TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DC5G NAC : 50Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 AVRIL 2026

MAGISTRAT : Julien DEGUINE, Vice-Président

GREFFIER : Gil CHIMINGERIU, à l’audience

Valentine LARIVIERE, lors des débats

Débats à l’audience publique du : 10 février 2026

Entre

Syndic. de copro. De l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1]”, sis à [Localité 1] et représenté par son Syndic en exercice, la SARL COLONNA D’ISTRIA CONSEIL IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial AGENCE SEREN’IMMO, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le n°502 510 324, dont le siège social est sis, [Adresse 2] à [Localité 3] agisssant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

Représenté par Maître Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

D’une part

Et

LA S.A.R.L. DE PROMOTION L’ORIENTE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°453 305 575, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domiclié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Marie-Laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau D’AJACCIO

Maître [R] [B], né le 23 mai 1961 à [Localité 4], domicilié [Adresse 4] (France, agissant en qualité de liquidateur amaible de la SARL DE PROMOTION L’ORIENTE, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 453 305 575 – dont le siège social est sis [Adresse 5].

Représenté par Maître Marie-Laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d’AJACCIO

D’autre part

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte reçu le 10 juillet 2006 en l’étude de Me [P] [U], Notaire à Ajaccio, la SCI La Renaissance a vendu à la Société de Promotion L’Oriente une parcelle de terre située [Adresse 6] à Ajaccio, cadastrée AN n°[Cadastre 1], afin d’y édifier un ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], à usage à la fois d’habitation et de commerce.

La réception n’est pas formellement intervenue, mais les lieux ont été livrés, et sont occupés.

Se plaignant de la non conformité des emplacements de parking, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la Société de Promotion L’Oriente, et son liquidateur amiable, Monsieur [R] [B], en référé expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande de :

— juger recevable et bien fondée l’intervention forcée de Monsieur [R] [B], pris tant en sa qualité de liquidateur amiable de la Société de Promotion L’Oriente qu’à titre personnel,

— débouter la Société de Promotion L’Oriente et Monsieur [B] de l’ensemble de leurs demandes,

— et désigner tel expert afin de déterminer la conformité du bâtiment relativement aux emplacements de parking.

La Société de Promotion L’Oriente et Monsieur [R] [B] demandent de rébouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions, et de le condamner à payer une indemnité de 3000 euros à Monsieur [R] [B], ès qualité de liquidateur amiable de la Société de Promotion L’Oriente, en applicaiton de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, et prorogée au 14 avril 2026.

SUR CE,

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

À l’appui de sa demande d’expertise, le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un procès-verbal de constat du 29 janvier 2024 dont il ressort que la configuration des lieux est différente de celle qui figure sur le plandu permis de construire. La Société de Promotion L’Oriente n’en disconvient pas, dès lors qu’elle soutient que le nombre d’emplacements de stationnement qu’elle a aménagés excède les prévisions initiales.

Dès lors, ainsi, que les constructions ne sont pas conformes au plan, le syndicat des copropriétaires est fondé à voir déterminer la portée des modifications, et les conséquences des éventuels transferts d’espaces entre les parties communes et les parties privatives, ou sur la valeur des lots.

En revanche, il n’est pas établi dans des circonstances permettant d’étayer la vraisemblance d’un désordre, et d’un futur litige, que les constructions réalisées postérieurement à l’effondrement de 2007 sont affectées de malfaçons, qui pourraient constituer la matière d’une expertise.

La mission de l’expert sera donc limitée à la constatation des non conformités, et des préjudices qui en découlent pour lui, à l’exclusion des chefs de mission correspondant à la réalisation d’un audit de la construction.

La demande étant principalement précontentieuse, les dépens doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, ainsi que l’avance des frais d’expertise.

La société défenderesse sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise

DESIGNONS pour y procéder

Monsieur [O] [N]

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Port. : 06 58 50 83 65

Courriel : [Courriel 1]

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux, et convoquer les parties,

— se faire communiquer tous documents utiles à l’exécution de sa mission,

— procéder à l’examen des bâtiments D, E et F,

— constater et décrire l’état actuel des constructions et des emplacements de parking,

— vérifier l’implantation, les dimensions, largeurs de circulation, rampes, hauteurs libres, issues/PMR, nombre de places livrées,

— les comparer aux documents contractuels et d’urbanisme, et relever les écarts,

— déterminer les éventuelles non conformité des constructions aux plans, et leur impact sur l’utilisation des parties communes,

— dire si les parkings sont suffisants au vu de la composition de la copropriété et notamment du nombre de lots,

— chiffrer les éventuels travaux de mise en conformité,

— établir, si ses travaux en révèlent la nécessité, un projet de nouvelle répartition des tantièmes,

— formuler toutes observations sur les préjudices et les responsabilités, et plus globalement toutes observaitons utiles à la solution du litige,

DISONS que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.

DISONS que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, les frais d’expertise seront avancés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], qui devra consigner la somme de 2500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Ajaccio, dans le mois de la présente décision ou de sa signification étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, sauf décision contraire en cas de motif légitime et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] aux dépens,

REJETONS les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président