MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Avril 2026

DOSSIER : N° RG 23/03172 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SDUR

NAC: 30F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame SEVELY, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame LERMIGNY, Juge

Madame GALLIUSSI, Juge

GREFFIER lors du prononcé :M^me DURAND-SEGUR

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 12 Février 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour.

JUGEMENT

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M^me GALLIUSSI.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. M+ [R], RCS [Localité 1] 480 211 671,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laure SAINT GERMES-LALLEMAND de la SELARL AVOCATS-SUD, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 206, Maître Bruno FITA de la SCP BRUNO FITA – CHANTAL BRUZI, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocats plaidant.

DÉFENDEURS

M. [V] [E]

né le 20 Juillet 1986 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 7

Mme [D] [O] épouse [E]

née le 28 Juillet 1950 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 7

Mme [M] [E]

née le 26 Juillet 1971 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 7

******************************

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A.S M+ DEVELOPPEMENT, créée en 2005 est spécialisée dans la vente de matériaux de construction aux professionnels du bâtiment.

Par acte sous seing privé du 22 avril 2005, Monsieur [I] [E] a donné à bail commercial à la société M+ DEVELOPPEMENT, un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 4], comprenant deux bâtiments à usage industriel et un terrain attenant, pour une surface de 8 000 mètres carrés environ. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans, à compter du 1er mai 2005 et jusqu’au 30 avril 2014 pour un loyer annuel de 36 588 euros hors charges.

A compter du 18 décembre 2009, la S.A.S M+ DEVELOPPEMENT a changé de dénomination sociale et est devenue la S.A.S M+[R].

Par acte du 24 novembre 2014, Monsieur [I] [E] et la société M+ [R] ont procédé au renouvellement du bail, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er décembre 2014 et jusqu’au 30 novembre 2023, pour un loyer annuel de 46 700 euros hors charges.

Monsieur [I] [E] est décédé le 4 janvier 2021. Il a laissé pour lui succéder sa compagne Madame [D] [O] épouse [E], sa fille Madame [M] [E] et son fils Monsieur [V] [E].

Par acte du 25 mai 2023, Madame [D] [O] épouse [E], Madame [M] [E] et Monsieur [V] [E] ont fait délivrer, par commissaire de justice, un congé au 30 novembre 2023. avec une offre d’indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023, la S.A.S M+ [R] a fait assigner Madame [D] [O] épouse [E], Madame [M] [E], et Monsieur [V] [E] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de les voir condamnés au paiement de diverses sommes suite au non-renouvellement du bail commercial.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience en formation juge unique du 23 mai 2025 et mise en délibéré au 22 août 2025.

Par jugement avant dire droit du 22 août 2025, le tribunal a rabattu l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2024, a ordonné la réouverture des débats et a fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 12 février 2026 devant le tribunal judiciaire réuni en sa formation collégiale au regard de la complexité des faits et de l’importance du préjudice évoqué par le demandeur.

Aux termes de ses dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 8 avril 2024, la SAS M+ [R] demande au tribunal de :

— A titre principal, voir condamner Madame [D] [O], épouse [E], Madame [M] [E] et Monsieur [V] [E] au paiement des sommes suivantes :

— Indemnité d’éviction : 2 855 000 euros,

— Frais de déménagement et d’installation: 250 000 euros,

— Indemnité de trouble commercial : 236 000 euros,

— Indemnité pour frais et droit de mutation pour un fonds de même valeur : 286 000 euros,

— A titre subsidiaire, voir désigner quel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission :

D’entendre les parties ainsi que toute personne et tout sapiteur nécessaire à l’accomplissement de sa mission ;

— Consulter tout document ;

— D’évaluer l’indemnité d’éviction ainsi que les indemnités accessoires et notamment les frais de déménagement et d’installation, l’indemnité pour trouble commercial et l’indemnité pour frais et droit de mutation pour un fonds de même valeur ;

— Les voir condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, et au visa de l’article L.145-15 du code de commerce, la société M+ [R] indique que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, mais qu’il doit dans ce cas payer une indemnité d’éviction. En outre, la société demanderesse souligne qu’il existe une présomption de perte de fonds de commerce pour le preneur à bail, de sorte qu’il revient au bailleur de rapporter la preuve de ce que le préjudice est moindre que celui de la perte du fonds de commerce.

La société M+ [R] précise que les marques, franchises ou enseignes ne sont pas exclues du bénéfice de cette indemnité, et qu’elle était la seule à être spécialisée dans les matériaux de construction de gros œuvre dans le secteur. Elle estime en effet qu’elle pouvait, sur ce secteur, exercer une fonction de commerce de proximité, induisant une perte de clientèle, et alors que les bailleurs n’ont pas démontré la possibilité de trouver des locaux susceptibles d’accueillir l’activité du site dans un périmètre raisonnable.

Concernant le montant de l’indemnité, la société M+ [R] produit un rapport de la société CP AUDIT, cabinet d’expertise comptable et de commissaire aux comptes, faisant état d’une valorisation du fonds de commerce en utilisant une moyenne des cinq méthodes de valorisation des fonds de commerce les plus utilisées.

Par leurs dernières écritures, communiquées par voie électronique le 13 février 2024, Madame [D] [O], épouse [E], Madame [M] [E] et Monsieur [V] [E], demandent à la juridiction de :

— A titre principal :

— Juger que le non-renouvellement du bail commercial n’entrainera pas la perte du fonds de commerce, de sorte que seule une indemnité de transfert est due par le bailleur au preneur ;

— En conséquence, juger que l’indivision [E] est redevable d’une indemnité de transfert à concurrence de 99 000 euros, au bénéfice de la SOCIETE M+ [R] ;

— Juger que l’indivision [E] est redevable d’une indemnité d’un montant de 501 000 euros, au titre des indemnités accessoires au bénéfice de la SOCIETE M+ [R] ;

— Juger que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 96 000 euros HT et hors charges ;

— A titre subsidiaire :

— Ordonner une expertise, commettant pour y procéder tel expert qu’il plaira au juge des loyers commerciaux de voir désigner, avec pour missions celles qui ont été exposées dans le corps des présentes, ce aux frais de la SOCIETE M+ [R] ;

— Condamner la SOCIETE M+ [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [E] indiquent que la société M+ [R] ne peut prétendre à une indemnité de remplacement en raison du non-renouvellement du bail commercial, mais uniquement à une indemnité de transfert. En effet, ils soutiennent que l’indemnité de remplacement n’est possible qu’en cas de perte de clientèle, ce qui n’est pas le cas en l’espèce dès lors qu’il s’agit d’une enseigne de réseaux, qu’elle est bien implantée sur le territoire national et local, mais aussi qu’elle va conserver sa clientèle eu égard à l’emplacement qu’elle avait auparavant et à la présence d’autres sites sur l’agglomération toulousaine, outre le caractère transférable de son activité.

En outre, les consorts [E] soulignent que les justificatifs fournis par la société M+ [R] au soutien de ses demandes d’indemnité de remplacement ne peuvent être pris en compte, dès lors que le locataire ne prouve pas la perte de clientèle à venir. Aussi, les défendeurs estiment que la société M+ [R] n’a pas communiqué les éléments comptables et fiscaux nécessaires au soutien de sa demande, n’ayant par ailleurs pas été validés ou certifiés par un expert-comptable. Les consorts [E] exposent avoir mandaté Monsieur [F] en qualité d’expert, aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction, lequel a estimé que le transfert de l’activité de la société M+ [R] était sans incidence sur la valeur du fonds de commerce en raison du caractère spécifique de la clientèle ciblée, qui est sans lien avec la commercialité du secteur géographique.

Concernant les indemnités accessoires, les consorts [E] indiquent que les demandes ne sont pas justifiées, et que l’ensemble des pièces nécessaires à l’évaluation des préjudices n’ont pas été communiquées, de sorte que leurs propositions sont basées sur les pratiques et usages retenus en la matière par l’expert.

A titre infiniment subsidiaire, les consorts [E] ne s’opposent pas à la demande d’expertise, aux fins d’évaluer les différentes indemnités découlant du non-renouvellement du bail commercial.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l’indemnité d’éviction.

Selon l’article 145-14 du Code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre”.

Il découle de ces dispositions qu’il est de principe que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail verse au locataire une indemnité d’éviction qui, outre l’indemnité principale, peut inclure diverses indemnités accessoires, et qui est destinée à réparer l’intégralité du préjudice subi par le preneur évincé.

Elle doit être évaluée à la date du départ du locataire si celui-ci a quitté volontairement les lieux ou à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée.

En l’espèce, les consorts [E], en leur qualité de bailleur, ne contestent pas être tenus de payer à la société locataire évincée l’indemnité d’éviction prévue par cet article, seule sa nature et son montant sont discutés.

1- Sur l’indemnité principale.

Cette indemnité se calcule différemment selon que le fonds de commerce, du fait du refus de renouvellement de bail, disparaît ou peut être transféré. En effet, en cas de disparition du fonds de commerce, cette indemnité dite de remplacement est égale à la valeur marchande du fonds de commerce. Au contraire, si le fonds de commerce peut être transféré, l’indemnité principale dite de transfert ou de déplacement est constituée par la valeur du droit au bail, perdu du fait du non renouvellement du bail. Cette valeur constitue, sauf exception, une indemnisation minimale à laquelle peut prétendre le locataire évincé. Il en est ainsi si la valeur du fonds de commerce est inférieure à la valeur du droit au bail.

La loi pose une présomption selon laquelle l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce du locataire, sauf au bailleur à rapporter la preuve contraire.

Le critère pour distinguer un fonds transférable d’un fonds non transférable est celui de la perte de la clientèle. Pour l’apprécier, il doit être recherché si le fonds de commerce est appelé à disparaître ou non.

Dès lors que les consorts [E] contestent la perte de son fonds de commerce par la S.A.S M+ [R] et corrélativement, devoir une indemnité de remplacement, il leur appartient de rapporter la preuve de ce que le fonds de commerce de la S.A.S M+ [R] est transférable.

1.1- Sur la transférabilité du fonds de commerce.

Les consorts [E] affirment que la perte d’un établissement centralisateur

n’équivaut pas à une perte de clientèle, que la société M+ [R] est bien implantée sur le territoire national ou local (agglomération toulousaine) de sorte que le lieu d’exploitation du fonds importe peu et que la société conservera sa clientèle nonobstant un déménagement.

La S.A.S M+ [R] estime au contraire qu’elle va perdre son fonds de commerce, que le fait qu’elle appartienne à une enseigne de réseau n’exclut pas obligatoirement cette perte comme allégué par les défendeurs et que les magasins spécialisés n’ont pas la même activité principale que l’agence de [Localité 5] qui est un commerce de proximité.

En l’espèce, les consorts [E] ont mandaté un expert en février 2024 aux fins de recherche de valeur d’indemnité d’éviction (pièce 5 – défendeurs).

L’expert relève que « compte tenu de l’activité exercée par la société locataire, nous pouvons estimer que la clientèle de cette société est ciblée et ne dépend pas de la situation et de la commercialité du secteur géographique. D’autre part, nous préciserons que la société M+ [R] exploite plusieurs sites sur l’agglomération toulousaine, sous diverses enseignes (M+ [R], SOCOBOIS, [H], MPPI) et notamment à proximité immédiate des locaux étudiés :

— un site [Adresse 6] à [Localité 6], exploité sous l’enseigne M+ [R] situé à 3,10 kilomètres des locaux étudiés ;

— un site [Adresse 7] à [Localité 5] exploité sous l’enseigne SOCOBOIS situé à 2,8 des locaux étudiés ;

— un site [Adresse 8] à [Localité 7], exploité sous l’enseigne MPPI situé à 4,2 kilomètres des locaux étudiés.

Nous estimons que le transfert de l’activité sur un autre site ne modifiera pas la valeur du fonds de commerce de la société évincée ».

Le rapport de la société CP AUDIT produit par la société demanderesse comporte une partie sur l’appréciation de la possibilité de transfert qui prend la forme d’un diagramme radar intitulé « possibilité du transfert d’un fonds de gros : oui » avec des graduations retenues pour chacune des huit variables identifiées (emplacement ; clientèle ; activité ; notoriété ; maillage du territoire ; dispersion de la clientèle ; absence d’autorisation administrative particulière et caractère monopolistique du fonds) supérieures ou égales à 8 sur une échelle de 10 (pièce 5 – demandeur).

Plus précisément, un niveau de 10/10 (le plus élevé) est retenu s’agissant de l’activité de gros, du maillage territorial, de la dispersion du fonds et de l’absence d’autorisation administrative particulière pour s’installer.

La S.AS M+ [R] produit plusieurs documents quant à son implantation territoriale (pièces 2, 6 et 7 – demandeur). Elle explique avoir racheté le fonds de la société [E] SARL à [Localité 5] en 2005 dans le cadre de la création d’une zone « [Localité 8] » qu’elle souhaitait développer tant en terme de négoce généraliste (M+) que d’agences spécialisées (MPPI, SOCOBOIS et [H]). Elle précise que l’agence de [Localité 5] est destinée à servir de base stratégique au développement de cette zone et qu’elle est donc essentielle tant au niveau administratif que logistique (pôle organisation des transports).

La carte des agences [Localité 8] produite démontre l’existence de 12 agences sur le département de la Haute-Garonne :

—  3 agences généralistes M+ [R] situées sur les communes de [Localité 9], [Localité 10] et [Localité 5] ;

—  9 agences spécialisées :

— MPPI à [Localité 11], [Localité 12], [Localité 7] et [Localité 9] ;

— SOCOBOIS à [Localité 5] et [H] à [Localité 5] et [Localité 12] ;

— M+ [R] CHARPENTE et COUVERTURE à [Localité 6] et [Localité 10].

Il existe également deux agences sur des départements limitrophes avec une agence M+[R] à [Localité 13] (82) et une agence MPPI sur [Localité 14] (81).

Il apparaît que la S.A.S M+[R] qui est une enseigne nationale reconnue, exerce une activité de commerce de gros de matériaux de construction destinée principalement à des clients professionnels de la région toulousaine élargie, la société reconnaissant avoir développé une zone « [Localité 15] [Localité 16] ». Dès lors, contrairement à ce qu’elle affirme, il est peu plausible et non démontré que le seul artisanat local de la commune de [Localité 5] soit visé par cette agence et permette de rapporter un chiffre d’affaires annuel supérieur à 9 millions d’euros.

Le maillage territorial développé par la S.A.S M+ [R] visait manifestement à s’implanter dans des communes de la première couronne de [Localité 16], moins sujettes aux problématiques de transport que [Localité 16] intra muros.

Comme relevé par l’expert, la clientèle de cette société est ciblée en ce qu’elle s’adresse à des professionnels du bâtiments de sorte que la commercialité du secteur environnant importe peu.

La notoriété nationale de M+ [R] conjuguée à un maillage territorial conséquent renforce sa capacité à transférer son fonds de commerce sans perte de clientèle significative.

L’expert estime qu’il n’existerait aucune difficulté à la location de locaux similaires dans les grandes zones d’activité du Nord de [Localité 16] pour un loyer sensiblement équivalent. En effet, sans même évoquer les nombreuses enseignes spécialisées du groupe, les deux autres agences généralistes se situent à 26 et 29 kilomètres de [Localité 5], soit une distance raisonnable de nature à permettre aux clients de l’enseigne de s’y rendre dans l’attente d’une ré-implantation du fonds perdu sans se tourner vers des enseignes concurrentes.

En outre, actuellement, sur trois de ses sites, M+ [R] exploite deux agences qui cohabitent, multipliant les possibilités pour M+ [R] de se ré-implanter facilement sur les lieux de ses agences spécialisées situées à proximité de [Localité 5].

L’organisation interne de la société et le fait que l’agence de [Localité 5] constitue son établissement centralisateur pour la zone du grand [Localité 16] est inopérant dans l’examen de la transférabilité ou non du fonds de commerce et de l’éventuelle perte de clientèle.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera retenu que l’éviction de la S.A.S M+ [R] entraîne le transfert de son fonds de commerce et qu’à ce titre, elle a droit à une indemnité de déplacement.

1.2- Sur le montant de l’indemnité d’éviction.

La demande principale de la S.A.S M+ [R] à hauteur de 2 855 000 euros se base uniquement sur le rapport de la société CP AUDIT qui porte manifestement sur une indemnité de remplacement suite à la perte du fonds de commerce. La société demanderesse ne développe aucun argument sur l’éventuelle fixation d’une indemnité de déplacement.

Or, eu égard à la possibilité de transfert du fonds, l’indemnité principale est égale à la valeur du droit au bail qui se calculer selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c’est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l’adéquation entre l’activité exercée et la commercialité du quartier.

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée en fonction des caractéristiques du local considéré ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

L’article R. 145-3 du même code précise que les caractéristiques propres au local considéré s’apprécient au regard de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail et de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, en 2022, l’expert mandaté aux fins de recherche de valeur locative commerciale avait retenu une estimation de 96 000 euros par an, hors charges et hors taxes. (Pièce 6 – défendeur).

En 2024, dans son rapport de recherche de valeur d’indemnité d’éviction, l’expert précise que les bilans et comptes de résultat des trois derniers exercices du site étudié ne lui ont pas été transmis. Seuls des tableaux mentionnant des volumes de chiffres d’affaires et des résultats d’exploitation pour les années 2020, 2021 et 2022, non certifiés par un expert-comtpable lui ont été transmis (pièce 12 – demandeur).

Eu égard à la valeur locative convenue entre les parties à hauteur de 96 000 euros par an, il retient un prix moyen de location de 90 euros au mètre carré pondéré annuel qui correspond à la valeur locative de ce type de locaux dans ce secteur géographique.

Il en déduit qu’il n’existe donc théoriquement pas de valeur de droit au bail pour ces locaux à l’exception d’une valeur d’opportunité pour leur situation au centre de la commune de [Localité 5] et du fait des dispositions de la loi Pinel qui limitent l’augmentation du loyer à 10% du dernier loyer réglé.

Pour valoriser le droit au bail de la S.A.S M+[R], CP AUDIT recourt à la même méthode mais retient une valeur locative de marché de 108 525 euros annuels dont elle déduit un loyer de renouvellement plafonné à 46 700 euros soit 61 825 euros, somme à laquelle elle affecte un coefficient de commercialité de 7 (bonne commercialité, rue moyennement passante, indépendants et franchises, passage piétons modéré et local) générant une valeur de droit au bail de 432 775 euros.

Or, le tribunal est dans l’incapacité de comprendre la valeur locative retenue par CP AUDIT (108 525 euros annuels) qui ne ressort aucunement des pièces transmises par les parties, contrairement à celle de 96 000 euros annuels qui a été fixée par l’expert mandaté et sur lesquelles les parties se sont accordées en fin d’année 2022.

Sur le loyer qui aurait été payé par la société demanderesse en cas de renouvellement du bail commercial, il ressort des éléments transmis à l’expert en 2024 que le loyer annuel initialement fixé à 46 700 euros hors taxes et charges lors du renouvellement du bail en 2014 avait été révisé à hauteur de 50 965,32 euros en 2022 puis 56 732,88 euros annuels conformément à la clause de révision du loyer annuelle insérée dans le contrat de renouvellement du bail commercial du 24 novembre 2014. Or, cet élément n’a pas été pris en considération par CP AUDIT dans la valorisation du droit au bail de la S.A.S M+ [R].

De plus, la S.A.S M+[R] ayant accepté une augmentation à hauteur de 96 000 euros annuels hors taxes et charges dans la limite du lissage de 10% supplémentaires par an eu égard au déplafonnement consenti en application de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, le loyer annuel post-renouvellement aurait donc été de 62 406,17 euros la première année puis 68 646,78 euros puis 75 511,46 euros; 83,062,61 euros, 91 368,87 euros jusqu’à atteindre 96 000 euros en sixième année, soit un différentiel total de loyer avec la location de locaux moyennant un loyer annuel immédiat de 96 000 euros de 99 004,11 euros.

CP AUDIT a retenu un coefficient de commercialité égal à 7 tandis que l’expert mandaté par les consorts [E] ne s’est pas prononcé sur cette question. Compte tenu de la surface pondérée totale de 1 070 mètres carrés qui dispose d’une bonne visibilité sur l’axe principal de la commune de [Localité 5], facilement accessible par voie routière, tout en soulignant que [Localité 5] est en retrait des principaux pôles d’activité du secteur nord toulousain, il convient d’appliquer un coefficient de commercialité de 6.

La valeur du droit au bail sera donc égale à 99 004,11 x 6 soit 594 024,66 euros.

Si la jurisprudence fait obligation au juge d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction au jour où il statue lorsque le locataire n’a pas encore quitté les lieux dans l’attente du paiement de cette indemnité, il appartient aux parties de prouver l’existence d’éléments de nature à influer sur la fixation de ce montant.

A ce titre, la S.A.S M+ [R] produit deux pièces postérieures aux éléments pris en considération par l’expert : son bilan actif pour l’année 2023 d’une part ainsi qu’un tableau de valeur nette comptable au 30 novembre 2023 d’autre part (pièces 9 et 11 – demandeur).

Toutefois, aucune valeur probatoire ne peut être accordée à ces deux éléments qui sont inexploitables dès lors qu’il est impossible pour le tribunal de rattacher de manière certaine le contenu du tableau de valeur nette comptable à l’exploitation du fonds de commerce concerné et d’en tirer des conclusions sur l’évaluation de la valeur du droit au bail. De même, s’agissant du bilan actif 2023 qui porte sur les résultats nationaux de la S.A.S M+ [R] dans son intégralité et non sur l’agence de [Localité 5], seule concernée par le présent litige.

Par conséquent, l’indemnité principale d’éviction sera fixée à la somme de 594 024, 66 euros.

2- Sur les indemnités accessoires.

Dans le cas de la disparition du fonds de commerce comme de son déplacement, des indemnités accessoires peuvent venir s’ajouter à l’indemnité principale. Elles correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur à bail n’aurait pas eu à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués. Elle sont diverses et dépendent des circonstances.

2.1 – Frais de déménagement et d’installation.

Les frais de déménagement correspondent aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

L’expert rappelle que cette indemnité est dûe sur justificatif d’entreprises spécialisées et considère qu’au regard de l’activité exercée par la société locataire, une partie des matériels pourrait être aisément déplacée sur un autre site à proximité. Eu égard au volume de marchandises présent sur le site, il retient un montant global estimé de 50 000 euros.

CP AUDIT retient un montant de 250 000 euros sans explication.

En l’espèce, s’il est certain que le non-renouvellement du bail commercial va nécessairement entraîner de tels frais pour la S.A.S M+ [R], celle-ci n’apporte aucune explication au soutien de sa demande à hauteur de 250 000 euros qui est uniquement fondée sur le rapport de CP AUDIT. Toutefois, ce dernier pose le montant de 250 000 euros sans aucune explication de sorte que le tribunal ne peut retenir ce montant, cinq fois supérieur à celui retenu par l’expert qui s’était rendu sur les lieux et avait pu évaluer de manière précise les conséquences d’un déménagement pour la société tout en retenant une facilité accrue dans ces opérations du fait de l’activité exercée et de l’existence de plusieurs sites à proximité.

L’évaluation faite par l’expert sera donc retenue en ce qu’elle apparaît réaliste, ayant pris en considération les besoins, difficultés et facilités de la S.A.S M+ [R] dans un futur déménagement au regard des éléments de preuve en la possession du tribunal.

Par conséquent, l’indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation sera fixée à la somme de 50 000 euros et son paiement sera conditionné à la production de justificatif(s).

2.2- Indemnité de trouble commercial.

Il s’agit du préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation. Il vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale. Il est évalué en fonction de l’excédent brut d’exploitation (EBE) ou de la masse salariale. Il est usuellement retenu un mois d’EBE par année de procédure.

L’expert retient deux mois du dernier résultat d’exploitation à hauteur de 93 031,67 euros arrondi à 93 000 euros.

CP AUDIT propose une indemnité de trouble commercial à hauteur de 236 000 euros.

En l’espèce, la S.A.S M+ [R] n’apporte aucune explication ou pièce justificative de nature à motiver sa demande à hauteur de 236 000 euros qui est uniquement fondée sur le rapport de CP AUDIT. Toutefois, ce dernier pose le montant de 236 000 euros sans fournir d’explication quant aux éléments retenus et à la méthodologie de calcul.

A contrario, la méthode retenue par l’expert apparaît conforme aux usages et aux éléments comptables fournis par la société demanderesse.

Par conséquent, le montant de l’indemnité due à la S.A.S M+ [R] au titre du trouble commercial sera fixé à la somme de 93 031,67 euros.

2.3- Indemnité de remploi.

Les frais de remploi ont vocation à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien. Le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds. La charge de la preuve de cette absence de réinstallation pèse alors sur le bailleur.

Le principe de l’indemnisation d’un préjudice futur est admis en jurisprudence, sous réserve qu’il soit certain et susceptible d’une estimation immédiate, contrairement au préjudice hypothétique, non indemnisable. S’agissant des frais de remploi, il est exigé des juges du fond qu’ils recherchent le coût réel de ces frais lorsque le projet de réinstallation est finalisé.

L’expert retient un montant de 24 000 euros compte tenu du montant moyen des honoraires des spécialistes immobiliers commerciaux pour la recherche de locaux de ce type, du montant des frais et honoraires des rédacteurs d’actes, des frais et droits de mutation.

CP AUDIT évalue l’indemnité de remploi à 10% du montant de l’indemnité principale qu’elle avait fixée à 2 860 000 euros (du fait de la perte du fonds), soit 286 000 euros proposés.

En l’espèce, la S.A.S M+ [R] demande à ce qu’elle soit fixée à la somme de 286 000 euros sans même évoquer l’existence d’un projet de ré-installation ni de frais déjà engagés en ce sens.

Dans le même temps, les bailleurs ne rapportent pas la preuve de ce que la S.A.S M+ [R] ne se réinstallera pas de sorte que cette indemnité est dûe.

Ainsi, conformément aux usages et en l’absence d’éléments concrets quant aux éléments chiffrés pris en considération par l’expert pour aboutir au montant de 24 000 euros, cette indemnité sera fixée à 10% de l’indemnité principale soit 59 402 euros.

II- Sur l’indemnité d’occupation.

Par application de l’article L.145-28 du Code de commerce, le locataire évincé qui peut prétendre à une indemnité d’éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité mais est débiteur d’une indemnité d’occupation qui est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tout élément d’appréciation.

L’article L.145-33 du même code prévoit qu’il s’agit de la valeur locative, qui est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les consorts [E] demandent à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 96 000 euros hors taxes et hors charges par an conformément aux conclusions de l’expert mandaté en 2022 et aux échanges intervenues avec la société M+ [R].

La S.A.S M+ [R] n’évoque pas l’indemnité d’occupation dans ses écritures.

En l’espèce, l’expert mandaté par Madame [M] [E] en juillet 2022 aux fins de recherche de valeur locative commercial a conclu que cette valeur pouvait être estimée, par référence aux prix constatés dans ce secteur géographique pour des locaux comparables à la somme globale annuelle, hors charges et hors taxes de 96 000 euros (pièce 6 – défendeurs).

S’en sont suivis des échanges entre les parties au terme desquels, par courriel du 29 novembre 2022, la direction générale de la société M+ [R] a fait savoir qu’elle acceptait l’augmentation de loyer expertisée à 96 000 euros HT par an (pièce 7 – défendeurs).

Ce montant est repris dans le congé délivré à la S.A.S M+[R] par les consorts [E] le 25 mai 2023 qui indique « au cas où la société M+ [R] ne libérerait pas les locaux à l’expiration du délai fixé ci-dessus, elle serait redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de HUIT MILLE EUROS conformément à l’accord intervenu aux termes d’échanges de courriels en date des 24 et 26 octobre 2022 et 16 et 29 novembre 2022. » (pièce 4 – demandeur).

Ainsi, il convient d’entériner l’accord des parties et les conclusions d’expertise qui ne sont pas utilement critiquées par la société demanderesse.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation dûe par la S.A.S M+ [R] sera fixée à la somme annuelle de 96 000 euros hors taxes et hors charges.

Dès lors que le tribunal a tranché au fond le présent litige en fixant le montant de l’indemnité d’éviction dûe par les bailleurs à la S.A.S M+ [R] évincée, cette demande est devenue sans objet.

III- Sur les mesures de fin de jugement

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, Monsieur [Z] [E], Madame [D] [O] épouse [E] et Madame [M] [E] comme la S.A.S M+ [R] succombent pour partie sur leurs demandes et seront donc condamnés pour moitié aux dépens.

2- Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. II peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ».

En l’espèce, chaque partie succombant pour partie sur ses prétentions, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes de Monsieur [Z] [E], Madame [D] [O] épouse [E] et Madame [M] [E] comme de la S.A.S M+ [R] formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucun élément d’espèce de la présente procédure ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

FIXE à la somme globale de 796 458,33 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [Z] [E], Madame [D] [O] épouse [E] et Madame [M] [E] à la S.A.S M+ [R] se décomposant comme suit :

—  594 024, 66 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction ;

—  50 000 euros au titre de l’indemnité accessoire de déménagement et de réinstallation, sur présentation des factures justificatives ;

—  93 031,67 euros au titre de l’indemnité accessoire pour trouble commercial ;

—  59 402 euros au titre de l’indemnité accessoire de remploi,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E], Madame [D] [O] épouse [E] et Madame [M] [E] au paiement de cette indemnité d’éviction à hauteur de 796 458,33 euros à la S.A.S M+ [R], prise en la personne de son représentant légal ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S M+ [R] à la somme de 96 000 euros (QUATRE VINGT SEIZE MILLE EUROS) hors taxes et hors charges par an ;

PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre les parties ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [E], Madame [D] [O] épouse [E] et Madame [M] [E] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la S.A.S M+ [R] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE