TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 08 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01322 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CSSH

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Lyon, substituée par Maître Marie-Ange SEBELLINI, avocat au barreau de Nîmes

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [M]

né le 10 Octobre 1982 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Betty NOEL, avocat au barreau d’ALES plaidant

Madame [L], [K] [O] épouse [M]

née le 05 Juin 1984 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Betty NOEL, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 28 Mai 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le huit Septembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 8 juillet 2018, Madame [J] [Y] donnait à bail aux époux [M] une maison située [Adresse 8] pour un loyer de 790,00 € par mois, plus 20,00 € de provision sur charges. Un dépôt de garantie de la somme de 790,00 € était fixé.

Il était signé par ailleurs un contrat de cautionnement entre la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et Madame [J] [Y] pour garantir le paiement du loyer.

Les loyers n’étaient plus versés.

Le 18 juin 2020, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES mettait en demeure les époux [M] de régler les loyers de février, mai et juin 2020 pour un montant de 4.340,00 €.

Le 30 décembre 2023, Madame [Y] signait au bénéfice de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une quittance subrogative pour la somme de 9.720,00 €

Le 14 février 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES faisait délivrer aux époux [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette locative de 8.708,50 €.

Ce commandement a fait l’objet d’une dénonce à la Préfecture du [Localité 5] le 15 février 2024.

Le 10 avril 2024, Madame [Y] signait au bénéfice de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une nouvelle quittance subrogative pour la somme de 11.340,00 €.

Le 2 août 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [Y], assignait les époux [M] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en résiliation de bail, expulsion, en fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, en paiement de la somme de 10.170,00 € au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal sur celle de 8.708,51 € au 14 février 2024, plus celle de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Le 7 octobre 2024, il était établi par l’agence départementale de l’habitat le diagnostic financier du couple.

Le 13 janvier 2025, Madame [Y] signait au bénéfice de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une troisième quittance subrogative pour la somme de 13.770,00€

En réponse, les époux [M] soulèvent en premier lieu l’irrecevabilité de l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en l’absence de production de la dénonce de l’assignation aux services préfectoraux ; à titre subsidiaire, ils acquiescent à la créance locative, demandent qu’il leur soit donné acte qu’ils sont débiteurs de bonne foi et qu’ils leur soit alloué les plus larges délais de paiement.

A l’audience du 28 mai 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, s’en rapporte à ses écritures et dépose son dossier. Elle précise que les locataires sont toujours dans les lieux loués.

Les époux [M], représentés, confirment qu’ils demandent des délais, s’en rapportent à ses écritures pour le surplus et déposent leur dossier.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur le motif d’irrecevabilité :

Avant toute défense au fond, les époux [M] soulèvent l’irrecevabilité de l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en l’absence de production de la dénonce de l’assignation aux services préfectoraux.

En effet, il résulte des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail doit être notifiée à la diligence du commissaire de justice instrumentaire aux services préfectoraux.

Force est de constater que ce document ne figure pas dans le dossier de la demanderesse. Cependant, il convient de constater que la dénonce est annexée à l’exemplaire de l’assignation adressée au Greffe pour enrôlement. Par ailleurs, l’agence départementale de l’habitat a adressé le diagnostic financier du couple le 7 octobre 2024, preuve de ce que les services de l’Etat ont bien été saisis.

Il convient donc de rejeter le moyen d’irrecevabilité de l’action.

Sur les loyers et charges impayés :

L’obligation pour le preneur de payer le loyer et les charges justifiées résulte l’application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet1989.

Tout d’abord, il convient de constater que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement qui la lie à Madame [Y] et qui mentionne expressément qu’elle est non seulement subrogée dans les droits de sa cliente pour poursuivre le paiement de la dette locative, mais également pour poursuivre la résiliation du contrat.

la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a réactualisé sa demande de règlement d’une dette locative qu’elle évalue à la somme de 13.770,00 € à la date du mois de décembre 2024.

Cette dette locative est reconnue par les locataires. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du contrat :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose comme première obligation au locataire de payer le loyer à la date d’échéance. Le non-paiement de celui-ci représente une atteinte grave dans l’exécution du contrat qui justifie que puisse en être demandée la résiliation.

En l’espèce, les époux [M] reconnaissent une dette locative de 13.770,00 € qui représente une dette non négligeable dans l’inexécution du contrat.

En conséquence, il y a donc lieu de sanctionner ce comportement fautif et de prononcer la résiliation du bail à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Les époux [M] occuperont les lieux sans droit ni titre à compter de cette date, ce qui causera nécessairement un préjudice à sa bailleresse. Il convient donc d’ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur

Il convient également de réparer le dommage économique issue de l’occupation sans droit ni titre en condamnant les époux [M] au paiement d’une indemnité mensuelle à compter de cette date jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les délais de paiement :

Il résulte des dispositions du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les époux [M] sollicitent sur l’audience le bénéfice des plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative. Ils expliquent dans leurs écritures que Monsieur [M] exerce comme autoentrepreneur la profession d’agent immobilier, qu’il subit la chute du marché immobilier depuis le COVID, que Madame travaille comme aide-soignante et qu’ils ont deux enfants, que, compte tenu de leurs ressources actuelles, ils font de grands efforts pour honorer leur dette.

Il est de l’intérêt de toutes les parties que la dette locative soit réglée et que les époux [M] conservent leur logement. Il convient également d’observer que les locataires ont repris le paiement du loyer sur la période d’août à décembre 2024. Il convient donc de faire droit à la demande de délai tout en rappelant que si l’échéancier n’est pas respecté, l’expulsion pourra être faite sans nécessité d’une nouvelle décision.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

La partie succombant doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les époux [M] seront condamnés aux dépens.

Pour des motifs d’équité, il convient de rejeter la demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATE le jeu de la clause résolutoire.

PRONONCE au 14 avril 2024 la résiliation du contrat de bail signé entre les parties.

CONDAMNE Monsieur et Madame [N] et [L] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en deniers ou quittance, la somme de 13.770,00 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

AUTORISE Monsieur et Madame [N] et [L] [M] à se libérer de leur dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 382,50 € chacune, la 36e mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ; La première échéance devra être payée avec le loyer du mois d’octobre 2025.

DIT que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire du contrat de bail durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, suivie d’une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours :

1 – la résiliation judiciaire du contrat de bail retrouvera ses entiers effets.

2 – Monsieur et Madame [N] et [L] [M] devront quitter les lieux

3 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

4 – qu’à défaut par Monsieur et Madame [N] et [L] [M] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 8], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [N] et [L] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ou la reprise des lieux par le bailleur;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [N] et [L] [M] aux dépens;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Le Greffier Le Président,

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT