TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04446

N° Portalis DBX4-W-B7I-TRHR

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 22 Décembre 2025

[W] [U] [L] [G]

C/

[D] [R]

[I] [M] [B] [J]

[S] [J]

[Y] [O] épouse [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Décembre 2025

à la SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 22 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [U] [L] [G]

demeurant [Adresse 6], ESPAGNE

représenté par Maître Améloie ZAROUR de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [R]

demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

Madame [I] [M] [B] [J]

demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

Monsieur [S] [J]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Stéphanie LE NOAN de la SCP MEZARD – LE NOAN, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Axelle CHORIER de la SCP MEZARD – LE NOAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [Y] [O] épouse [J]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphanie LE NOAN de la SCP MEZARD – LE NOAN, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Axelle CHORIER de la SCP MEZARD – LE NOAN, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 juillet 2020, Monsieur [G] [W], par l’intermédiaire de son gestionnaire, a donné à bail à Madame [J] [I] un appartement situé [Adresse 7] à [Adresse 11] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 685 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Un acte de cautionnement solidaire de Monsieur [S] [J] et de Madame [Y] [J] était également formalisé.

Le 24 janvier 2022, Madame [I] [J] et Monsieur [D] [R], pacsés depuis le 3 mai 2021, émettaient une demande de cotitularité de bail.

Rencontrant des difficultés financières, les locataires ne s’acquittaient plus régulièrement du loyer et la dette locative ne cessait de progresser.

C’est dans ce contexte que, suivant acte en date du 22 janvier 2024, Monsieur [G] [W] a fait signifier à Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [G] [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 janvier 2024 et l’a régulièrement signifié aux cautions.

Le commandement de payer s’étant révélé infructueux, Monsieur [G] [W] a fait assigner Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I], le 22 mars 2024, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en référé aux fins de résiliation judiciaire du bail et expulsion de ses locataires, outre sa condamnation, ainsi que solidairement celle des cautions, à verser une provision d’un montant de 3486,39 euros au titre des loyers et charges impayés.

Selon ordonnance de référé en date du 5 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] constatait l’existence d’une contestation sérieuse quant aux demandes de résiliation de bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation des cautions à une provision, renvoyant les parties à mieux se pourvoir sur ces points, et condamnait Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] à verser à titre provisionnel au bailleur la somme de 4295,66 euros comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre les dépens en dehors du commandement de payer et de l’assignation des cautions.

Par acte d’huissier en date des 8 et 19 novembre 2024, Monsieur [G] [W] faisait assigner Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I], Monsieur [S] [J] et Madame [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] au fond, pour obtenir le la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des locataires et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles à leur frais en cas de départ volontaire, et la condamnation solidaire :

— de Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] au paiement de la somme de 4295,66 euros, représentant les loyers et charges impayés au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 juillet 2024 ;

— de Monsieur [R] [D], Madame [J] [I], Monsieur [S] [J] et Madame [Y] [J] ;

— au paiement de la somme de 2143,86 euros au titre des loyers et charges impayés nés postérieurement au 16 juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience et d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels ;

— au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— aux entiers dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025 et renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 1er septembre 2025, Monsieur [G] [W], représenté par son conseil, se rapporte à ses dernières écritures signifiées aux parties le 1er août 2025 et actualise la créance à la somme de 12084,07 euros incluant le moins d’août 2025. Il demande au tribunal de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustifiées, en tous les cas, mal fondées,

— ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 8 juillet 2020,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [R] et Madame [I] [J] ou de tout occupant de leur chef, au besoin par la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [R] [D], Madame [J] [I], Monsieur [S] [J] et Madame [Y] [J] à verser à Monsieur [W] [G] la somme de 12084,07 euros au titre des loyers et charges impayés (arrêtés au mois d’août 2025),

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataire et occupants,

— fixer l’indemnité occupation due solidairement par Monsieur [R] [D], Madame [J] [I], Monsieur [S] [J] et madame [Y] [J] jusqu’au départ ou à l’expulsion des locataires, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation,

— condamner solidairement Monsieur [R] [D], Madame [J] [I], Monsieur [S] [J] et Madame [Y] [J] au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A 444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

A l’appui de ces prétentions, il fait valoir que les conditions de la résiliation judiciaire sont réunies en l’absence de règlement des loyers depuis près de deux années, caractérisant des manquements graves et répétés à l’obligation essentielle visée à l’article 1728 du code civil de payer le loyer. Concernant la caution, il expose que la prétendue différence de loyer s’explique par la location d’un emplacement de parking au sein de la même résidence, de sorte qu’il n’est pas erroné. Il fait valoir que la caution était parfaitement informée de l’engagement pris, et se montre de mauvaise fois en alléguant ne pas avoir reçu le bail.

Monsieur [S] [J] et Madame [Y] [J], représentés par leur conseil, se rapportent à leurs pièces et conclusions aux termes desquelles ils demandent :

— A titre principal, de prononcer la nullité des actes de cautionnement signés par monsieur et Madame [J] et débouter Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre, outre la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— A titre subsidiaire, de condamner Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] à relever garantir et Monsieur [S] [J] et Madame [Y] [J] de toutes condamnations qui seraient prononcées et mises à exécution à leur encontre en qualité de caution.

A l’appui de leur demande de nullité, ils soulèvent des irrégularités au regard de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version applicable à la date de signature des actes de caution, à savoir l’absence de remise du contrat de bail au moment de la signature de l’acte de cautionnement ainsi que la différence entre les loyers mentionnées sur ledit acte et la bail, ces formalités destinés à permettre à la caution de mesure son engagement étant prescrites à peine de nullité. Ils font également valoir que la signature de ces actes a été réalisée sous la pression de leur fille, celle-ci étant enceinte à ce moment là.

Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] comparaissent en personne se rapportent à leur écritures (mémoire du 28 août 2025) aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

— Constater que la procédure n’a pas été pleinement contradictoire, les cautions n’ayant pas communiqué leurs conclusions

A titre principal :

— Ne pas ordonner l’expulsion, au regard de l’exceptionnelle dureté qu’elle représenterait pour

leur famille, en application de l’article L412-3 et L412-4 du Code des procédure d’exécution

A titre subsidiaire, si la résiliation et l’expulsion étaient ordonnées, leur accorder un délai de grâce le pus long possible (jusqu’à trois années)

L’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2025.

Toutefois, dans le cours du délibéré, il a été observé que les écritures n’avaient pas été transmises de la caution aux défendeurs, en amont de l’audience, en méconnaissance du principe du contradictoire.

La réouverture des débats, par mention au dossier, a été en conséquence ordonnée à la date du 3 novembre 2025, afin de permettre que lesdites pièces et conclusions soient débattues contradictoirement.

A l’audience du 3 novembre 2025, Monsieur [G] [W], représenté par son conseil, se rapporte à ses dernières écritures signifiées aux parties le 1eraoût 2025, auxquelles il sera renvoyé pour complet exposé des prétentions et des moyens, et actualise la créance à la somme de 12883,39 euros au 17 octobre 2025. Concernant l’engagement de la caution, elle réaffirme la validité de celui-ci et explique la différence de montant entre le loyer figurant dans le bail et celui figurant dans l’acte, par la location du parking.

Monsieur [S] [J] et madame [Y] [J], représentés par leur conseil, se rapportent oralement à leurs pièces et conclusions. auxquelles il sera renvoyé pour complet exposé des prétentions et des moyens. Ils confirment que l’engagement de caution ne procède pas d’un consentement éclairé, qu’il a été pris à distance, dans une situation d’urgence. Ils font valoir qu’il appartient au demandeur de rapport la preuve du respect du formalisme, à savoir l’envoi à la caution d’une copie du bail.

Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I], représentés par leur conseil, se rapportent à leur écritures, auxquelles il sera renvoyé pour complet exposé des prétentions et des moyens. Au regard des éléments contenus dans les écritures de Monsieur [S] [J] et Madame [Y] [J], Madame [J] [I] conteste les propos tenus par sa soeur. Elle ajoute que ses parents avaient bien conscience de l’engagement qu’ils prenaient. Elle ajoute que la situation est inchangée depuis la dernière fois et qu’ils recherchent un logement.

L’affaire a été mis en délibéré à la date du 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [G] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 novembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur le prononcé de la résiliation

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

— De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;

— De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l’espèce du décompte du 17 octobre 2025 que Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] ne s’acquittent plus régulièrement de leur loyer et des charges depuis plus de deux années, de sorte qu’ils doivent à ce jour la somme de 12883,39 euros , mensualité de septembre 2025 incluse, après soustraction des frais de poursuite.

Ces éléments caractérisent un manquement particulièrement grave aux obligations découlant du bail, qui justifient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs des locataires

L’expulsion de Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II – SUR LA VALIDITE DE L’ENGAGEMENT DE LA CAUTION

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur le 1er juillet 2020 dispose :

“La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”.

En l’espèce, il ressort des éléments produits au débat que l’acte de cautionnement est entaché de plusieurs irrégularités sanctionnés par la nullité de l’acte, ce en l’état des textes en vigueur au moment de l’engagement.

En premier lieu, le montant du loyer figurant à l’acte de cautionnement n’est pas celui qui figure sur le contrat de location, le premier étant de 685 euros hors charge et le second de 720 euros hors charge. Le fait que celui mentionné sur l’acte de caution soit supérieur au loyer figurant sur le bail, ainsi qu’allégué par le demandeur, n’a aucun effet sur l’irrégularité constatée, outre qu’aucun justificatif relatif au parking – dont la location à hauteur de 35 euros expliquerait l’écart – n’est produit.

En second lieu et de façon plus déterminante, la remise du contrat de bail à la caution est contestée et aucun élément probant n’est produit de la part du bailleur qui viendrait démontrer la remise effective de celui-ci, alors qu’il est manifeste que ce dernier a la charge de la preuve du respect des formalités substantielles.

Le fait que l’engagement de caution ait été conclu 8 jours avant la signature du bail proprement dit, et à distance, est compatible avec l’absence de communication du bail, qui de fait n’avait pas encore été signé et qui aurait dû dans ces circonstances, qui ne sont pas contestées, être transmis par la suite. A ce titre d’ailleurs, au vu de la temporalité des événements, la mention portée sur l’acte de cautionnement relatif à la reconnaissance par la caution de la réception du bail est nécessairement sans portée.

Or, le demandeur échoue a rapporter la preuve d’une telle transmission, les propos échangés entre la caution et l’agence AGESTISl n’apportant aucun élément objectif à cet égard. Le fait que la caution ait indiqué “je ne retrouve pas la copie du bail “dans un échange plus de 4 années après l’engagement de caution” ne peut signifier la reconnaissance que la copie ait bien été reçue, ce d’autant que la même caution a par la suite indiqué que “ de mémoire je n’avais eu copie du bail”.

Au vu de ces éléments, l’engagement de la caution sera déclarée nul et ne produira aucun effet.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [G] [W], arrêté à la date du 17 octobre 2025, que la dette locative s’élève à la somme 12883,39 euros.

Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 12883,39 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation le le 8 novembre 2024.

Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [W], Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] seront condamnés à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 8 juillet 2020 entre Monsieur [G] [W] et Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] concernant l’ appartement situé [Adresse 7] à [Localité 12], aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [G] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

PRONONCE la nullité de l’engagement de caution pris par Monsieur [S] [J] et Madame [Y] [J] ;

DEBOUTE Monsieur [G] [W] de l’ensemble de ses demandes de condamnations à l’égard de la caution (impayés locatifs, indemnité d’occupation, article 700,..) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] à verser à Monsieur [G] [W] la somme de 12883,39 euros (décompte arrêté au 17 octobre 2025 , comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur la somme de 1691,54 euros, du 8 novembre 2024 sur la somme de 2143,86 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] à payer à Monsieur [G] [W] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [G] [W] pour le surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] à verser à Monsieur [G] [W] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [D] et Madame [J] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,