle de l’annexe ne sont pas étanches à l’eau, le couvert de l’habitation n’est pas assuré.

Les infiltrations ont été signalées par les acquéreurs deux mois après l’achat du bien et l’état général de la toiture constaté par l’expert confirme que les désordres étaient préexistants à la vente. En effet, même si la vidéo de présentation de la villa réalisée pour sa mise en vente et visionnée par M. [H] montre un intérieur en excellent état et si M. [G] [A] atteste le 4 janvier 2024 avoir habité pendant deux ans avec sa femme la bastide sans aucun problème de toiture (étant précisé qu’il ne mentionne pas la période d’occupation du bien), il n’en demeure pas moins, que les époux [Y] reconnaissent avoir vécu plus de vingt ans dans la bastide qui était leur résidence principale et ils ne pouvaient par conséquent ignorer les nombreuses interventions en toiture, les bricolages avec des matériaux non adaptés et en méconnaissance des règles de l’art. Il sera précisé que le courrier de M. [I] en langue anglaise non traduit, qui n’a pas de valeur probante ne sera pas pris en compte.

Les fenêtres de toit qui ont été posées en 2002, 2006 et 2010, soit avant l’acquisition du bien par les époux [Y] ont ensuite été réparées au cours de la période où ils étaient propriétaires. De plus, des tuiles sont manquantes ou cassées et au-dessus de la cuisine les tuiles n’ont pas été collées au support plaques, le solin est réalisé par collages de bandes bituminées et des traces d’infiltration ont été relevées en contrebas de l’ouvrage. Malgré les interventions sur la couverture, M. et Mme [Y] ne produisent aucune facture d’entretien ou de réparation par des professionnels.

Au vu de la proximité des infiltrations après l’achat, celles-ci ayant été signalées et constatées dès 31 mai 2022, et de l’état de vétusté important de la toiture relevé par l’expert judiciaire qui confirme en grande partie le constat du commissaire de justice du 31 mai 2022, il est impossible qu’aucune infiltration n’ait eu lieu durant l’occupation du bien immobilier par les époux [Y]. Si les traces de salissure ou d’infiltration n’existaient pas au moment de l’achat, l’expert fait état lors de son accedit du 3 octobre 2023, alors qu’aucun travail de construction n’a été réalisé depuis mai 2022, de taches et auréoles au plafond du dressing, de traces d’infiltrations au niveau inférieur de la fenêtre de toit dans la chambre du bas, d’un raccordement d’enduit effectué au niveau de l’ancien conduit de cheminée dans l’entrée, de traces de coulures sous la fenêtre de toit dans le bureau, de traces de suie et d’écoulements d’eau au niveau de l’ancien conduit de cheminée qui n’est pas bouché. Dans l’annexe, il a relevé, dans le couloir, des traces d’humidité et d’infiltrations verdâtres au niveau du plafond, des auréoles au-dessus de la porte d’accès de la deuxième chambre, dans la salle de bain numéro 2, un plafond affaissé et un spot décroché du support (celui par lequel l’eau s’écoule dans la vidéo produite par les demandeurs), des cloques en plafond et des traces d’humidité derrière la cuvette des WC, une fissure au plafond par laquelle l’eau s’écoule dans la vidéo au niveau de la chambre 1, des traces jaunâtres au sol de la salle de bain attenante et des auréoles et traces d’humidité en plafond et sur les murs proches de la fenêtre de la cuisine. De surcroit, le commissaire de justice indique et photographie de la peinture grossièrement passée sur les spots par lesquels l’eau à pu passer lors des premières pluies. Il a ajouté que l’état du plafond des chambres de l’olive House montre que les lieux ont fait l’objet de nombreuses reprises de peinture.

En conséquence, si M.[S] [D] et Mme [C] [D] avaient conscience de l’ancienneté de la toiture, il n’avait aucun moyen, même par un examen attentif, de mesurer l’ampleur de son mauvais état général.

Les éléments précités démontrent l’existence d’un vice grave affectant l’immeuble dont l’origine est antérieure à la vente du 17 février 2022 et dont l’ampleur ne pouvait être appréhendée par les époux [D] au moment de l’achat. Ce vice rendant le bien acquis impropre à sa destination.

M. et Mme [D] doivent par conséquent être réparés des préjudices subis.

2. Sur les préjudices :

Les époux [D] sollicitent la somme de 123 474,21 € au titre du préjudice matériel alors que les vendeurs contestent la nécessité d’une maitrise d’œuvre et font valoir qu’il convient de déduire la somme de 88 000 € qu’ils ont perdu en refusant une offre à un prix supérieur à celle proposée par les acquéreurs.

Des travaux de réfection de la toiture doivent être engagés pour mettre fin aux infiltrations, un devis d’un montant de 91 452,90 € a été soumis aux parties et retenu par l’expert judiciaire. Au vu des traces, auréoles, humidité sur les murs, plafonds et sols ainsi que de l’écoulement de l’eau à proximité des installations électriques, des travaux d’embellissement et d’électricité s’imposent à hauteur de 16 847,25 €. Sera également prise en compte la facture du bâchage nécessaire pour éviter l’aggravation des désordres, d’un montant de 1300 €.

Au vu de l’ampleur de la toiture, des formalités administratives à accomplir alors que les propriétaires sont anglo-américains et ne maitrisent pas parfaitement notre langue, de la difficulté des travaux eu égard à l’ancienneté de l’immeuble, une maitrise d’œuvre apparait indispensable ainsi qu’une assurance dommages ouvrage pour les sommes respectives de 10 500 € et de 3574,06 €. La somme totale de 123 474, 21 € sera alors retenue.

Il n’y pas lieu de déduire de cette somme celle de 88 000 € qui représente la différence entre le prix réglé par les acquéreurs lors de l’achat et l’offre effectuée par M. [M], au demeurant dans un courriel en langue anglaise non traduit, sans valeur probante et alors qu’en tout état de cause le choix des époux [Y] quant à l’acquéreur n’a aucun lien avec les préjudices subis par les époux [D].

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, les demandeurs évaluent à l’aide d’une attestation réalisée par le site « Meilleurs agents » en date du 22 janvier 2024, la valeur locative mensuelle du bien immobilier à 4690 € en moyenne à compter du 31 mai 2022, date du constat d’huissier de justice.

La propriété située au [Localité 11] comprend deux bâtisses mitoyennes élevées sur plusieurs niveaux avec six chambres, deux bureaux, six salles de bains ou d’eau, deux cuisines équipées, deux séjours, salon, une buanderie, une terrasse, des combles aménagés et à l’extérieur des abris, un local technique, deux caves pour une surface totale de 1 ha 73 a et 07 ca et malgré le bâchage, le mauvais état de la toiture nuit à un usage normal du bien, en raison notamment de l’humidité.

Toutefois les infiltrations ne concernent pas la totalité de l’habitation, l’expert judiciaire a relevé des taches, des auréoles ou de l’humidité dans le dressing, dans l’entrée de l’annexe, dans une cuisine en plafond, dans deux des six chambres, dans deux salles de bains et dans un WC, ce qui représente environ 35 % de l’habitation. M. et Mme [D] disposent d’autres biens immobiliers pour se loger et ne justifient pas avoir de la maison du [Localité 11] leur résidence principale. De plus, l’évaluation réalisée est peu précise et a été effectuée sans se rendre sur les lieux et a une fiabilité de 0,4.

Le patrimoine des époux [D] n’a cependant pas à être pris en considération pour leur imposer d’effectuer les travaux de réparation avant l’issue de la présente procédure, ils n’avaient pas à faire l’avance des frais nécessaires à la réfection de la toiture.

Il convient au vu des éléments qui précèdent de réduire la somme sollicitée à 1380 € par mois ou 45, 24 € par jour en moyenne, le préjudice de jouissance subi par les époux [D] sur la période du 31 mai 2022 à la date de présente décision s’élève donc à 46 037,64 €, soit 1380 € x 33 mois + 11 jours.

M. et Mme [D] qui ne produisent aucune pièce relative au préjudice moral seront déboutés de leur demande à ce titre

3. Sur la responsabilité de la SARL Gifca :

Les époux [D] recherchent la responsabilité de cette société sur le fondement de l’article 1992 du code civil pour violation à l’obligation d’information, de conseil et de mise en garde ou au besoin en application de l’article 1240 du code civil.

M. et Mme [Y] sollicitent la condamnation de la SARL Gifca à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre en rappelant qu’ils ont signé avec cette dernière un mandat de vente.

Un mandat de vente sans exclusivité a été consenti par M. et Mme [Y] à la SARL Gifca, agence immobilière exerçant sous l’enseigne Carlton International le 20 janvier 2021 et un avenant a été signé le 21 juillet 2021 pour réduire le prix de vente du bien immobilier. L’agence a perçu une commission d’environ 100 000 €.

Pour retenir la responsabilité de la SARL Gifca, il appartient aux demandeurs et/ou aux époux [Y] d’apporter la preuve de la faute commise par l’agence immobilière.

La SARL Gifca avait l’obligation d’informer les acquéreurs des désordres apparents affectant l’immeuble vendu par son intermédiaire et qu’en sa qualité de professionnel, elle ne pouvait ignorer. En revanche, il ne peut lui être reproché un manquement à son devoir de conseil, d’information ou de mise en garde, s’agissant de vices cachés que s’il est établi qu’il est établi qu’elle en avait connaissance. Or ni les époux [Y] ni M. et Mme [D] n’apportent la preuve de la connaissance par la SARL Gifca du mauvais état de la toiture à l’origine des infiltrations et il a été démontré qu’il s’agissait d’un vice caché.

L’agence immobilière a présenté le bien en le mettant en valeur pour la vente, ce qui n’est pas fautif en soi et si le vice affectant la couverture était caché pour les acquéreurs il l’était également pour la SARL Gifca qui n’est pas un professionnel de la construction ou un technicien en matière de toiture. Elle n’avait pas l’obligation de faire procéder à un diagnostic technique du bien à vendre. La maison était en apparence en parfait état comme le démontre la vidéo réalisée et les photographies prises par la SARL Gifca. N’ayant pas été informée par les vendeurs de désordres affectant la toiture, elle ne pouvait pas les communiquer aux acquéreurs. Elle justifie également sans être contredite, avoir transmis aux époux [D], le 27 octobre 2021 et le 26 janvier 2022, avant la signature de l’acte de vente, les coordonnées de professionnels (notaire, géomètre et architecte) pour un examen plus approfondi du bien immobilier.

Ainsi, en l’absence de preuve de l’existence d’une faute commise par la SARL Gifca, sa responsabilité sur le fondement de l’article 1992 ou 1240 du code civil ne peut être engagée. Les époux [Y] ainsi que M. et Mme [D] seront déboutés de toutes leurs demandes dirigées contre elle.

Par conséquent, seuls M. [L] [Y] et Mme [E] [X] épouse [Y] seront condamnés in solidum, ayant contribué au même préjudice, à payer à M. [S] [D] et Mme [C] [J] épouse [D] les sommes de 123 474,21 € et de 46 037,64 €. Les époux [Y] ne seront pas garantis par la SARL Gifca de ces condamnations.

En application de l’article 1231-6 et 7 du code civil, les sommes précitées, seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 25 septembre 2024.

4) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [L] [Y] et Mme [E] [X] épouse [Y] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [D] et Mme [C] [J] épouse [D] les frais irrépétibles exposés et M. [L] [Y] et Mme [E] [X] épouse [Y] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie également de condamner M. [L] [Y] et Mme [E] [X] épouse [Y] à payer la somme de 2000 € à la SARL Gifca au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci pour se défendre.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Et l’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, qu’il statue d’office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée. En l’espèce, aucune circonstance ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [L] [Y] et Mme [E] [X] épouse [Y] à payer à M. [S] [D] et Mme [C] [J] épouse [D] les sommes de 123 474,21 € (CENT VINGT TROIS MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-QUATORZE EUROS ET VINGT-ET-UN CENTS) et de 46 037,64 € (QUARANTE SIX MILLE TRENTE-SEPT EUROS ET SOIXANTE-QUATRE CENTS), avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 ;

DEBOUTE M. [L] [Y] et Mme [E] [X] épouse [Y] ainsi que M. [S] [D] et Mme [C] [J] épouse [D] de toutes leurs demandes dirigées contre la SARL Gifca, exerçant sous l’enseigne Carlton International ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [Y] et Mme [E] [X] épouse [Y] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [Y] et Mme [E] [X] épouse [Y] à payer à M. [S] [D] et Mme [C] [J] épouse [D] la somme de 5000 € (CINQ MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [Y] et Mme [E] [X] épouse [Y] à payer à la SARL Gifca, exerçant sous l’enseigne Carlton International, la somme de 2000 € (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,