TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00937 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWIT

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [L]

né le 09 Avril 1961 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Périne FLOUTIER, avocat au barreau de NIMES, substituée par M^e Céline SANCHEZ-VINOT, avocat au barreau d’ALES, plaidant

Madame [K] [A] épouse [L]

née le 26 Octobre 1976 à [Localité 3] (TAILANDE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Périne FLOUTIER, avocat au barreau de NIMES substituée par M^e Céline SANCHEZ-VINOT, avocat au barreau d’ALES, plaidant

DÉFENDEUR :

S.C.I. [U] immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 527 549 034 prise en la personne de son représentant légal sise

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Anaïs FARGET, avocat au barreau d’ALES, substituée par M^e Sylvia GINANE, avocat au barreau d’ALES, plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 09 Mars 2026 devant Jean-François GOUNOT, assistée de Céline ABRIAL, Greffier, lors des débats et de Christine TREBIER, Greffier, lors du délibéré qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le onze Mai deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 20 juillet 2018, la SCI [U] donnait à bail d’habitation aux époux [L] une maison pour un loyer de 1.284,88 €, plus 15,12 € de provision sur les charges.

Dès le 21 novembre 2018, les époux [L] dénonçaient auprès de leur bailleresse des problèmes d’humidité dans certaines pièces de la maison, entrainant des interventions de cette dernières que les locataires jugeaient insuffisantes.

Le 12 décembre 2023, la SCI [U] faisait délivrer à ses locataires un congé pour vendre à échéance du 30 novembre 2024 avec offre de vente pour la somme de 455.000,00 €.

Le 31 janvier 2024, les époux [L] faisaient réaliser un procès-verbal de constat de l’état des lieux donnés à bail.

Le 30 mars 2024, les époux [L] décidaient de quitter le logement.

Le 6 avril 2024, l’état des lieux de sortie était établi contradictoirement.

Janvier 2025, Monsieur [L] se rendait sur les lieux de la location et découvrait la présence de nouveaux locataires dans la maison.

Des sommations interpellatives étaient établies.

Le 6 juin 2026, les époux [L] assignaient la SCI [U] afin d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 3.469,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, plus celle de 2.000,00 € en réparation de leur préjudice matériel, plus celle de 5.000,00 € en réparation de leur préjudice professionnel, plus celle de 2.000,00 € en réparation de leur préjudice moral, et celle de 1.800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions, les époux [L] demandent de déclarer frauduleux le congé pour vendre maintiennent leurs demandes initiales en paiement.

En réponse, la SCI [U] demande que le congé pour vendre soit déclaré valide, de débouter les époux [L] de leurs demandes, de les condamner à lui payer la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 9 mars 2026, les parties, représentées, s’en rapportent à leurs conclusions et déposent leurs dossiers.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIF

I/ Sur la validité du congé pour vendre :

Il résulte des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Le 12 décembre 2023, la SCI [U] a fait délivrer un congé pour vendre à ses locataires pour le 31 juillet 2024 pour un prix de 455.000,00 € net vendeur. Il est par ailleurs constant que le bien n’a pas été vendu et que de nouveaux locataires ont signé avec la SCI [U] un contrat de location le 1er octobre 2024.

Les époux [L] soutiennent le caractère frauduleux du congé délivré au motif que la SCI [U] n’a jamais eu l’intention de vendre son bien mais simplement de les chasser du logement en raison des difficultés rencontrées dans leurs rapports contractuels du fait des désordres affectant l’immeuble loué. Ils en veulent pour preuve l’abondante correspondance qu’ils produisent concernant les problèmes de moisissures dans les pièces, le prix de vente prohibitif et l’absence de signature de mandats de vente auprès d’agences immobilières.

En réponse, la SCI [U] soutient que l’immeuble avait été mis en vente sur le site internet LE BON COIN pendant une durée de six mois et qu’elle n’a eu que deux visites durant ce laps de temps, qu’elle a donc pris la décision de relouer le bien. Elle produit l’attestation de deux personnes qui auraient visité son bien sans avoir donné suite.

Force est de constater que les deux attestations produites par la SCI [U] sont très insuffisantes pour justifier d’une réelle intention de la SCI [U] de vouloir vendre son bien. Si celle-ci soutient avoir mis l’immeuble en vente sur le site LEBONCOIN, elle ne produit aucune pièce officielle justifiant de la réalité de cette annonce et de la durée de sa publication, les attestations produites pouvant être de pure complaisance. De plus, avoir réalisé une publication sur ce site non spécialisé révèle une volonté de diluer dans un espace important très généraliste une information sans réelle intention d’attirer l’attention de véritables acquéreurs potentiels. Il est également observé que la défenderesse est totalement taisante sur les avis de valeur de maisons similaires produits par leurs adversaires qui démontrent que son bien était surévalué de plus de cent mille euros, ce qui était de nature à dissuader tout acheteur potentiel de se présenter pour acquérir le bien. Enfin, tout vendeur sait que s’il n’obtient aucun succès dans la vente d’un objet, il lui appartient d’en proposer un prix moindre pour rendre l’attrait du bien plus en phase avec le marché. Or, la SCI [U] ne justifie en rien d’une telle démarche, les deux attestations ne mentionnant que le prix d’origine de 455.000,00 €.

Par ailleurs, le juge, habitué de ce genre de procédure, sait que la délivrance d’un congé pour vendre est souvent la réponse des bailleurs peu scrupuleux aux litiges à répétition concernant l’occupation des lieux par leurs locataires. Le législateur en est arrivé au même constat en imposant à l’article 15 de la loi la vérification par ledit juge des éléments sérieux et légitimes du congé, étant rappelé qu’il a renforcé cette lutte contre les congés frauduleux en créant une infraction pénale.

Il sera donc jugé que la SCI [U] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que le congé pour vendre délivré aux époux [L] répond aux caractères sérieux et légitime qu’impose au bailleur la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre publique. En conséquence, ledit congé est jugé frauduleux et les demandes de réparation présentées par les locataires sont légitimes.

II/ Sur les demandes de réparation :

En premier lieu, les époux [L] demandent paiement de la somme de 3.469,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, soit le montant de la facture de la SAS L’OFFICIEL DU DEMENAGEMENT en date 31 mars 2024. Ils soutiennent qu’ils avaient l’intention de se maintenir dans les lieux loués et que c’est l’action frauduleuse de leur bailleresse qui les a poussés à déménager.

Pour s’opposer à cette demande, la SCI [U] soutient l’existence d’une fausse preuve en ce que la SAS L’OFFICIEL DU DEMENAGEMENT était en liquidation judiciaire suivant jugement du Tribunal de Commerce de NANTES du 13 mars 2024. Ils produisent leur dépôt de plainte concernant ce faux.

Alors que la facture de leur déménagement était contestée à juste raison par la SCI [U] en l’état de la déclaration de cessation des paiement en date du 29 février 2024 et de la liquidation judiciaire de la société de déménagement le 13 mars suivant, il était loisible aux époux [L] de produire la lettre de voiture et le justificatif de paiement de la somme visée, à savoir un relevé de compte. Force est de constater que ni l’une, ni l’autre de ces pièces n’est produite aux débats. Par conséquence, les époux [L] qui succombent dans l’administration de la preuve du préjudice qu’ils invoquent, seront déboutés de leur demande en ce sens.

En second lieu, les époux [L] demandent paiement d’une somme de 2.000,00 € en réparation de leur préjudice matériel. Ils expliquent qu’ils ont trois enfants scolarisés, qu’ils occupent actuellement un appartement au lieu d’une villa avec jardin et piscine et que pour poursuivre leurs études dans leur établissement scolaire respectif, les enfants ont vu leur trajet en bus augmenté.

En réponse, la SCI [U] soutient que la situation actuelle de la famille [L] résulte de choix que celle-ci a fait et qu’elle ne démontre pas la recherche d’un bien équivalent.

Pour autant, les époux [L] n’auraient pas eu à faire ces choix s’ils n’avaient pas été victimes de la fraude de leur bailleresse et qu’ils étaient restés dans les lieux donnés à bail. Le préjudice est en lien direct avec cet état de fait. Il y sera entièrement fait droit et la SCI [U] sera condamnée à payer la somme de 2.000,00 € à ce titre.

En troisième lieu, Madame [L] demande le paiement d’une somme de 5.000,00€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice professionnel. Elle soutient qu’elle aurait perdu son emploi en raison du fait qu’étant reconnue travailleuse handicapée et ayant vu la durée du trajet pour se rendre sur son lieu de travail allongé de 40 minutes, elle aurait demandé un aménagement de son poste de travail, ainsi que du télétravail, ce qui lui aurait été accordé par son employeur, avant de conduire à la rupture du contrat de travail.

En réponse, la SCI [U] soutient que la preuve d’un lien de causalité entre le déménagement des locataires et la rupture du contrat de Madame [L] n’est pas rapportée, cette rupture pouvant avoir tout autre cause.

A la lecture des pièces produites par les demandeurs, et plus particulièrement de l’attestation employeur établi par l’UNEDIC, il résulte que la cause de la rupture du contrat de travail de Madame [L] reste indéterminée puisque la case remplie dans cette attestation concernant le motif de la rupture du contrat est : « licenciement pour autre motif ». Il n’y a aucune pièce de nature à démontrer l’existence d’un lien de causalité entre cette rupture et le fait que Madame [L] ait vu son temps de trajet rallongé à la suite de son déménagement, surtout qu’elle reconnaît que son travail avait fait l’objet d’aménagements de la part de son employeur. Par voie de conséquence, sa demande sera rejetée à ce titre.

En dernier lieu, les époux [L] demandent le paiement de la somme de 2.000,00€ en réparation de leur préjudice moral du fait des bouleversements dans leur vie familiale.

La SCI [U] s’oppose à cette demande soutenant que celle-ci n’est pas justifiée.

Il sera fait la même observation que concernant le préjudice matériel. Les époux [L] supportent le comportement fautif, pénalement répréhensible, de leur bailleresse. Leur déménagement forcé à la suite de la fraude de la SCI [U] a désorganisé leur vie de tous les jours et une certaine harmonie. Il en résulte un préjudice moral certain qui sera donc réparé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 2.000,00 €.

III /Sur les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

En l’espèce, la SCI [U] sera condamnée aux dépens.

Aucun motif d’équité commande d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et la SCI [U] sera condamnée à payer aux époux [L] la somme de 1.200,00 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, vu l’article 1242 du code civil,

JUGE nul et de nul effet le congé pour vendre délivré par la SCI [U] le 12 décembre 2023.

CONDAMNE la SCI [U] à payer Monsieur [F] [L] et Madame [K] [A] épouse [L], solidairement, la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et celle de 2.000,00 € en réparation de leur préjudice moral.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE la SCI [U] aux dépens.

CONDAMNE la SCI [U] à payer Monsieur [F] [L] et Madame [K] [A] épouse [L], solidairement, la somme de 1.200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire qui est de droit en la matière.

La Greffière Le Président

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT