MINUTE N° : /2025

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2025

DOSSIER N° : 24/00560 – N° Portalis DB3A-W-B7I-D4RI

NAC : 72A

AFFAIRE : [Adresse 8][Localité 5] [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS SUDECO/ S.C.I. BATMAX

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me ARRIUDARRE, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

[Adresse 8][Localité 5] CAUSSELS représenté par son syndic la SAS SUDECO, [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emilie TCHIZIMBILA VIODHO, avocat au barreau d’ALBI, avocat postulant, M^e Julie COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. BATMAX

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline PAUWELS, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 14 Mai 2025

Débats tenus à l’audience du : 03 Juin 2025

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2025

Exposé du litige :

La Sci Batmax est propriétaire des lots n°13, 14 et 15 au sein de la copropriété du Centre commercial d’Albi Caussels située [Adresse 3] Albi.

La Sci Batmax ne s’étant pas acquittée des charges de copropriété à compter de l’année 2018, elle a été condamnée, par jugement en date du 20 décembre 2019 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 29.105,75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 juillet 2019 et celle de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Se prévalant de nouveaux impayés des charges de copropriété, le [Adresse 8]Albi [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Sasu Sudeco, a, par acte en date du 2 avril 2024, fait assigner la Sci Batmax devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’obtenir sa condamnation à régler les arriérés de charges de copropriété entre le 13 juillet 2019 et le 1er trimestre 2024 ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 14 mai 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 3 juin 2025 puis a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes,

— rejeter l’ensemble des demandes de la Sci Batmax,

— la condamner à lui payer la somme de 30 438,49 euros au titre des charges de copropriété appelées du 13 juillet 2019 jusqu’au 1er semestre 2025, outre intérêts au taux légal ainsi que toute somme qui serait venue à échéance depuis,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire au paiement,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction faite à M^e Emilie Tchizimbila conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de la Sci Batmax à payer l’arrriéré des charges de copropriété sur le fondement des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative aux statuts des copropriétés pour la période postérieure au jugement l’ayant déjà condamnée en 2019. Il souligne que celle-ci n’a procédé qu’à quelques règlements épars depuis ce jugement et conteste rechercher une double condamnation puisque la demande porte sur les charges de copropriété postérieures au jugement rendu en 2019. Il s’oppose à la demande d’indemnisation en raison d’une procédure abusive dès lors que la Sci Batmax n’a pas réglé ses charges de copropriété depuis de nombreuses années.

Il affirme:

— qu’il justifie d’une créance liquide et exigible par la production des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes ainsi que leurs annexes, lesquelles ont été adressées à la Sci Batmax avec la convocation, ainsi que par les différents appels de fonds, rappelle que les pièces justificatives sont consultables sur rendez-vous et souligne que la Sci Batmax n’a jamais contesté les comptes à l’occasion de leur approbation ou par voie judiciaire,

— que les textes n’exigent pas un décompte de répartition par lots annexés au procès-verbal et paraphé ou la production du solde des charges courantes,

— que les charges d’électricité ont été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires et sont donc exigibles.

Il s’oppose à la demande de report de paiement formulée par la Sci Batmax dès lors que cela fait peser une charge excessive sur les autres copropriétaires et ce d’autant plus qu’elle ne paye plus ses charges depuis 2019.

Il s’oppose à l’absence d’exécution provisoire dès lors que cela aboutira à un alourdissement de la dette de la copropriété et que cela aura des répercussions sur les travaux à réaliser au détriment des autres copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, la Sci Batmax demande au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires,

Subsidiairement :

— rejeter la demande de condamnation formée à hauteur de 29 105,75 euros comme infondée pour avoir fait l’objet d’une précédente condamnation par jugement rendu le 20 décembre 2019,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour action abusive,

— rejeter pour un montant cumulé de 5 361,05 euros les demandes formées au titre des appels de fonds des 31 décembre 2019 (101,20 euros et 344,11 euros), 31 décembre 2020 (19,62 euros), 31 décembre 2022 (2 632,22 euros) et 1er juillet 2024 (2 263,90 euros),

— constater le paiement qu’elle a réalisé le 8 juillet 2024 d’un montant de 6.946,82 euros,

— rejeter les demandes présentées pour ce montant,

— rejeter l’ensemble des demandes présentées à son égard du chef de la refacturation de l’électricité pour les lots privatifs et des honoraires du syndic attachés,

— rejeter de ce chef la demande de condamnation présentée par le syndicat à hauteur de 2 991,93 euros à parfaire,

Au besoin avant dire-droit :

— condamner le syndicat des copropriétaires à produire les annexes des procès-verbaux des assemblées générales comportant les décomptes de répartition des charges entre les copropriétaires ainsi que le détail des charges retenues et votées en assemblée générale reprenant le détail des charges d’électricité et des honoraires facturés depuis le 30 septembre 2019,

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires,

— écarter l’exécution provisoire,

— ordonner le report du paiement de toutes sommes auxquelles elle pourrait être condamnée à deux ans,

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La Sci Batmax conclut au rejet de la demande en paiement aux motifs que le syndicat des copropriétaires essaie d’obtenir une double condamnation dès lors qu’il a intégré, dans le décompte produit, l’impayé d’un montant de 29 105,75 euros auquel elle a été condamnée par jugement de 2019. Elle affirme que lors même qu’il s’agirait d’une erreur, elle est grossière et justifie une indemnisation pour procédure abusive et ce d’autant plus qu’elle n’est redevable que d’une somme de 356,56 euros.

Elle affirme que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une créance exigible puisqu’il ne justifie pas que la répartition par lots a été approuvée par les assemblées générales et qu’aucun décompte de répartition par lots voté et paraphé n’est produit.

Subsidiairement, elle réclame le rejet de certaines sommes au motif que certains appels de fonds ne sont pas produits puisqu’il s’agit de factures ou de relevés individuels, que le solde de charges courantes pour l’année 2023 n’est pas justifié, qu’il n’est pas justifié de sa convocation à l’assemblée générale du 13 février 2024 ayant adopté les travaux de toiture ni de la répartition attribuée à ses lots et que le règlement réalisé le 11 juillet 2024 doit être déduit.

Elle conteste également les sommes qui lui sont réclamées au titre des fournitures d’électricité, soit à hauteur de 11 913,16 euros, dès lors que le syndic a souscrit un contrat unique de fourniture d’électricité sans l’accord du syndicat des copropriétaires et que les lots sont équipés de défalqueurs et non de compteurs individuels de sorte que les dispositions relatives à l’interdiction de rétrocession d’énergie par un client ne sont pas respectées. Elle souligne que les demandes répétées du syndicat des copropriétaires pour une mise en conformité et la mise en place de compteurs individuels n’ont pas été suivies d’effet.

Elle s’oppose à la demande d’indemnisation formulée dès lors qu’aucun abus de sa part n’est démontré, souligne qu’il ne peut pas y avoir d’anatocisme en l’absence de mise en demeure délivrée.

Elle réclame un report de paiement de deux ans dès lors que la galerie commerciale est vide et abandonnée et d’écarter l’exécution provisoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 14-1 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

* Sur le moyen tiré de la double condamnation aux charges de copropriété :

Contrairement à ce que soutient la Sci Batmax, aucune double condamnation n’est réclamée par le syndicat des copropriétaires dans le dernier état de ses conclusions dont seul le tribunal est saisi. Ainsi, le relevé de compte de la Sci Batmax, en date du 6 janvier 2025, fait état d’un solde débiteur de 59 544,24 euros (pièce n° 21 du demandeur). Or, le syndicat des copropriétaires réclame sa condamnation à lui verser la somme de 30.438,49 euros, soit le montant des charges de copropriété impayé depuis le 13 juillet 2019, soit après le jugement en date du 20 décembre 2019 l’ayant condamné à payer la somme de 29 105,75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 juillet 2019 (59 544,24 – 29 105,75 = 30 438,49). Ce moyen doit donc être rejeté.

Il en résulte que la demande en dommages et intérêts, formulée par la Sci Batmax, au titre d’une action abusive n’est pas fondée et doit être rejetée.

* Sur le moyen tiré de l’absence de communication de pièces :

Les charges de copropriété deviennent exigibles après leur approbation par les copropriétaires en assemblée générale et à compter de l’établissement du compte individuel de chacun des copropriétaires par application des clés de répartition des dépenses fixées au règlement de copropriété.

Pour justifier de sa créance et de son exigibilité, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 5 juin 2018, 17 mai 2019, 10 juin 2020, 19 mai 2021, 9 mai 2022, 13 juin 2023 et du 14 juin 2024 approuvant, pour chacun d’eux, les comptes présentés pour l’année d’exercice précédent l’assemblée générale, adoptant les modifications et ajustements des bugdets de l’année civile en cours et le budget prévisionnel de l’année suivante ainsi que les annexes. Il produit également les procès-verbaux d’assemblées générales extraordinaires des 21 février 2023 et 13 février 2024 approuvant différents travaux.

Il produit également les appels de fonds corrélatifs envoyés à la Sci Batmax ainsi que ses relevés de compte individuel.

Contrairement à ce que soutient la Sci Batmax, l’exigibilité des charges de copropriété n’est pas soumise à l’annexion des décomptes de répartitions par lots, paraphés, aux procès-verbaux d’assemblées générales, la quote-part afférente à chaque lot de copropriété, pour chaque catégorie de charge, étant déterminée et arrêtée par le règlement de copropriété ainsi que les éléments pris en compte et la méthode de calcul retenue pour répartir les charges. Le moyen tiré de l’absence d’annexion et de communication de ces pièces doit donc être rejeté ainsi que la demande tendant à la communication, avant dire-droit, de diverses pièces par le syndicat des copropriétaires.

* Sur la somme de 5 361,05 euros contestée :

Contrairement à ce que soutient la Sci Batmax, la somme totale de 5 361,05 euros qu’elle conteste est justifiée par le syndicat des copropriétaires malgré l’absence d’appels de fonds pour chacune des sommes dont le détail suit.

La somme de 101,20 euros corrrespond à une facture de frais d’huissier en date du 15 janvier 2019 (pièce n°25 du syndicat de copropriétaires) relative à la procédure qui a donné lieu au jugement en date du 20 décembre 2019 mais dont le paiement n’a été réclamé à la Sci Batmax que le 31 décembre 2019 selon le décompte produit. Cette somme imputable au seul copropriétaire défaillant, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, est donc justifiée.

De la même manière, la somme de 344,11 euros correspond à une facture d’huissier en date du 22 octobre 2019 relative à la même procédure, dont le paiement a été réclamé le 31 décembre 2019 et qui incombe au seul propriétaire défaillant en application des dispositions précitées (pièce n°24 du syndicat des copropriétaires). Elle est donc également justifiée.

La somme de 19,62 euros réclamée le 31 décembre 2020 correspond au solde de charges relatif à l’audit stabilité structure. Elle est justifiée par le décompte produit en pièce n°23 par le syndicat des copropriétaires reprenant les sommes réclamées au titre des appels de fonds et celle restant due.

La somme de 2 632,22 euros, qui correspond au solde de charges dû pour l’année 2022, soit au 31 décembre est justifiée par le relevé individuel de charges (pièce n°28 du syndicat des copropriétaires) et est donc due.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’appel de fonds relatif à la somme de 2 263,90 euros apparaissant sur le décompte à la date du 01 juillet 2024 (pièce n°26) et justifie ainsi de la somme réclamée.

Il justifie également du solde de charges courantes pour l’année 2023, lequel ne correspond pas à la somme de 1 882,25 euros apparaissant sur le décompte produit en pièce n°21 comme soutenu par la Sci Batmax, cette somme ayant fait l’objet d’une annulation puisqu’elle figure à la fois dans les cases débit et crédit.

Il apparaît également sur ces appels de fonds et le relevé de comptes que le paiement réalisé par la Sci Batmax le 10 juillet 2024, d’un montant de 6.946,82 euros, a été pris en compte (pièces n°26 et 21 du syndicat des copropriétaires), contrairement à ce qu’indique la Sci Batmax.

Le syndicat des copropriétaires justifie également des appels de fonds relatifs à la réfection de la toiture ainsi que de la répartition par lots et de la quote-part de la Sci Batmax (pièce n°27 du syndicat des copropriétaires).

Il en résulte que ces sommes sont justifiées et dues par la Sci Batmax.

* Sur les contestations au titre des charges d’électricité :

Contrairement à ce que soutient la Sci Batmax, la souscription, par le syndic de copropriété, d’un contrat de fourniture d’électricité sans l’accord du syndicat des copropriétaires et l’absence de respect des dispositions relatives à l’interdiction de rétrocession d’énergie par un client, lors même qu’elles seraient avérées, ne sont pas de nature à l’exonérer du paiement des charges d’électricité dès lors qu’elle a bénéficié de ces fournitures et que les divers budgets prévoyant leur paiement et leur répartition par lots ont été adoptés par les assemblées générales de copropriétaires sans faire l’objet de contestations. Elle doit donc être déboutée de sa demande de voir rejeter la demande en paiement formulée à hauteur de 2 991,93 euros à ce titre.

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer paiement de l’arriéré des charges de copropriété à hauteur de la somme de 30 438,49 euros, arrêtée au 6 janvier 2025. La Sci Batmax doit donc être condamnée à verser cette somme au syndicat des copropriétaires, outre intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, les mises en demeure versées aux débats étant relatives à la procédure antérieure ayant donné lieu à la condamnation du 20 décembre 2019. Il convient également de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la Sci Batmax, qui réclame le report du paiement de sa dette pour une durée de deux ans, ne verse aucun élément au soutien de ses allégations relatives au déclin de la galerie commerciale. Elle n’a, par ailleurs, réglé ses charges de copropriété que de manière sporadique depuis de nombreuses années et ce, malgré la condamnation du 20 décembre 2019. En conséquence, elle a, de fait, déjà bénéficié du report de deux ans qu’elle réclame. Elle doit donc être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

La résistance à une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si elle est assortie d’une intention de nuire, d’une légèreté blâmable ou d’une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce. L’absence de règlement des charges de copropriété par la Sci Batmax ne relève pas d’une intention de nuire, d’une légèreté blâmable ou d’une erreur équivalente au dol de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les dispositions de fin de jugement :

La Sci Batmax, partie perdante, doit être condamnée aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer à l’occasion de cette procédure. La Sci Batmax sera donc tenue de lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile sans pouvoir prétendre elle-même au bénéfice de ces mêmes dispositions.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile eu égard à l’ancienneté de l’arriéré de charges de copropriété.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Condamne la Sci Batmax à payer au [Adresse 8]Albi [Adresse 6] la somme de 30 438,89 euros au titre de l’arriété de charges de copropriété arrêté au 6 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute la Sci Batmax et le [Adresse 7]Albi [Adresse 6] de leurs demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute la Sci Batmax de sa demande de production de pièces et de délais de paiement,

Condamne la Sci Batmax à payer au [Adresse 8]Albi [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sci Batmax aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT