TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 22/05177 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2ZN

Minute n°

Grosse délivrée

le : 15 Octobre 2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 03 Septembre 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Octobre 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. SAINT SERNIN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.S. EBBS – BUSINESS SCHOOL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 15 mai 2011, la SCI SAINT SERNIN a donné à bail commercial à la SAS EUROPEAN BORDEAUX BUSINESS SCHOLL (EBBS), pour une durée de 9 ans à compter du 16 mai 2011, un local situé [Adresse 1] (33000), moyennant un loyer annuel initial de 118.500 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce à usage de bureaux et salles de formation.

Le 17 octobre 2019, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 16 mai 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 175.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 19 novembre 2019, le preneur a fait signifier au bailleur son acceptation du principe du renouvellement du bail mais sa contestation du montant du loyer proposé.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 mai 2022 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 19 juillet 2022, la SCI SAINT SERNIN a fait assigner la SAS EBBS-BUSINESS SCHOOL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 16 mai 2020.

Par jugement du 24 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 16 mai 2020, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [V] [Y].

L’expert a déposé son rapport le 16 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS SAINT SERNIN, suite à un changement de forme sociale de la SCI du même nom, soutenant son mémoire signifié le 20 août 2025 et déposé au greffe le 14 août 2025, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 16 mai 2020 à la somme annuelle de 146.000 euros hors taxes et hors charges,

— débouter la société EBBS-BUSINESS SCHOOL de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société EBBS-BUSINESS SCHOOL au paiement des dépens de l’instance, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SAS SAINT SERNIN fait valoir, en application des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité caractérisée par l’augmentation de 17% du nombre d’étudiants à [Localité 5] au cours du bail expiré, et l’évolution du marché des écoles de commerce à [Localité 5], la société EBBS ayant d’ailleurs quitté les locaux litigieux pour s’installer depuis le 15 mai 2023 dans des locaux plus grands, ce qui démontre que la zone de chalandise n’est pas limitée à la rue dans laquelle le local est situé. Elle soutient que cette modification des facteurs locaux de commercialité est également caractérisée par l’extension du réseau de tramway et la mise en service de la ligne D en décembre 2019 qui dessert la [Adresse 9] à proximité immédiate des locaux loués, et l’extension des lignes B et C en juin 2015 et juillet 2016 qui s’arrêtent à proximité des locaux, ce qui a amélioré la desserte de l’établissement et permet aux étudiants de ne pas vivre dans le centre-ville, cette facilité de desserte constituant un critère mis en avant par les établissements d’enseignement.

La SAS SAINT SERNIN soutient que la valeur locative doit s’établir, au regard des caractéristiques des locaux compris sur trois niveaux pour une surface totale de 876m² outre six places de stationnement couvertes, adaptés à l’activité, bénéficiant d’une façade haussmannienne en bon état et étant bien desservis, sans qu’il ne puisse être reproché de manquement à ses obligations de bailleur dès lors qu’elle a réalisé les travaux nécessaires, de l’absence de charge exorbitante de droit commun imposée à la locataire, de la localisation dans un assez bon emplacement sans toutefois de synergie commerciale, à un prix unitaire de 200 euros par m² appliqué à la surface de 730m² retenue par l’expert judiciaire.

A l’audience, la SAS EBBS BUSINESS SCHOOL soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 16 mai 2025 et déposé au greffe les 05 mai et 02 septembre 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

— à titre principal, débouter la société SAINT SERNIN de ses demandes,

— à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé déplafonnée à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 146.000 euros,

— condamner la société SAINT SERNIN au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS EBBS BUSINESS SCHOOL soutient, sur le fondement des articles L145-34 et R145-6 du code de commerce, l’absence de motif de déplafonnement exposant que si la région bordelaise est attractive pour les étudiants, l’accroissement de leur nombre n’est pas en corrélation avec l’augmentation de 50% durant la même période du nombre d’écoles de commerce, ce qui doit conduire à retenir que la commercialité des écoles de commerce de la métropole n’a pas progressé. Elle précise que les écoles de commerce sont principalement situées dans le quartier des bassins à flots, adapté pour recevoir des étudiants et qui bénéficie de points de commercialité qui sont totalement absents de la [Adresse 8] et du [Adresse 6]. Selon elle, la ligne de tramway est située à 440 mètres de l’école, dans un autre quartier de la ville, avec un autre périmètre de commercialité. Elle ajoute que la [Adresse 8] n’a aucunement vu sa commercialité augmenter ces dernières années, aucun commerce n’étant présent.

Par ailleurs, la SAS EBBS fait valoir, au titre des caractéristiques des locaux, au visa de l’article L145-33 et R145-3 du code de commerce, que la toiture du local présente un état de vétusté ayant conduit à de fréquentes inondations, que de nombreux dysfonctionnements des installations de chauffage-climatisation ont été relevés, que le réseau électrique était vieillissant, rendant difficile l’exploitation du commerce et devant conduire à ne pas augmenter la valeur locative.

S’agissant de la charge des frais d’expertise, elle prétend qu’elle doit être laissée au bailleur, dès lors qu’elle a eu raison de s’opposer à la valorisation initiale qui était disproportionnée.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

— Sur l’existence de motifs de déplafonnement

La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.

S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour l’activité exercée de cette modification notable.

En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise qu’au cours de la période du bail expiré, la ligne D du tramway a été ouverte avec un arrêt situé à 500 mètres des locaux, permettant un accès en sept minutes à pied. S’il est constant que le quartier dans lequel est situé le local ne présente pas une commercialité élevée, et qu’il n’y a pas d’autre commerce à proximité, la présence du tramway à proximité immédiate est un élément favorable en ce qu’il facilite l’accès au local pour des étudiants susceptibles de résider à de multiples endroits de l’agglomération bordelaise.

Par ailleurs, les données statistiques étudiées par l’expert permettent de relever une augmentation de près de 28% de la population étudiante entre 2011 et 2020. Cette augmentation est notable dès lors, qu’en comparaison, sur l’ensemble du territoire national, cette augmentation est seulement de 17%. Si l’expertise permet également de relever que durant cette période l’offre de formation s’est accrue avec l’ouverture de 9 écoles de commerce implantées de manière diffuses dans des quartiers variés, il n’est pas démontré que la concurrence créée par cette arrivée de nouvelles structures aurait pu mettre en difficulté ou fragiliser les structures existantes. Cette émulation liée à l’arrivée de nouveaux étudiants et de nouvelles offres de formation tend au contraire à démontrer l’attractivité de l’agglomération bordelaise pour de telles structures, et donc ,par suite, l’attractivité pour l’activité exercée par la société EBBS, en capacité de capter ces nouveaux étudiants.

L’ensemble des évolutions relevées des infrastructures et de la clientèle potentielle sont donc nécessairement favorables à l’activité exercée au sein d’une école de commerce.

L’état des locaux, dont il sera tenu compte dans la détermination de la valeur locative, ne constitue pas un élément examiné au titre de l’existence d’un motif de déplafonnement.

Ainsi, il est justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

— Sur la détermination de la valeur locative

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local bénéficie d’un emplacement proche du centre-ville et des transports en commun, qu’il est situé dans un bel ensemble immobilier en pierre de tailles, que les surfaces sont importantes et configurées de manière rationnelle. Le local bénéficie par ailleurs de places de stationnement. En revanche, l’expertise permet de retenir, conformément à ce que soutient le preneur et aux photographies qu’il produit aux débats, la persistance de problèmes d’humidité et d’infiltrations d’eau récurrents en lien avec le caractère ancien de la couverture. L’expert relève également le caractère sombre du niveau supérieur.

S’agissant des désordres allégués relatifs au chauffage, constatés dans des constats d’huissier, et à l’installation électrique, ils n’ont pas été constatés par l’expert, et font par ailleurs l’objet d’une procédure pendante devant le tribunal judiciaire aux fins d’indemnisation des préjudices en résultant, étant relevé que la société preneur n’en a pas tiré de conséquence sur la détermination chiffrée de la valeur locative.

Les parties ne discutent pas la surface retenue par l’expert à hauteur de 730 m².

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, le bail transférant la charge de la taxe foncière au preneur, ce dont l’expert indique tenir compte dans la détermination de la valeur locative.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, que le local est situé à proximité de l’hyper centre de [Localité 5], dans un bon emplacement pour des locaux à usage professionnel, étant relevé que la [Adresse 7] n’est pas une artère commerçante.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, les parties ne contestent pas les montants des valeurs de comparaison retenus par l’expert judiciaire qui s’établissent entre 159 euros (mais pour des locaux vieillissants) et 277 euros (pour des locaux bénéficiant d’un meilleur emplacement).

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments de la situation et de l’état du local, et du transfert de la charge de la taxe foncière du local, il convient de fixer, conformément à la proposition pertinente de l’expert, la valeur locative à 200 euros par m², soit la somme annuelle de 146.000 euros à compter du 16 mai 2020.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SAS EBBS BUSINESS SCHOOL perd la présente instance dans laquelle elle s’opposait au paiement d’un loyer déplafonné. Toutefois, l’expertise ayant été ordonnée notamment dans l’intérêt de la société SAINT SERNIN qui soutenait l’existence d’un motif de déplafonnement et proposait une valeur locative sans produire de pièce justificative permettant de démontrer l’évaluation financière alléguée de celle-ci et qui était très sensiblement supérieure à celle finalement retenue, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SAS SAINT SERNIN et la SAS EBBS-BUSINESS SCHOOL portant sur un local situé à [Adresse 2]) renouvelé le 16 mai 2020 à la somme annuelle de 146.000 euros hors taxes et hors charges ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SAS SAINT SERNIN à en payer la moitié et la SAS EBBS-BUSINESS SCHOOL à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SAS SAINT SERNIN et la SAS EBBS-BUSINESS SCHOOL de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE