TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/02820 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFSC

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Comparant en personne

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [S]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant ni représenté

Madame [M] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2021, Monsieur [I] [H] (ci-après le bailleur) a consenti à Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 800,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 200,00 euros. La prise d’effet du bail a été fixée entre les parties au jour de la conclusion.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 13 février 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 7 100,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, dénoncé le 18 août 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [I] [H] a fait assigner à comparaître Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] et le transport des meubles et objets garnissant les lieux aux frais des débiteurs et à leurs risques et périls ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] au paiement de la somme de 11 455,49 euros due au titre des loyers, frais et intérêts dus selon décompte reproduit dans l’assignation au 14 août 2025 ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours et jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] au paiement d’une astreinte mensuelle d’un montant de 200 euros jusqu’à libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, Monsieur [I] [H], comparant, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 13 315,07 euros. Il précise que Monsieur [S] est parti du logement sans donner congé et que Madame, qui ne s’acquitte d’aucun loyer depuis août 2024, devait théoriquement en partir en juillet 2025 ; ce qui n’a pas été concrétisé. Il ajoute n’avoir perçu que 6 reversements des allocations de la caisse d’allocations familiales perçues par la locataire.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Un rapport d’enquête sociale, constatant la carence à convocation des locataires a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à Monsieur [I] [H].

1. Sur la résiliation

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 18 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Le bailleur a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 14 février 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit une obligation pour le locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locatraire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la même loi prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 12 juin 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et manquement à l’obligation d’assurer le logement des risques locatifs. Le commandement de payer délivré le 13 février 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus d’un mois concernant l’obligation d’assurance du logement, et 2 mois concernant l’obligation d’avoir à s’acquitter des loyers, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies dès la date du 14 mars 2025, soit un mois après le commandement.

L’absence des locataires à l’audience ne leur permet ni de préciser leur situation actuelle, ni même de justifier d’une assurance ou de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Aucune demande de délai de paiement n’a par ailleurs été adressée au tribunal avant l’audience.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

2.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1310 du code civil dispose par ailleurs que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, Monsieur [I] [H] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé des deux locataires, le commandement visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues à la date du 02 octobre 2025, remis à l’audience pour un montant de 13 315,07 euros.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Le décompte produit par le demandeur fait apparaître la somme de 13 315, 07 à laquelle il convient toutefois de retrancher les différents frais de recouvrement et débours, d’un montant total de 369,07 euros.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 14 mars 2025, Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] causent un préjudice à Monsieur [I] [H], découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par leur condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, est d’un montant fixe et non révisable.

S’agissant de la solidarité entre les locataires, le contrat de bail la prévoit en son article VII, en cas de pluralité de locataires pour l’exécution de leurs obligations et « notamment concernant le paiement du loyer, des charges et réparations locatives, d’éventuelles indemnités d’occupation ou de travaux de remise en état une fois le bail résilié ». Il est poursuivi que « lorsqu’un des colocataires donne congé, cette solidarité cesse lorsqu’un nouveau colocataire le remplace ou, à défaut de remplaçant, au bout de six mois après la fin du délai de préavis du congé ».

Les locataires et particulièrement Monsieur [S] ne justifient d’aucun congé délivré faisant obstacle à la solidarité contractuelle prévue, cela en dépit du départ prétendu de l’un.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [I] [H] et Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 12 946,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 2 octobre 2025, déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés, et ce avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Ils seront par ailleurs condamnés à verser, solidairement, à Monsieur [I] [H] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 3 octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur la demande d’astreinte

Conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1, 2 et 5 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Les articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est indépendante des dommages et intérêts, elle est provisoire ou définitive.

Par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L. 131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

Par exception au premier alinéa de l’article L. 131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision. L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [H] n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger les occupants à quitter les lieux.

En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière et conformément aux termes de l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, Monsieur [I] [H] sera en conséquence débouté de sa demande d’astreinte.

4. Sur les demandes accessoires

Les parties succombantes, en l’espèce les locataires, doivent supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [H] ne justifiant pas de l’assistance d’un avocat dans le cadre de la procédure et de l’existence de frais irrépétibles, il convient dès lors de la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [I] [H] recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juin 2021 entre Monsieur [I] [H] et Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Adresse 7] sont réunies à la date du 14 mars 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] et tous occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 5], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [I] [H] la somme de 12 946,00 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] à payer à Monsieur [I] [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 3 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts aux taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant;

DEBOUTE Monsieur [I] [H] de ses plus amples demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

DEBOUTE Monsieur [I] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure

civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [M] [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente