TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N°2025/ 486

AFFAIRE : N° RG 25/00032 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SNI

Copie à :

Monsieur [U] [G]

Copie exécutoire à :

Me [Localité 11] TRONEL PEYROZ

Le :

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 13]

pris en la personne de son syndic en exercice la SA SOLAGI

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représenté par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [G]

né le 21 Juin 1975 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Adresse 15] [Adresse 14] [Adresse 9] [Adresse 2]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

DÉBATS :

Audience publique du 28 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en dernier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [G] est propriétaire des lots n°95 et 176 au sein de la résidence « [Adresse 13] » sise [Adresse 4] à [Localité 6] et soumise aux dispositions relatives aux copropriétés des immeubles bâtis.

En raison de charges de copropriété impayées, le [Adresse 16] [Adresse 13] » représenté par son syndic en exercice, la société SOLAGI, a fait assigner, selon acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [U] [G] devant la présente juridiction aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

1.716.61 € au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter du 4 septemre 2024 Sur les frais ;800,00 € à titre de dommages et intérêts ;996,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Aux entiers dépens ;

A l’audience du 28 mars 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires requérant, représenté par son avocat, maintient ses demandes et explique qu’il n’a reçu aucun règlement, et en cas de règlement il maintient l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [G] présent, indique avoir réglé 3000 € mais qu’il n’a pas le justificatif de règlement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur le montant de la créance :

Sur les charges de copropriétés échues :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». Ils sont de plus « tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (…) ».

De même, l’article 14-1 de cette même loi prévoit que les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément au relevé de propriété produit, Monsieur [U] [G] est propriétaire des lots n°95 et 176 au sein de la résidence « LE JULES [Localité 18] » sise [Adresse 5] [Localité 6] et est donc en cette qualité tenu au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à ses lots.

En l’espèce, il résulte des pièces régulièrement versées aux débats, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 5 juillet 2024, des appels de fonds et du relevé de compte du défendeur, que ce dernier, malgré mises en demeure préalables en dates des 8 juillet 2024, et 4 septembre 2024, envoyées par courriers avec avis de réception, reste redevable au 10 janvier 2025 de la somme de 876.85 € au titre de sa quote-part de charges de copropriété, somme au paiement de laquelle il convient donc de le condamner.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 4 septembre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

Concernant les frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, l’article 10-1, a), de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » (a.) ; ce qui s’entend des frais qui n’entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il précise enfin que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le décompte fait état des frais de mises en demeure d’un montant de 228 € (96 x2 +36) alors même que le contrat de syndic ( p.7) prévoit ces frais à hauteur de 36 € par mise en demeure. De plus le demandeur ne justifie de l’envoie que d’une seule mise en demeure. La demande est fondée à hauteur de 36 €.

Le décompte fait état de frais de constitution de dossier avocat pour un montant de 240 € alors même que le contrat du syndic ne prévoit pas ces frais dans le cadre du recouvrement. La demande n’est pas fondée.

Le décompte fait état de frais de suivi de procédure d’impayé pour un montant de 42 €, or le contrat de syndic prévoit ces frais uniquement en cas de diligence exceptionnelle, le demandeur ne justifie pas de la survenance de telles diligences. La demande n’est pas fondée.

Le demandeur justifie, conformément au contrat du syndic, de frais de dernier avant poursuite pour un montant de 48 €.

Il sera fait droit à la demande de condamnation de Monsieur [U] [G] à la somme totale de 84 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande indemnitaire :

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier Monsieur [U] [G] est redevable des charges de copropriété au titre de l’année 2024 sans que soit indiqué d’autres incidents de paiement.

Dans ces circonstances, il n’est pas rapporté que le retard important de règlement des charges de copropriétés résulte de la mauvaise foi de Monsieur [U] [G] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LE JULES VERNEILE » n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct que le simple retard.

Le requérant sera débouté de ses demandes à ce titre.

2°) Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat

L’équité ne s’oppose pas à ce que Monsieur [U] [G] soit condamné au paiement de la somme de 996,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes tendant à mettre à sa charge les frais prévus par l’article A444-32 du code de commerce seront rejetées, ces frais de recouvrement, engagés sans titre exécutoire ne pouvant qu’être à la charge du créancier.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du Code de procédure civile, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer au [Adresse 16] LE JULES [Adresse 19] » représenté par son syndic en exercice la société SOLAGI, la somme de 876.85 € (huit cent soixante-seize euros quatre-vingt-cinq centimes) au titre de sa quote-part de charges de copropriété arrêtée au 10 janvier 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 date de la mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer au [Adresse 16] [Adresse 13] » représenté par son syndic en exercice la société SOLAGI, la somme de 84 euros (quatre-vingt-quatre euros) au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété ; ;

DEBOUTE le [Adresse 16] LE JULES [Adresse 19] », représenté par son syndic en exercice la société SOLAGI, de ses demandes au titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT qu’en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil que toutes sommes susceptibles d’être versées par le requis sur les sommes susvisées, s’imputeront tout d’abord sur les intérêts dus si le règlement n’est pas intégral ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer au [Adresse 17] [Adresse 12] [Localité 18] » représenté par son syndic en exercice, la société SOLAGI, la somme de 996,00 € (neuf cents quatre-vingt-seize euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge,