COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 30/04/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement :

N° RG 25/00192

N° Portalis DB2O-W-B7J-CZYP

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [F] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [T] [B] [U] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous représentés par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocat postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e David ROGUET, SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LA RAMOURE

représenté par son syndic EURL SYNDIC RESIDENCE SERVICES (SRS)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Alice TOURREILLE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT-MOURONVALLE, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Février 2026

Délibéré annoncé au : 30 Avril 2026

Exécutoire délivré le : 30 Avril 2026

Expédition délivrée le :

à : M^e VIARD et M^e TOURREILLE

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par commissaire de justice le 22/1/2025 par lequel M. [P] [N] et Mme [T] [U] épouse [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence LA RAMOURE devant le présent tribunal aux fins de voir, au visa des articles 18 et 22 de la loi du 10/7/1965 et 9 du décret du 17/3/1967 :

— juger nulle la résolution n°4 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16/11/2024 en ce que M. [S] [H] a reçu plus de 3 délégations de votes représentant un total de voix incluant la sienne de 1457/10000e, supérieur à 10 % des voix du syndicat, en contravention avec cette limite fixée par l’article 22 de la loi du 10/7/1965, que la résolution a fixé le point de départ du nouveau contrat au jour de l’assemblée générale en contravention avec l’article 18 de la même loi imposant que le nouveau contrat prenne effet au plus tôt un jour franc après celle-ci, et en ce que l’assemblée générale s’est tenue en un lieu distinct de celui de la commune de situation de l’immeuble imposé par l’article 9 du décret du 17/3/1967, situation ne pouvant entraîner la nullité de l’ assemblée générale en son entier compte tenu du vote émis par les demandeurs sur certaines résolutions mais conservant cet effet sur la résolution n°4 à laquelle il se sont opposés ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LA RAMOURE à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence LA RAMOURE reçues le 3/6/2025 par lesquelles il a demandé de voir :

— rejeter les demandes adverses en ce que c’est par erreur matérielle que deux des copropriétaires ont été mentionnés comme ayant délégué leurs voix alors qu’ils avaient valablement voté par procuration de sorte que la limite de 10 % pour les voix exprimées par M. [S] [H] n’a pas été franchie et alors qu’en tout état de cause elle ne pourrait conduire qu’au plafonnement des voix à prendre en compte lequel n’a pas modifié l’issue du vote, que la date d’effet du mandat prévue au 16/11/2024 doit seulement être fixée au 17/11/2024 conformément à la loi sans qu’il y ait lieu à annulation, et que la fixation de la tenue de l’assemblée générale à [Localité 3] a toujours été opérée par commodité voulue par les copropriétaires lors de toutes les assemblées générales antérieures sans que cela porte grief aux demandeurs qui ont de surcroît la faculté de voter par correspondance ;

— condamner M. [P] [N] et Mme [T] [U] épouse [N] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu les dernières conclusions de M. [P] [N] et Mme [T] [U] épouse [N] reçues le 10/7/2025 par lesquelles ils ont repris leurs demandes initiales, en répondant aux conclusions adverses que, sur la violation de l’article 22, il n’est pas démontré une erreur, ni que des votes par correspondance aient eu lieu, ni qu’ils puissent primer la présence du représentant désigné, et que la nullité de ce chef est encourrue sans qu’importe l’incidence ou non des voix excédantaires, tandis qu’il est sans emport sur la nullité tirée de la violation de l’article 9 du décret que les précédentes assemblées générales aient eu lieu au même endroit sans résolution en ce sens à défaut de clause du règlement ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 18/9/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 27/2/2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

— sur la demande en nullité

1/ sur la violation de l’article 22 de la loi du 10/7/1965

Ce texte a pour vocation de limiter le nombre de voix du mandataire à prendre en compte pour les délibérations et non de rendre invalide le vote émis par le mandataire au nom des délégants recueillant la fraction autorisée et encore moins son vote pour ses propres tantièmes.

Dès lors, si le compte des voix dressé par le procès-verbal peut être aisément rectifié et si le résultat de cette rectification aboutit à un vote conforme aux règles de majorité applicables à la résolution, il n’en résulte aucune nullité de la résolution se trouvant adoptée même en soustrayant les voix décomptées à tort.

Or, en l’espèce, il est bien produit les votes par correspondance visant l’assemblée générale en cause signés par M. [V] et M. [M], représentant chacun 238 tantièmes, accréditant l’erreur de leur prise en compte dans le procès-verbal comme représentés par M. [H], pour lesquels du reste 'est produit aucun pouvoir, mais validant leur propre prise en compte comme ayant émis un vote favorable personnel, et validant la prise en compte des autres mandats restant imputés à M. [H] se trouvant ramenés à 981/10000e, n’excédant pas 10 % des voix du syndicat, de sorte qu’aucune irrégularité n’est démontrée indépendamment de ses effets.

En outre, surabondamment, même en soustrayant les tantièmes les plus importants des délégants, soit les 238 tantièmes de M. [V] et les 238 tantièmes de M. [M] tout en excluant leur vote par correspondance à le supposer primé par un mandat dont il serait prouvé qu’il a été effectivement remis à l’assemblée générale, le nombre de voix dont pouvait régulièrement disposer M. [H] se trouve ramené à la limite autorisée et les voix correspondantes, avec celle du mandataire, doivent être régulièrement prises en compte.

Or, le 1er vote sur l’adoption de la résolution attaquée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10/7/1965 aurait ainsi réuni en fait le vote favorable de 16 copropriétaires présents ou régulièrement représentés au lieu de 18 mentionnés (en déduisant les deux copropriétaires dont le mandataire aurait effectivement disposé) sur la totalité des 41 copropriétaires, restant représenter plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires et fondant le recours au 2e vote, requérant cette fois la majorité de l’article 24, et les votes favorables rectifiés en ce sens en retranchant ceux irréguliers se seraient ainsi élevés à 2932 tantièmes (3408-238-238) sur les 5605 tantièmes (6081-238-238) restant représenter la majorité requise.

Il n’y a donc pas lieu à annulation.

2/ sur la violation de l’article 18 de la loi du 10/7/1965

En application de l’article 18 VI de la loi du 10/7/1965, il est seulement disposé que le contrat de syndic doit être conclu pour une durée déterminée et approuvé par une assemblée générale.

La question de sa prise d’effet est ainsi en principe librement fixée entre les parties au contrat puisqu’aucun conflit d’intérêt n’impose d’y contrevenir, soit notamment dans le cas d’un renouvellement du mandat confié au même syndic dont la date de fin du premier et de début du second est indifférente à chacun, dans le cas d’absence de syndic antérieur ou de mandat antérieur expiré avant la décision, où rien ne contrevient au choix amiable d’en fixer la prise d’effet dès la décision, voire à une date antérieure en cas d’annulation d’une approbation antérieure du mandat du même syndic que la copropriété comme le ce dernier peuvent avoir intérêt commun à régulariser, pour asseoir la responsabilité du syndic et régulariser sa garantie, couvrir ses actes d’administrations et régulariser le prix de ses prestations.

La seule prévision contraire spécifique à la date d’effet du mandat approuvé résulte de la disposition VII de cet article, dont les termes sont invoqués, qui, avec la disposition VIII suivante, n’ont vocation à s’appliquer que pour fixer au plus tôt un jour franc après la décision du syndicat les dates d’effet de fin du mandat confié au syndic en exercice et d’entrée en vigueur du nouveau mandat confié à un autre syndic, soit, dans le cas de la disposition VII, sur décision d’anticiper le terme du mandat en cours sans indemnité dans les trois mois précédent celui-ci, soit, dans le cas de la disposition VIII, sur résiliation du mandat en cours, de sorte à ne pas aboutir à des effets de chevauchement sources de conflit et à poser le principe des obligations subsistantes du syndic en exercice jusqu’au jour de la décision inclus.

Or, l’ assemblée générale n’a pas été convoquée dans ce cadre et ne l’a du reste pas été par un syndic en exercice, dont les dates de mandat restent au demeurant ignorées en suite de la seule décision antérieure en ayant désigné un autre issue de l’ assemblée générale du 23/12/2020, mais par le président du conseil syndical.

Faute de justifier que les conditions de l’article 18 VII telles qu’invoquées auraient été réunies, soit à tout le moins en démontrant l’existence d’un mandat d’un autre syndic en cours au jour de la décision, aucune nullité sur ce fondement n’est démontrée.

Au demeurant, surabondamment, ce dernier texte n’impose pas expressément à l’assemblée générale de fixer une date d’effet au plus tôt le lendemain de la décision, mais impose de fixer une date d’effet de fin du précédent du mandat et de début du nouveau confié à un autre syndic, en disposant que celle-ci n’interviendra qu’au plus tôt le lendemain de la décision, de sorte que seule l’application de la décision non conforme serait de plein droit différée sans entacher sa validité propre et ouvrir droit à annulation pour ce seul motif.

3/ sur la violation de l’article 9 du décret du 17/3/1967

Il est constant selon les parties et les termes du texte visé que celui-ci impose à peine de nullité de toute assemblée générale que celle-ci soit réunie dans la commune de situation de l’immeuble, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété et qu’en l’espèce il n’existe aucune stipulation contraire, même, pour mémoire, émanant d’une décision de l’assemblée générale.

Aucune pratique antérieure ou commodité prétendue ne peut se susbstituer à l’exigence légale ainsi prévue ni à une stipulation contraire du règlement de copropriété.

Pour autant, les demandeurs ayant voté pour les autres résolutions ont expressément couvert cette irrégularité et ne peuvent dès lors la reprendre au soutien d’une seule résolution, non viciée en soi de ce chef.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de ce chef.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile,la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les demandeurs succombant à l’instance doivent donc être tenus, conformément à l’équité et à leur situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 2 000 €, aux frais irrépétibles que l’autre partie a été contrainte d’exposer.

— sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

REJETTE l’ensemble des demandes de M. [P] [N] et Mme [T] [U] épouse [N];

CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [T] [U] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA RAMOURE une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [N] et Mme [T] [U] épouse [N] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 30 avril 2026, la minute étant signé par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière.

La Greffière Le Président