TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ALBERTVILLE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01334

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4VW

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2026

[P] [Z]

C/

S.C.I. BOUDJIVAL, représentée par M. [V] [M] et Mme [H] [N]

JUGEMENT

du 05 Mars 2026

Le 05 Mars 2026, le Tribunal judiciaire d’ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à dispositon au greffe ;

Sous la Présidence de Monsieur […] […], Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame […] […], Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2026 ;

Le jugement suivant a été rendu :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [P] [Z]

née le 07 Juin 2002 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Erick EME, avocat au barreau de CHAMBERY

ET :

DÉFENDEUR :

S.C.I. BOUDJIVAL,

dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentée par M^e Paul SALVISBERG, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2023, la Sci Boudjival a donné à bail à Mme [P] [Z] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 550 euros. Le montant du dépôt de garantie est fixé à la somme de 1.100 euros et a été versé au bailleur.

Par lettre en date du 30 avril 2025 et remise en main propre, Mme [P] [Z] a donné congé à son bailleur.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 31 mai 2025 au contradictoire des parties. Mme [P] [Z], contestant les observartions, a refusé de signer l’état des lieux.

Par courrier en date du 10 juin 2025, Mme [P] [Z] a sollicité auprès de la Sci Boudjival le remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 1.100 euros. Par courrier de réponse du 12 juin 2025, la Sci Boudjival a indiqué retenir la somme 857,39 euros au titre des réparations et remise en état de l’appartement. Cette retenue a été contestée par Mme [P] [Z] qui a mis en demeure la Sci Boudjival de restituer le montant du dépôt de garantie suivant un courrier du 04 juillet 2025.

Suite à la requête aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection en date du 1er octobre 2025 déposée par Mme [P] [Z], la Sci Boudjival a été convoquée.

A l’audience du 15 janvier 2026, Mme [P] [Z], représentée par son conseil, a indiqué s’en référer à ses conclusions suivant lesquelles elle demande au juge des référés de :

déclarer irrecevables et non fondées les demandes de la Sci Boudjival,déclarer recevables et bien fondées ses demandes,condamner la Sci Boudjival à lui régler les sommes suivantes :857,39 euros en remboursement du solde du dépôt de garantie, 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner la Sci Boudjival aux dépens.

Elle expose que la somme retenue par le bailleur au titre des réparations et remise en état de l’appartement est excessive et que les dégradations alléguées ne lui incombent pas. A ce titre, elle indique que c’est le bailleur qui a réalisé le trou dans le mur du salon et non elle. Néanmoins, elle précise ne pas s’opposer au paiement des frais de ménage. Par ailleurs, elle expose que l’absence de remboursement du dépôt de garantie lui cause préjudice.

* * *

La Sci Boudjival, représentée par son conseil, a indiqué s’en remettre à ses conclusions n°2 selon lesquelles elle demande au juge de :

débouter Mme [P] [Z] de l’intégralité de ses demandes,reconventionnellement, la condamner à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la partie demanderesse a occupé les lieux pendant deux ans, avec un chat. Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie des désordres et qu’elle produit les factures justifiant le montant retenu. Elle indique également que des frais de ménage ont été chiffrés à 155 euros.

Elle expose que la partie demanderesse ne démontre aucun préjudice justifiant l’allocation d’une somme de 500 euros pour résistance abusive.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations et la restitution du dépôt de garantie

L’article 3-2 alinéas 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception."

L’article 7c) de la loi précitée expose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 22 alinéas 3, 4 et 7 de la loi précitée, le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile."

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il convient de statuer sur les postes de dégradations locatives relevés par le bailleur dans ses écritures en réponse à la demande de restitution du solde du dépôt de garantie formée par la demanderesse.

Il sera également constaté que l’état des lieux de sortie a été établi le 31 mai 2025 en présence de la société bailleresse et de la locataire. Néanmoins, Mme [P] [Z] contestant les observations faites, n’a pas signé l’état des lieux de sortie.

Sur la reprise du trou dans le mur du salon

En vertu du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, et notamment les plafonds et murs doivent être maintenus en état de propreté, menus raccords de peinture et tapisseries, remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïques, ainsi que les rebouchages des trous rendus assimilables à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

La retenue sur le dépôt de garantie effectuée par le propriétaire au titre des frais de rebouchage s’élève à la somme de 176,37 euros TTC et correspond à un devis effectué par la société Entrepot du Bricolage le 07/06/2025 ayant pour objet le matériel nécessaires pour reboucher un mur (enduit, couteaux, ciseau, sous couche, peinture etc.).

La comparaison de l’état des lieux de sortie avec celui de l’entrée permet de constater qu’une observation porte sur « mur modifié non remis en état » sans aucune autre indication (pièce n°2 demandeur). Les échanges de SMS entre les parties font état de la modification du support de la télévision en l’espèce « le bras » lors de l’occupation des lieux par la locataire, ce qui n’est pas contesté par les parties (Pièce n°5 demandeur).

Il sera néanmoins constaté qu’un tel support de télévision, nécessitant d’être fixé au mur par des trous, était déjà présent dans l’appartement, les propriétaires possédant leur propre support qu’ils souhaitaient remettre en place avant la réalisation de l’état des lieux de sortie. Il ressort également un désaccord dans les échanges de SMS entre les parties sur la remise en état du support télévision, le bailleur ayant dans un premier temps indiqué que la locataire devait procéder à la remise en état et au nettoyage hormis le bras de TV et la serrure puis dans un second temps que c’était à elle de procéder à la remise en état du bras TV.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, des trous dans le mur préexistaient nécessairement à l’occupation des lieux de Mme [P] [Z]. Bien que les photographies produites par le propriétaire attestent la présence de trous, elles ne permettent pas de déterminer leur imputabilité à Mme [P] [Z], la locataire.

Au vu de ces éléments, il sera considéré que la somme retenue au titre des frais de rebouchage ne constitue pas une réparation locative.

Au surplus, les photographies du mur produites avant et après avec les travaux relatifs au support télévision ne constituent pas en un simple « rebouchage » des trous mais en une amélioration du mur, dont les frais ne peuvent être imputés à la locataire.

Sur le changement d’un rideau déchiré

Pour retenir la somme de 53,73 euros sur le dépôt de garantie, le propriétaire produit le ticket de caisse de l’enseigne Mondial Tissus pour l’achat de 2,5 mètres de rideaux (Pièce n°10 défendeur).

L’état des lieux d’entrée établi en présence des parties le 12 mai 2023 et ne faisant pas l’objet de contestations, ne mentionne pas la présence de rideaux dans le logement. Or l’état des lieux de sorti du 31 mai 2025 fait état de 4 rideaux « gros » et 4 rideaux « fins ».

En l’absence de précision quant à la présence même des rideaux ainsi que de leur état lors de l’entrée dans les lieux de Mme [P] [Z], cette demande ne sera pas retenue au titre des réparations locatives.

Sur la reprise de taches sur le plan de travail en bois massif et pied de table cassé

L’état des lieux de sortie établi le 31 mai 2025 ne fait pas mention de l’état du plan de travail de la cuisine et de la présence de taches sur celui-ci. La seule production de photographies, qui semblent avoir été prises le 31/05/2025 ne saurait suffire à démontrer que la dégradation est imputable à Mme [P] [Z].

De même, le propriétaire ne verse aucun élément quant au pied cassé de la table de l’appartement, lequel n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie.

Ces demandes au titre de réparations locatives seront donc rejetées, faute de preuve.

Sur les ampoules non fonctionnelles dans la pièce de vie

Le décret du 26 août 1987 indique que sont des répérations locatives le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

L’état des lieux de sortie en date du 31 mai 2025, dont les observations sont contestées par la locataire, mentionne des dysfonctionnements dans une ampoule et un spot du coin chambre. Cependant Mme [P] [Z] ne rapporte aucun élément de preuve à l’appui de ces contestations, le bailleur produisant des photographies des deux spots non fonctionnels.

Pour justifier le montant de la réparation, le propriétaire produit une facture de l’Entrepôt du bricolage du 02/06/2025 mentionnant la ligne d’achat d’un SPOT VAR 36 D 8,3W en 3 quantités pour un montant de 23,97 euros, outre 0.87 d’ecotaxe (7,99 *3 + 0,87)

Cependant, le propriétaire ne rapporte la preuve que de deux spots non fonctionnels et non trois. De sorte que seulement deux spots devaient être changés aux frais de Mme [Z]. Le prix du troisième spot doit donc être déduit du montant réclamé.

Ainsi, pour le remplacement des deux spots lumineux non fonctionnels lors de l’état des lieux de sortie dans le coin chambre, la locataire sera condamnée au paiement de la somme de 15,69 euros (7,99*2 + 058 d’ecotaxe).

Sur le changement des joints de la paroi de douche, du bac de douche et de la porte de douche

Le décret du 26 août 1987 indique que constituent des réparations locatives le remplacement notamment de joints et de colliers concernant la plomberie, des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ainsi que le nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

L’état des lieux d’entrée du 12 mai 2023 fait état d’un bon état général de la salle de bain ainsi que de ses équipements.

L’état des lieux de sortie en date du 31 mai 2025, dont les observations sont contestées par la locataire mentionne que le joint de la paroi de douche est à changer et que le bac est à détartrer.

A l’appui de sa demande, le propriétaire produit le ticket de caisse de l’achat du joint de la porte de douche du 31/05/2025 pour un montant de 14,90 euros ainsi que des photographies de l’état du joint se décollant de la porte vitrée datée du 31/05/2025 (Pièce n°14 défendeur). Il sera constaté qu’une des photos produites par Mme [P] [Z], dont la date n’est pas renseignée, fait également état du décollement du joint de la porte de douche (Pièce n°12 demandeur).

La locataire ne produit aucun élément lui permettant de s’exonérer de son obligation de changer le joint de la porte de douche, au titre d’une réparation locative.

En outre, s’agissant des joints de la paroi et du bac de douche, le propriétaire produit une facture du 31/05/2025 de l’Entrepot du bricolage incluant de la colle et joint en pâte de 1kg pour un montant de 12,70 euros (Pièce n°8 défendeur), les photographies du bailleur datées du 31/05/2025 font état de présence de saleté et de moisissures sur les joints.

Ainsi, il sera considéré que la locataire n’a pas rempli son obligation de réparation locative consistant à changer les joints de la paroi et de la porte de douche et de procéder au nettoyage des dépôts calcaires. Elle sera donc condamnée à indemniser le bailleur à ce titre.

Sur le nettoyage de l’appartement

Il convient de préciser que le nettoyage de l’appartement inclu l’ensemble des observations mentionnées dans l’état des lieux de sortie relatives au nettoyage, à la saleté, aux traces de doigt et à la présence de tartre.

Le bailleur entend retenir la somme de 155 euros au titre des frais de nettoyage de l’appartement correspondant à un devis établi par la société Pro Menage.

De plus, la société bailleresse ne conteste pas dans ses écritures avoir réalisé par ses soins le nettoyage de l’appartement et produit une facture de l’entrepôt du bricolage du 31/05/2025 d’un montant de 238,27 euros TTC pour divers matériels de nettoyage (éponge, nettoyant sol, serpillère, microfibres etc).

S’agissant des frais de nettoyage de l’appartement, le montant total demandé s’élève donc à la somme de 393,27 euros (155 + 238,27).

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 12 mai 2023 que le logement a été remis dans un bon état général. L’état des lieux de sortie en date du 31 mai 2025, dont les observations sont contestées par la locataire fait état d’éléments à nettoyer tels que l’évier de la cuisine, la robinetterie de la cuisine et de la salle de bain, le frigidaire, le lit et le matelas.

A l’audience, la locataire a entendu ne pas s’opposer au paiement des frais de nettoyage pour le montant de 155 euros, correspondant au devis produit par le propriétaire. Il sera précisé que le propriétaire a fait le choix de ne pas accepter le devis de nettoyage établi par la société et qu’il ne saurait être mis à la charge de la locataire, les frais de ce devis ainsi que les frais du matériel acheté.

Ainsi, Mme [P] [Z] ne s’opposant pas à régler la somme de 155 euros au titre du nettoyage de l’appartement, cette somme sera donc retenue à sa charge.

Sur la perte d’une clé

Dans ses écritures, le propriétaire indique avoir réalisé des travaux pour la perte d’une clé. Cependant, l’état des lieux de sortie mentionne expressément « OK » dans l’encadré des clés. Dès lors, le bailleur sera débouté de sa demande.

Sur les sommes dues en restitution du dépôt de garantie

Il résulte des développements précédents qu’aucune somme ne peut être mise à la charge de Mme [P] [Z] au titre du rebouchage du mur et du remplacement des rideaux, des taches sur le plan de travail et du pied cassé de la table ainsi que de la perte d’une clé, faute pour le bailleur d’avoir démontré l’existence de dégradations locatives à ces titres.

En revanche, il en résulte que la locataire a manqué à son obligation de nettoyer le logement avant sa restitution (155 euros), de changer les ampoules non fonctionnelles de la pièce de vie (15,69 euros) et de changer le joint de la paroi de douche, du bac de douche et de la porte de douche (14,90 + 16,70 euros).

Il n’est pas contesté par les parties que Mme [P] [Z] a versé la somme de 1.100 euros à hauteur du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux et que la Sci Boudjival lui a restitué la somme de 242,61 euros.

La somme de 857,39 euros n’a donc pas été restituée.

Déduction des frais de nettoyage, de changement des deux ampoules et des joints de la douche, soit représentant la somme de 202,69 euros, Mme [P] [Z] est donc fondée à demander la restitution de la somme de 654,70 euros, après déduction de la somme déjà restituée (1.100 – 242,61 – 202,69).

En conséquence, la Sci Boudjival sera condamnée à verser à Mme [P] [Z] la somme de 654,70 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Il est constant que pour retenir la résistance abusive, le demandeur doit démontrer cet abus.

Mme [P] [Z] sollicite le versement de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Elle justifie avoir adressé deux courriers auprès de son bailleur pour se voir restituer le solde de son dépôt de garantie.

Cependant, un litige opposait la locataire et son bailleur quant à la détermination des réparations locatives. La seule attente dans la restitution du solde du dépôt de garantie ne saurait suffire à caractériser la résistance abusive, la locataire ne démontrant pas l’existence d’un préjudice distinct du retard de restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la Sci Boudjival, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de faire droit à la demande de Mme [P] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la Sci Boudjival à lui payer la somme de 300 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

o

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que la Sci Boudjival a d’ores et déjà versé à Mme [P] [Z] la somme de 242,61 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

FIXE la somme des réparations locatives due par Mme [P] [Z] au titre des frais de ménage, du changement des deux ampoules et des joints de la douche à la somme de 202,69 euros,

CONDAMNE la Sci Boudjival à restituer à Mme [P] [Z] la somme de 654,70 euros au titre du solde du dépôt de garantie,

DEBOUTE Mme [P] [Z] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE la Sci Boudjival du surplus de ses demandes au titre des réparations locatives et de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNE la Sci Boudjival à verser à Mme [P] [Z] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la Sci Boudjival aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,