N° RG 24/00468 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CUS4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00468 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CUS4

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [X], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Madame [S] [K], demeurant [Adresse 2]

Non comparante ni représentée

Monsieur [Z] [P] [K], demeurant [Adresse 2]

Comparant

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 26 Septembre 2024

Première audience : 06 Décembre 2024

DÉBATS

Audience publique du 06 Décembre 2024.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00468 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CUS4

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société SAGIM devenue LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], par contrat du 5 janvier 2018, pour un loyer mensuel de 251€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société LOGISSIA a fait signifier le 24 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Société LOGISSIA a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 septembre 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K],condamner solidairement Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 2.960,98€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner solidairement Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 décembre 2024.

A cette audience, la Société LOGISSIA, dûment représentée par Madame [X] munie d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3.553,47€, montant arrêté au 6 décembre 2024, incluant le loyer du mois de novembre 2024. Elle a précisé que les locataires ont effectué les derniers paiements de loyer en avril 2024 et en octobre 2024. Le bailleur indique qu’il s’oppose à la suspension de la clause résolution au vu des paiements irréguliers des loyers.

Lors de l’audience, Monsieur [Z] [P] [K] est présent. Il reconnait le montant de la dette. Il indique que le défaut de paiements des loyers est lié au comportement de son épouse qui a utilisé l’argent du loyer à d’autres dépenses (travaux pour la maison en GUADELOUPE et honoraires pour un voyant africain). Il n’a pas de ressources. Il propose de payer 450€ par mois pour apurer sa dette.

Bien qu’assignée à Etude, Madame [S] [K] n’est ni présente ni représentée. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse à l’audience :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Madame [S] [K] n’a pas comparu bien qu’elle ait été régulièrement convoquée par voie d’assignation.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 5 janvier 2018 contient une clause résolutoire (paragraphe « La résiliation ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.747,24€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que les locataires n’ont réglé aucun loyer depuis le mois d’octobre 2024 et qu’ils paient leur loyer de façon très irrégulière, n’ayant effectué que trois paiements depuis le mois de décembre 2023. En particulier, les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et il n’est pas justifié que les locataires soient en situation de régler leur dette locative, le locataire ayant indiqué lors de l’audience être sans ressources.

L’expulsion de Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La Société LOGISSIA produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.553,47€ à la date du 6 décembre 2024, incluant le loyer du mois de novembre 2024.

Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’ils seront condamnés solidairement à verser à la Société LOGISSIA cette somme de 3.553,47€.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il convient de rejeter la demande formulée par la Société LOGISSIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile car le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues y ajoutant que la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 janvier 2018 entre la Société LOGISSIA d’une part et Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] de libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] à verser à la Société LOGISSIA la somme de 3.553,47€ (décompte arrêté au 6 décembre 2024, incluant le loyer de novembre 2024) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] à payer à la Société LOGISSIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la Société LOGISSIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] [K] et Madame [S] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE