Expéditions le : Minute n° 26/00079

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00708 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA6G

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.N.C. PARENTHESE, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas DUNAND – SELARL DUNAND AVOCAT, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur, [D], [R], demeurant, [Adresse 2]

non comparant

Monsieur, [Q], [H], demeurant, [Adresse 3]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 4 novembre 2020, la société S.N.C., [W] a donné en location à M., [Q], [H] un logement situé, [Adresse 4] à, [Localité 1].

Par acte du 3 novembre 2020, M., [D], [R] s’est porté caution pour M., [Q], [H].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 19 348,82 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Ce commandement de payer a été signifié à M., [R] le 2 juillet 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, la société S.N.C., [W] a fait assigner M., [Q], [H] et M., [D], [R] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2] statuant en référé, demander, sur le fondement des articles 484 et 834 du code de procédure civile, 7 et24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, dire le défendeur occupant sans droit ni titre depuis le 27 août 2025 et ordonner l’expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement M., [Q], [H] et M., [D], [R] au paiement :

> Par provision de la somme de 20 152,06 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à la date du 5 octobre 2025 outre intérêts au taux légal en application de l’article 1231-7 du code civil,

> Par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 480,00 euros, dues à compter du mois de novembre et jusqu’à la libération effective des lieux par les défendeurs ainsi que celle de tout occupant de leur chef, le tout, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code de procédure civile,

> De la somme provisionnelle de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code de procédure civile,

> Des entiers dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de procédure exposés conformément à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, la société S.N.C., [W], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 22 072,06 euros au jour de l’audience. Elle indique qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de juin 2024.

L’assignation délivrée à M., [D], [R] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses et l’intéressé n’est ni présent, ni représenté.

M., [Q], [H] comparaît en personne. Il explique qu’il travaille en C.D.D insertion à, [Localité 4] sans frontière, pour un salaire mensuel d’environ 1 000,00 euros. Il n’est pas en mesure de payer son loyer. Il est suivi par le pôle médico-social (PMS) de, [Localité 5] et a déposé un dossier de surendettement, dont il n’a pas encore eu de retour. Son contrat de travail s’achèvera le 30 juin 2026 et il sera à la retraite le 1er septembre 2026. Sa pension de retraite sera supérieure à 1 700,00 euros net.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 novembre 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire et à sa caution un commandement de payer par acte du 26 juin 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 19 348,82 euros.

Le décompte arrêté au jour de l’audience et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 26 juin 2025 et le 27 août 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 27 août 2025 et que M., [Q], [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M., [Q], [H] n’a pas repris le paiement du loyer courant. A l’audience, il affirme qu’il n’est pas en mesure de payer son loyer courant.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M., [Q], [H] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M., [Q], [H], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M., [Q], [H] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 480,00 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

S’agissant de M., [R], il ne pourra être tenu au paiement des indemnités d’occupation, la caution étant donnée pour l’application du bail et les indemnités d’occupation intervenant postérieurement à sa résiliation.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au jour de l’audience, M., [Q], [H] est redevable d’une somme totale de 22 072,06 .

En conséquence, M., [Q], [H] et M., [D], [R], en qualité de caution seront condamnés solidairement à payer à la société S.N.C., [W] la somme de 22 072,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

M., [Q], [H] et M., [D], [R] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M., [Q], [H] et M., [D], [R] seront donc condamnés in solidumà payer à la société S.N.C., [W] a somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la société S.N.C., [W],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 novembre 2020 entre la société S.N.C., [W] d’une part, et M., [Q], [H] d’autre part, concernant un logement situé, [Adresse 4] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 27 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M., [Q], [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M., [Q], [H] libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M., [Q], [H] de s’exécuter volontairement, la société S.N.C., [W] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M., [Q], [H] à payer à la société S.N.C., [W] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 480,00 euros (quatre cent quatre-vingt euros), indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M., [Q], [H] et M., [D], [R] à payer à la société S.N.C., [W] la somme de 22 072,06 euros (vingt-deux mille soixante-douze euros et six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du jour de l’audience, échéance de février 2026 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum ., [Q], [H] et M., [D], [R] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum ., [Q], [H] et M., [D], [R] à payer à la société S.N.C., [W] la somme de 100,00 euros (cent euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE