N° RG 25/00128 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWR6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00128 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWR6

LE DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.C.I. LA PLAINE OS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [V] [I]

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 21 Février 2025

Première audience : 25 Avril 2025

DÉBATS

Audience publique du 25 Avril 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00128 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWR6

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI LA PLAINE OS a donné à bail à Monsieur [N] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat signé le 2 octobre 2023 avec prise d’effet au 1er octobre 2023, pour un loyer mensuel de 500 euros hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA PLAINE OS a fait signifier le 29 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SCI LA PLAINE OS a ensuite fait assigner Monsieur [N] [D] devant le Juge des contentieux de la protection d’ALENCON par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025 lui demandant de bien vouloir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [D] et de tout occupant de son chef du logement d’habitation sis à [Adresse 4], avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;Condamner Monsieur [N] [D] à lui payer la somme de 4.096,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner Monsieur [N] [D] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;Condamner Monsieur [N] [D] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;Condamner Monsieur [N] [D] à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 25 avril 2025.

A cette audience, la SCI LA PLAINE OS, dûment représentée par Monsieur [V] [I] en sa qualité d’associé, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 4.352,16€, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle a relevé que le locataire n’a réglé aucun loyer depuis le mois d’octobre 2024.

Assigné à étude, Monsieur [N] [D] n’est ni présent, ni représenté. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Une enquête du service social a été reçue au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur à l’audience :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Monsieur [N] [D] n’a pas comparu bien qu’il ait été régulièrement convoqué par voie d’assignation.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LA PLAINE OS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 30 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 2 octobre 2023 avec prise d’effet au 1er octobre 2023 contient une clause résolutoire (« Article 10 : Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.400 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que le locataire ne règle plus son loyer depuis le mois d’octobre 2024. En particulier, le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il n’est pas justifié que le locataire, non comparant, soit en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion de Monsieur [N] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La SCI LA PLAINE OS produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [D] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.352,16 euros à la date du 25 avril 2025, incluant le loyer du mois d’avril 2025.

Monsieur [N] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’il sera condamné à verser à la SCI LA PLAINE OS cette somme de 4.352,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, date de l’assignation.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée par rapport au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile : « à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » et « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SCI LA PLAINE OS sollicite la condamnation de Monsieur [N] [D] à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, en expliquant que l’arriéré de loyers a entraîné une perte de trésorerie et qu’elle a dû continuer à assumer les charges afférentes à cet immeuble. Or, il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers, ni celle de la mauvaise foi du locataire.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par la SCI LA PLAINE OS.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [N] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [N] [D], partie perdante, sera condamné à payer à la SCI LA PLAINE OS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SCI LA PLAINE OS dirigées à l’encontre de Monsieur [N] [D] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 octobre 2023 avec prise d’effet au 1er octobre 2023 entre la SCI LA PLAINE OS et Monsieur [N] [D] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [D] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à verser à la SCI LA PLAINE OS la somme de 4.352,16€ (décompte arrêté au 25 avril 2025, incluant le loyer d’avril 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, date de l’assignation. ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à la SCI LA PLAINE OS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la SCI LA PLAINE OS de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à la SCI LA PLAINE OS la somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE