Tribunal Judiciaire d'Albertville, 3e chambre referes paf, 17 février 2026, n° 25/00475

TJ Albertville 17 février 2026

Arguments

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Accepté
Violation des droits d'accès aux parties communes
La cour a constaté que les mesures de sécurité imposées par la société Casamast constituaient un trouble manifestement illicite, justifiant l'injonction demandée.
Accepté
Droit à la réparation des frais engagés
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé, devaient être condamnés à verser une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Albertville, 3e ch. réf. paf, 17 févr. 2026, n° 25/00475
Numéro(s) :	25/00475
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	25 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Sophie ZAREBSKI
Cabinet(s) :	MILLIAND - THILL - PEREIRA
Parties :	S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE c/ S.A.S. FONCIA ALPES DAUPHINE, Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ D ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17/02/2026

N° RG 25/00475 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C4WA

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE

[Adresse 1]

représentée par M^e Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY, substituant M^e Stéphane MILLIAND de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Anne-Sophie ZAREBSKI du cabinet ZS, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Syndicat des copropriétairesde l’immeuble REFUGE DU MONTAGNARD, représenté par son syndic la SAS FONCIA ALPES DAUPHINE

[Adresse 2]

non comparant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [D], représenté par son syndic la SAS FONCIA ALPES DAUPHINE

[Adresse 2]

non comparant

S.A.S. FONCIA ALPES DAUPHINE

[Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffier

Débats : en audience publique le : 06 Janvier 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 17 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Les immeubles dénommés [P] et [D] sont deux immeubles composant la station dénommée “[G]”.

La société Foncia a été nommée en qualité de syndic des syndicats des copropriétaires des deux immeubles [P] et [D].

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025 la société PV Exploitation France a fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [D] et la société Foncia Alpes Dauphine aux fins de voir :

— Donner injonction aux syndicats des copropriétaires [P] et [D] et leur syndic la société Foncia Alpes Dauphine d’avoir à cesser toute entrave au droit d’accès de la société PV Exploitation France aux parties communes des immeubles et de remettre des cartes fonctionnelles lui permettant d’exercer ce droit toute l’année et sans limite et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner les syndicats des copropriétaires [P] et [D] et leur syndic la société Foncia Alpes Dauphine à verser à la société PV Exploitation France la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

La société PV Exploitation France expose que, conformément au réglement de copropriété qui prévoit que la destination de l’immeuble impose son exploitation en résidence de tourisme, les biens immobiliers ont été donnés à bail à la société Intrawest Lodging France, laquelle a cédé l’ensemble de ces baux commerciaux à la société Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation, aux droits de laquelle vient la société PV Exploitation France.

Elle soutient que les syndicats des copropriétaires ont confié la gestion des accès aux immeubles à la société Casamast, laquelle, par courriel en date du 13 juillet 2025, a informé la requérante, qu’elle n’aurait plus accès aux parties communes des immeubles en dehors des périodes d’ouverture de la station des [G] et que malgré mise en demeure, elle n’a pas pu obtenir l’accès aux espaces communs en dehors de ces périodes, la fermeture des portes étant commandée par des cartes magnétiques.

A l’audience le 6 janvier 2026, la société PV Exploitation France a fait reprendre les termes de l’assignation.

Bien régulièrement assignés à personne, les syndicats des copropriétaires [P] et [D] et leur syndic la société Foncia Alpes Dauphine n’ont pas constitué à avocat et n’ont pas comparu.

La présente décision sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile énonce que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire » peut ordonner « en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue, l’imminence d’un dommage ou l’existence d’un trouble manifestement illicite.

L’existence d’un trouble manifestement illicite résulte de la violation d’une règle de droit précise, ce trouble devant être manifeste et ne nécessitant pas d’examen approfondi des faits de la légalité. Un tel trouble ne peut être hypothétique et doit être suffisamment grave pour justifier une intervention immédiate.

En outre, la juridiction des référés ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche, tirer les conséquences d’un acte clair.

En l’espèce la société PV Exploitation France produit, avec les réglements des deux copropriétés, deux exemples de baux commerciaux conclus entre des propriétaires des biens immobiliers et la société dénommée SAS HMC Les [G], repris par la société PV Residence & Resorts France selon avenants avec effet au 1er mai 2015, comprenant des millièmes des parties communes de la copropriété, ainsi qu’un courriel en date du 13 juillet 2025, adressé par un membre de la société Casamast à un représentant du groupe Pierre et Vacances, indiquant que l’accès aux parties communes des immeubles “Refuge” et “Hameau” n’était plus autorisé que pendant la saison afin d’assurer une sécurisation des accès des communs.

Il résulte des réglements de copropriété que les parties communes comprennent notamment les casiers à skis et leur local, les lingeries et locaux poubelles, le vestiaire, le jacuzzi et sa plage, le local de remise en forme, la réserve.

Ces deux réglements de copropriété prévoient par des clauses identiques intitulées “Article 10 – Usage des parties communes”, que “La destination de résidence de tourisme de l’immeuble impose que la gestion des éléments d’équipements et des locaux collectifs, lesquels forment un tout homogène, soit obligatoirement confiée à l’exploitant. Ainsi ces éléments et locaux, nonobstant la qualification de parties communes générales ou spéciales, seront mis à la disposition gratuite de l’exploitant de la résidence de tourisme, lequel assumera sous sa responsabilité et à ses risques et périls, le fonctionnement régulier des ouvrages, aménagements et installations composant les éléments d’équipement collectifs, durant les périodes annuelles d’exploitation de la résidence”.

Par ailleurs, la société PV Exploitation France justifie d’un courriel adressé le 4 septembre 2025 au syndicat des copropriétaire afin d’obtenir le rétablissement des cartes d’accès aux parties communes, et d’un courrier recommandé avec accusé de réception adressé à la société Foncia Alpes Dauphine le 30 septembre 2025, portant mise en demeure de rétablir l’accès aux parties communes des copropriétés [P] et [D].

La société Foncia Alpes Dauphine qui ne comparaît pas, ne conteste pas avoir modifié les conditions d’accès aux parties communes des clients et propriétaires des appartements de la résidence, dont la société PV Exploitation France assure l’exploitation, et empêché l’accès aux parties communes en dehors de la saison.

Il en résulte que la société requérante, en sa qualité d’exploitant touristique lié par un bail commercial aux copropriétaires, et en qualité de preneur à bail des biens et des parties communes, justifie de son droit d’accéder aux parties communes pour chacun des deux immeubles.

L’obstacle imposé par les mesures de sécurité prises par la société Casamast sur la période dite hors saison constitue donc un trouble illicite qu’il convient de faire cesser.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande, sous astreinte comme il est dit au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [D] et la société Foncia Alpes Dauphine, qui succombent, seront tenus aux entiers dépens, et en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la société PV Exploitation France la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [P] et la société Foncia Alpes Dauphine de faire cesser toute entrave au droit d’accès de la société PV Exploitation France aux parties communes de la copropriété [P] et de remettre des cartes fonctionnelles lui permettant d’exercer ce droit sans limite de saison et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant 90 jours, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

ENJOIGNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [D] et la société Foncia Alpes Dauphine de faire cesser toute entrave au droit d’accès de la société PV Exploitation France aux parties communes de la copropriété [D] et de remettre des cartes fonctionnelles lui permettant d’exercer ce droit sans limite de saison et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant 90 jours, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

Nous RÉSERVONS la liquidation des astreintes provisoires ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [D] et la société Foncia Alpes Dauphine à payer à la société PV Exploitation France la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [D] et la société Foncia Alpes Dauphine aux entiers dépens.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 février 2026, la minute étant signée par […], juge des référés, et […], greffière.

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,