MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 22/00157 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IBOP

AFFAIRE : Monsieur [V] [G], Madame [T] [G] C/ S.C.I. 3B1M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sabine GASTON,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [G], né le 26 Juillet 1989 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Julia GUILLAUME, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 23

Madame [T] [U] épouse [G], née le 07 Octobre 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Julia GUILLAUME, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 23

DEFENDERESSE

La S.C.I. 3B1M, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 829 289 933, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-Aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 081

Clôture prononcée le : 10 Décembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 02 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 19 Février 2026, nouvelle date indiquée par le Président.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

Expose du litige

Suivant acte notarié en date du 12 juin 2018, M. [V] [G] et Mme [T] [U] épouse [G] ont fait l’acquisition, pour un montant de 190 000 euros, auprès de la SCI 3B1M, notamment du lot n° 5 d’un immeuble situé [Adresse 3] à Nancy, composé d’un appartement, comprenant :

— Au troisième étage de l’immeuble : cinq chambres, six placards, un débarras, deux couloirs et des toilettes ;

— Au quatrième étage de l’immeuble : des combles aménageables.

Selon les termes de l’acte notarié de cession, le vendeur a déclaré que le bien ne possédait pas d’installation intérieure d’électricité.

Par mail en date du 17 janvier 2020, et alors qu’elle était sollicitée afin de procéder au raccordement du lot n° 5 au réseau général de la copropriété, la Société ENEDIS a indiqué à M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) l’impossibilité d’ajouter un compteur supplémentaire sur la colonne montante existante au sein de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 3], au regard de l’incapacité technique de recevoir un point de comptage monophasé supplémentaire.

Pour y répondre, et donc procéder au raccordement du lot n° 5 au réseau électrique de la copropriété, le changement de la colonne montante de l’immeuble était nécessaire.

Si les copropriétaires de l’immeuble ont donné leur accord à la réalisation de ces travaux, c’était sous réserve que tous les frais y afférents soient supportés par M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]), exclusivement.

En ce sens, M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) se sont acquittés, auprès de la Société FARIA ELECTRICITE, du paiement de la somme de 12 005 euros TTC selon facture n° F-2020-0119 du 19 juin 2020 au titre du remplacement de la colonne électrique de la copropriété [Adresse 3].

Considérant que la charge définitive de cette somme incombait à la SCI 3B1M, c’est après plusieurs échanges précontentieux ne permettant pas d’aboutir à un accord amiable, que par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2022, M.[V] [G] et Mme [T] [U] ( épouse [G]) ont fait assigner la SCI 3B1M devant le Tribunal judiciaire de Nancy.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance en date du 10 décembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2025, puis mise en délibéré.

***

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, M.[V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) demandent au tribunal de bien vouloir:

— à titre principal, vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil, de :

Déclarer la gravité du vice affectant le lot n°5, faute de pouvoir être raccordé électriquement à la colonne existante de la copropriété ; Déclarer que la clause prévue en page 23 de l’acte authentique est inopposable en l’espèce pour exonérer la SCI 3B1M de sa garantie des vices cachés ;

En conséquence,

Mettre à la charge de la SCI 3B1M la garantie des vices cachés ; Condamner la SCI 3B1M à verser la somme de 12 005 euros correspondant au coût des travaux pour le remplacement de la colonne montante EDF existante dans l’immeuble [Adresse 3] à Nancy ; – à titre subsidiaire, vu les dispositions des articles 1604 et suivants du Code civil, et L. 731-1 du CCH, de :

Déclarer la non-conformité du bien vendu selon acte notarié du 12 juin 2018 par la SCI 3B1M à M.[V] [G] et Mme [T] [U] ( épouse [G]) ; En conséquence,

Condamner la SCI 3B1M à verser la somme de 12 005 euros correspondant au coût des travaux pour le remplacement de la colonne montante EDF existante dans l’immeuble [Adresse 3] à Nancy ; En tout état de cause, de :

Condamner la SCI 3B1M à verser à chacun la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; Condamner la SCI 3B1M à verser le somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la SCI 3B1M à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive ; Condamner la SCI 3B1M aux entiers frais et dépens de la procédure ; Débouter la SCI 3B1M de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À cette fin, M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) soutiennent que, s’ils ont fait l’acquisition le 12 juin 2018 du lot n° 5 informés de l’absence d’installation électrique intérieure, ils n’ont appris qu’en janvier 2020, à la suite des travaux de rénovation de leur appartement, l’impossibilité de raccorder leur lot à la colonne électrique existante au sein de la copropriété. Dès lors, des travaux de remplacement de la colonne électrique montante ont été rendus nécessaires. Ces travaux, réalisés par la société FARIA ELECTRICITE, ont donné lieu au paiement d’une facture en date du 19 juin 2020, d’un montant de 12 005 euros. Si l’Assemblée générale de la copropriété avait antérieurement accepté que ces travaux soient réalisés, elle a refusé la prise en charge des frais y afférents, si bien que ces derniers sont restés à la charge exclusive des demandeurs.

Dans cette situation, M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) à titre principal font valoir que la SCI 3B1M est tenue de la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du code civil. En effet, ils soutiennent n’avoir pas eu connaissance, au moment de l’achat, de l’existence d’un vice relatif à l’impossibilité de raccorder leur lot à la colonne électrique existante de la copropriété, à tout le moins l’ampleur des travaux nécessaires afin d’y remédier. Ils considèrent que ce vice est grave, dès lors que, d’une part, le lot en cause a été vendu par la SCI 3B1M à usage d’habitation (et non en plateau ou grenier non aménageable) et, d’autre part, au regard du coût des travaux rendus nécessaires (12 005 euros).

En outre, ils soutiennent que la clause d’exclusion de garantie prévue dans l’acte authentique de vente (p. 12) ne saurait leur être opposable dès lors que l’article 271-4 7° du Code de la construction et de l’habitation exclut le jeu d’une telle clause à défaut de diagnostic immobilier sur l’installation électrique, non effectué en l’espèce. Au surplus, ils indiquent que cette clause doit être lue à la lumière d’une autre clause contractuelle (p. 23), laquelle fait uniquement mention de l’absence d’installation électrique intérieure du lot acquis, sans référence à l’impossibilité de le raccorder à l’installation électrique extérieure, c’est-à-dire à la colonne montante de l’immeuble préexistante.

Ils concluent qu’en tout état de cause, cette clause ne saurait s’appliquer dès lors que la SCI 3B1M doit être considérée comme un professionnel de l’immobilier au regard de son objet, de son activité et au motif que son gérant, M. [B] [H], exerce l’activité de marchands de biens depuis 2004 au travers d’autres sociétés, notamment de la SCI BEKA.

À titre subsidiaire, M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) demandent à ce que la responsabilité de la SCI 3B1M soit engagée pour défaut de conformité (articles 1604 et suivants du code civil). À cette fin, ils soulignent que le lot n° 5 leur a été vendu comme étant « actuellement à usage d’habitation ». Or, il ne l’était pas dès lors qu’à la date de la cession, le lot en cause n’était pas susceptible de bénéficier de l’électricité, dès lors qu’il ne pouvait pas être raccordée à la colonne électrique alors existante au sein de la copropriété.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 27 mai 2024, la SCI 3B1M demande au Tribunal de :

Débouter M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ; Condamner M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) à lui régler la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ; Condamner M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) aux entiers dépens.

À cette fin, la SCI 3B1M soutient que l’acte authentique du 12 juin 2018, portant cession du bien en cause, comprend une clause de non garantie des vices cachés (p. 12) selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. Or, selon la SCI 3B1M, cette clause trouve à s’appliquer en l’espèce, dès lors :

Que la mauvaise foi du vendeur n’est pas démontrée ; Que le vendeur n’a pas agi sciemment pour dissimuler à l’acquéreur le vice en cause ; Que le vendeur n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, puisque l’activité principale de M. [B] [H], gérant de la SCI 3B1M, est la restauration et que les autres SCI dont il était le gérant et/ou associé ont été radiées ; Qu’il n’est pas prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Concernant le défaut de conformité invoqué à titre subsidiaire par M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]), la SCI 3B1M souligne que l’acte de vente indique expressément que « le bien ne possède pas d’installation intérieure électrique » (p. 23). En ce sens, M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]), accompagnés de leur notaire, étaient parfaitement informés de la situation. Il précise qu’il résulte d’un mail de la société ENEDIS que le raccordement de l’appartement au réseau électrique est possible, mais qu’un raccordement supplémentaire (pour le lot n° 5) nécessite une mise aux normes de la colonne électrique montante de la copropriété. De surcroît, la SCI 3B1M soutient que la notion de « bien à usage d’habitation », reprise dans l’acte authentique du 12 juin 2018, ne doit pas être entendue comme un « bien habitable », mais tout au plus comme un bien qui n’est pas destiné à un usage professionnel, commercial ou autre. Enfin, la SCI 3B1M considère que le recours de M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) est manifestement abusif, si bien qu’elle serait en droit de solliciter réparation.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, les parties s’accordent à dire que, aux termes de l’acte authentique du 12 juin 2018, M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) ont fait l’acquisition du lot n° 5 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], lequel comprend un appartement en duplex (troisième et quatrième étage), dépourvu de système électrique.

Si l’acte authentique fait mention de l’absence d’installation intérieure d’électricité de l’appartement en cause, il n’indique pas l’impossibilité de le raccorder, en l’état, au réseau général de la copropriété.

Partant, alors que l’absence d’installation intérieure d’électricité ne peut être considérée comme étant un vice caché au sens des articles 1641 et 1642 du Code civil, le défaut affectant le raccordement au réseau électrique général de la copropriété peut l’ être.

Ce défaut, affectant la chose vendue, préexistait à la vente.

Selon les termes du courriel de la Société ENEDIS en date du 17 janvier 2020 produit par le demandeur, le raccordement du lot en cause au réseau électrique commun a imposé le remplacement de la colonne électrique montante de la copropriété. Sans la réalisation de ces travaux, l’appartement en cause ne pouvait pas disposer d’électricité : il n’aurait pas été habitable, alors que tel était l’usage convenu de tous au moment de la cession. Dans le même sens, les travaux nécessaires au changement de la colonne électrique montante ont été d’un montant de 12 005 euros TTC, soit plus de 6% du prix de l’immeuble (190 000 euros ).

Partant, dès lors qu’il rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas achetée (à tout le moins dans les mêmes conditions) s’il l’avait connu, le vice est jugé comme étant suffisamment grave afin de mobiliser la garantie des articles 1641 et suivants du Code civil.

Selon l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En ce sens, l’acte authentique du 12 juin 2018 stipule (p. 12) :

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents, Des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Selon l’article L. 271-4 I 7° du code de la construction et de l’habitation :

« I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

[…]

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 »

Selon l’article L. 271-4 II du code de la construction et de l’habitation :

« II.-En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ».

En l’espèce, les parties s’accordent à dire qu’il n’a pas été annexé à l’acte de vente le dossier de diagnostic technique relatif à l’installation intérieure d’électricité imposé par l’article L. 271-4 I du code de la construction et de l’habitation. Si l’article L. 271-4 II du même code prévoit qu’en pareil cas, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés, cette sanction s’applique à la garantie des vices cachés correspondante, soit en l’occurrence à l’état de l’installation intérieure d’électricité. Dès lors que le vice reconnu en l’espèce porte, non pas sur l’installation intérieure d’électricité, mais sur un défaut extérieur de raccordement à la colonne électrique de la copropriété, les dispositions de l’article L. 271-4 II du Code de la construction et de l’habitation ne trouvent pas à s’appliquer.

Concernant la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou réputé ou se comportant comme tel de la SCI 3B1M, excluant le bénéfice de la clause conventionnelle d’exonération de la garantie des vices cachés, les éléments produits rapportent que la SCI 3B1M a pour objet l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location et la vente (exceptionnelle) de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question. En effet, il n’est pas contesté que l’activité principale sinon unique de la SCI 3B1M a consisté à faire l’acquisition d’un immeuble et de le revendre par lots, dont celui acquis par M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]).

Il est par ailleurs démontré que le gérant de la SCI 3B1M, M. [B] [H], agissait par l’œuvre de plusieurs sociétés dont l’objet était identique ou similaire, dont l’une (la SCI BEKA), dont il était le cogérant, avait expressément pour objet social l’activité de marchand de biens. Si la SCI 3B1M souligne sur ce point que la SCI BEKA a été radiée le 24 décembre 2020, la SCI [N] [D] le 31 août 2023 et la SCI LA LINOTTE DES BOIS le 16 août 2022, il y a lieu de constater qu’à la date de l’acte authentique objet de la présente instance, du 12 juin 2018, l’intégralité de ces sociétés disposaient encore d’une pleine activité.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que la SCI 3B1M a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou à tout le moins est réputée comme tel ou s’est comportée comme tel. Elle ne peut dès lors se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte authentique de vente .

Il résulte des développements qui précèdent que les conditions d’application de la garantie légale des vices cachés se trouvent réunies.

En conséquence, il y a lieu d’accorder à M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) le bénéfice de leur demande relative au remboursement du coût des travaux relatifs au remplacement de la colonne électrique montante, de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3].

Au regard des éléments produits, spécialement la facture de la société FARIA ELECTRICITE en date du 19 juin 2020, le coût de ces travaux a représenté la somme de 12 005 euros TTC.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SCI 3B1M à verser à M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) la somme de 12 005 euros au titre du remboursement des travaux relatifs au remplacement de la colonne électrique montante de la copropriété.

***

Dès lors que la demande principale formulée par M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) est satisfaite, leur demande formulée à titre subsidiaire devient sans objet.

Concernant les demandes de M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) sollicitant la condamnation de la SCI 3B1M à leur verser, d’une part, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive et, d’autre part, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral, elles ne reposent que sur des actes ou faits de la SCI 3B1M par lesquels celle-ci a mobilisé son droit de se défendre. Dès lors qu’il s’agit là d’un droit fondamental et légitime, ces demandes de M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) seront rejetées.

Concernant la demande reconventionnelle de la SCI 3B1M à l’encontre de M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) portant sur des dommages et intérêts pour procédure injustifiée et abusive, elle sera rejetée dès lors que la SCI 3B1M succombe en la présente instance et que rien ne permet de considérer la procédure menée par les demandeurs injustifiée ou abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI 3B1M, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, la SCI 3B1M étant condamnée aux dépens, elle sera condamnée à payer à M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement»

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

CONDAMNE la SCI 3B1M à payer à M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) la somme de 12 005 euros TTC au titre du remboursement des frais relatifs au remplacement de la colonne d’électricité montante de la copropriété [Adresse 3] à Nancy ;

DEBOUTE M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) de leurs autres demandes ;

DEBOUTE la SCI 3B1M de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI 3B1M aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE la SCI 3B1M à payer à M. [V] [G] et Mme [T] [U] (épouse [G]) la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT