N° RG 25/00418 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYWG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00418 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYWG

LE QUINZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.C.I. DES CHARMES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [M] [U], Gérant

DÉFENDEUR

Madame [B] [T], demeurant [Adresse 2]

Non comparante ni représentée

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 01 Septembre 2025

Première audience : 21 Novembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 21 Novembre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

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EXPOSE DU LITIGE

Le 20 septembre 2024, la SCI DES CHARMES a donné à bail à Madame [B] [T] un local d’habitation, situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 420 €, charges comprises, outre le dépôt de garantie pour un montant de 390 €.

La SCI DES CHARMES a fait délivrer le 22 mai 2025 un commandement de payer la somme en principal de 3.360 € représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 22 mai 2025 et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, le bailleur a fait assigner Madame [B] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail,

— voir ordonner son départ, et à défaut son expulsion, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— être autorisé à transporter les meubles laissés dans les lieux loués aux frais et risques du locataire dans tel garde-meubles désigné par lui ou à défaut par le bailleur,

— la voir condamner à la somme de 5.040 €, au titre de l’arriéré des loyers et charges échus, arrêtés à la date du , avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— la voir condamner à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi et en subissant les augmentations légales, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la voir condamner à la somme de 260 € au titre de dommages intérêts,

— la voir condamner à une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la DDCSPP.

A l’audience du 21 novembre 2025, la SCI DES CHARMES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 5.880 €, arrêtée à la date du 21 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus. Il a déclaré ne pas avoir connaissance de l’existence d’un dossier de surendettement.

Madame [B] [T], régulièrement citée à personne, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Ainsi, la SCI DES CHARMES justifie avoir saisi au moins deux mois avant l’assignation la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 22 mai 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 4 septembre 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique avec accusé de réception plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

***

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, la SCI DES CHARMES a fait délivrer à Madame [B] [T] un commandement de payer reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 3.360 €, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 22 mai 2025.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juillet 2025.

En conséquence, Madame [B] [T] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour la SCI DES CHARMES un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu de la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au21 novembre 2025) que le bailleur justifie de sa créance. Par conséquent, il convient de condamner Madame [B] [T] à payer à la SCI DES CHARMES la somme de 5.880 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.360 € à compter du 22 mai 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

En l’absence d’un préjudice distinct du retard de paiement des loyers et charges, la SCI DES CHARMES sera déboutée de sa demande formée au titre de dommages intérêts.

La locataire, qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonciations à la DDETSPP.

Compte tenu de la situation économique des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires engagées par le bailleur, il convient de condamner Madame [B] [T] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédures civiles, ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 20 septembre 2024 entre la SCI DES CHARMES et Madame [B] [T], concernant le logement sis [Adresse 3], à compter du 23 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [T] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dès la signification du présent jugement ;

A défaut AUTORISE la SCI DES CHARMES à faire procéder à son expulsion des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la SCI DES CHARMES à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

CONDAMNE Madame [B] [T] à payer à la SCI DES CHARMES la somme de 420 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due, et ce à compter du 23 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, cette somme sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE Madame [B] [T] à payer à la SCI DES CHARMES la somme de 5.880 € au titre des loyers et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 21 novembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.360 € à compter du 22 mai 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [B] [T] à payer à la SCI DES CHARMES la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [T] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2025 , de l’assignation et des dénonciations à la DDETSPP;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier, Le Président,