TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 03 octobre 2025

à M^e DE VALON Jean

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 octobre 2025

à Mme [D] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05766 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OTM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [D], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 décembre 2021, la SA SOGIMA a consenti à Madame [V] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 661,48 euros, outre 141,80 euros de provision sur charges.

Un contrat de location de garage a été conclu le même jour entre les parties moyennant un loyer de 42,16 euros, outre 13,25 euros de provisions sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SA SOGIMA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2024 à Madame [V] [D] pour la somme principale de 6.484,83 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Caisse d’Allocation Familiale (CAF) des Bouches du Rhône le 13 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 05 septembre 2024, dénoncé le 06 septembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA SOGIMA a fait assigner Madame [V] [D] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 21 novembre 2024 aux fins de voir :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [V] [D] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Madame [V] [D] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 9.022,73 euros, dette locative arrêtée au 19 août 2024, et ceux avec intérêts de droit à compter du prononcé du jugement,Condamner Madame [V] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ceux avec intérêts de droit,Condamner Madame [V] [D] au paiement de la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [V] [D] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Après trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 31 juillet 2025.

A cette audience, la SA SOGIMA représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 4.437,87 euros, décompte arrêté au 25 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Elle fait valoir que le loyer est d’un montant de 1.000 euros avec le garage et que la locataire n’effectue que des paiements d’un montant de 800 euros.

Elle explique que, suite à des travaux dans l’immeuble, les volets ont été retirés et des rideaux occultants ont été fournis aux locataires.

Elle précise que le paiement du loyer est incomplet.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [V] [D] comparait en personne et ne reconnaît pas la dette.

Elle affirme régler ses loyers, précisant qu’à son entrée dans le logement, le loyer était de 700 euros et qu’il est de 1.000 euros à ce jour.

Elle ajoute que l’allocation logement d’un montant d’environ 140 euros par mois a été suspendue.

Elle soutient qu’il y a eu une augmentation des charges alors même que le parking est rempli d’épaves, qu’elle n’a pas de volets et peut donc se faire cambrioler et qu’elle n’a pas de chauffage.

Elle explique qu’elle ne paie pas les charges qu’elle estime injustifiées, n’ayant pas de chauffage depuis son entrée dans les lieux loués et elle soulève l’indécence du logement, subissant des infiltrations dans la salle de bains et le salon et n’ayant pas de volets.

Elle signale également la dangerosité des lieux loués et la prostitution qui y sévit.

La décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 06 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocation Familiale (CAF) des Bouches du Rhône le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les contrats de bail d’habitation et de location du garage prévoient en leur article 14, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer pour un arriéré locatif de 6.484,83 euros, visant les clauses résolutoires a été signifié à Madame [V] [D] le 19 juin 2024.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 19 août 2024.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’inexécution d’une obligation par son co-contractant est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil dispose le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, Madame [V] [D] fait état de l’insécurité du parking qui est rempli d’épaves et dans lequel son véhicule est régulièrement dégradé.

Toutefois, si elle fournit un courrier électronique envoyé à la bailleresse le 25 juillet 2023 signalant que sa voiture a été vandalisée dans la nuit et que le portail d’entrée du garage n’a pas été réparé, joignant des photos d’un véhicule à ce courriel, ainsi qu’un autre courrier électronique du 29 novembre 2024 adressé à la bailleresse l’informant que son assurance a refusé de prendre en charge le sinistre sur son véhicule, affirmant que ce sinistre devait être pris en charge par l’assurance de la SA SOGIMA, elle ne fournit aucun élément venant étayer son affirmation selon laquelle le portail d’entrée du garage était défaillant et elle ne produit pas plus la déclaration de sinistre à son assureur et la réponse de l’assureur dont elle se prévaut.

Elle invoque également le manque d’hygiène au niveau des poubelles de la résidence, produisant une photographie qui n’est pas datée et qui, en tout état de cause, ne prouve pas que le problème est récurrent.

Elle soutient également que le logement n’est pas équipé de volets et qu’elle peut se faire cambrioler.

Néanmoins, l’absence de volets n’empêche pas le clos des lieux litigieux et le logement étant situé au 9e étage, le risque de cambriolage semble négligeable.

En outre, la locataire fait grief à la bailleresse d’une absence de chauffage dans le logement loué.

Néanmoins, elle ne fournit aucun élément au soutien de son assertion, se bornant à fournir un courrier de la SA SOGIMA en date du 20 mai 2022 informant les locataires d’un arrêt du chauffage anticipé par rapport aux années antérieures et d’une augmentation des provisions sur charges appelées tous les mois au titre du poste de chauffage.

Elle ne verse pas plus d’éléments aux débats quant aux infiltrations qu’elle allègue dans la salle de bain et le salon, ni au soutien de son affirmation selon laquelle les allocations logement ont été suspendues du fait de l’indécence du logement.

Elle ne justifie pas avoir envoyé de courriers à la bailleresse pour signaler l’absence de chauffage ou la présence d’infiltrations dans son logement.

Au surplus, elle fournit un courrier électronique adressé par [U] [W] [E] à la SA SOGIMA à titre de témoignage, cet écrit ne respectant pas les conditions de forme de l’article 202 du code de procédure civile.

Il convient également de noter que les photographies que la locataire fournit ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux avec certitude.

Ainsi, si Madame [V] [D] affirme qu’elle a cessé de payer les charges afférentes au logement au vu de l’indécence de ce logement, elle échoue à rapporter la preuve de cette indécence.

Il en résulte que l’exception d’inexécution est infondée.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 25 juillet 2025 que Madame [V] [D] est débitrice de la somme de 4.437,87 euros.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [V] [D] à payer à la SA SOGIMA la somme de 4.437,87 euros à titre provisionnel arrêtée au 25 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [V] [D] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 960,10 euros à compter du 20 août 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Madame [V] [D] ne sollicite pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

De surcroit, elle n’a repris que partiellement le versement du loyer et des charges courants avant la date de l’audience et le tribunal ne peut donc pas lui accorder de délais de paiement.

En conséquence, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer et des charges courants avant la date de l’audience, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Madame [V] [D] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité, eu égard à la situation économique des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de la SA SOGIMA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SA SOGIMA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail d’habitation et au contrat de location du garage liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2] et le garage accessoire, sont réunies à la date du 19 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation et du contrat de location du garage liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2] et le garage accessoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SA SOGIMA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [V] [D] à payer à titre provisionnel à la SA SOGIMA la somme de quatre mille quatre cent trente-sept euros et quatre-vingt-sept centimes (4.437,87 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 25 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS Madame [V] [D] à payer à titre provisionnel à la SA SOGIMA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de neuf cent soixante euros et dix centimes (960,10 euros), à compter du 20 août 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de la SA SOGIMA tendant à l’indexation de l’indemnité d’occupation;

DISONS que l’exception d’inexécution soulevée par Madame [V] [D] est infondée ;

CONDAMNONS Madame [V] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS la SA SOGIMA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION