TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 7]

80027AMIENS

JCP [Localité 9]

N° RG 25/00099 – N° Portalis DB26-W-B7J-IGOD

Minute n° :

JUGEMENT

DU

17 Septembre 2025

[S] [X], [O] [X]

C/

[B] [N], [L] [J], [Z] [U]

Expédition délivrée le 17/9/25

à M^e DUPONCHELLE

Mme [N]

SELARL CHIVOT SOUFFLET

Exécutoire délivrée le 17/9/25 à

M^e DUPONCHELLE

SELARL CHIVOT SOUFFLET

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [S] [X]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par la SARL ESIA AVOCATS au barreau de Compiègne, substituée par M^e DUPONCHELLE, avocat au barreau d’AMIENS,

Monsieur [O] [X]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par la SARL ESIA AVOCATS au barreau de Compiègne, substituée par M^e DUPONCHELLE, avocat au barreau d’AMIENS,

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [B] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant,

Monsieur [L] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée pas la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocats au barreau d’AMIENS,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique dressé le 29 mars 2024, Monsieur [O] [X] et Madame [S] [X] ont donné à bail à Monsieur [L] [J] et Madame [B] [N] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4].

Un acte portant l’engagement de Madame [Z] [U] en qualité de caution solidaire des locataires a été dressé le même jour.

Constatant des impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 6 août 2024 pour la somme principale de 1.830 euros. Cet acte a été dénoncé à la caution le 20 août 2024.

Le 6 août 2024, les locataires ont informé les bailleurs de leur intention de quitter les lieux le 31 août 2024 et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement à cette date.

Suivant exploit de commissaire de justice du 8 janvier 2025, les époux [X] ont attrait les locataires et la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de condamnation au paiement du solde locatif et des dégradations locatives.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 juillet 2025 à laquelle, les époux [X], représentés par leur conseil, demandent au juge de :

Condamner solidairement Madame [B] [N], Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [U] au paiement de la somme de 2.892,58 euros au titre des impayés de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner solidairement Madame [B] [N], Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [U] au paiement de la somme de 121 euros au titre du coût de la vidange de la fosse toutes eaux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner solidairement Madame [B] [N], Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [U] au paiement de la somme de 150,18 euros au titre du paiement de la quote-part de la taxe sur les ordures ménagères leur incombant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ,Condamner solidairement Madame [B] [N], Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [U] au paiement de la somme de 340,91 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner solidairement Madame [B] [N], Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [U] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner solidairement Madame [B] [N], Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [U] au paiement de la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Ordonner la capitalisation des intérêts,Débouter Madame [Z] [U] de ses demandes,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre celle de 13,42 euros au titre des frais postaux de mise en demeure, et celle de 51,19 euros au titre des frais de sommation non compris dans les dépens,Condamner solidairement les défendeurs au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de sa dénonciation à la caution.A l’appui de leur prétention, les demandeurs font valoir que les locataires n’ont pas justifié du bénéfice du délai réduit du préavis et qu’ils sont dès lors tenus au paiement de leurs obligations résultant du bail jusqu’au 6 novembre 2024.

Ils ajoutent que les locataires ont résilié le bail avant l’expiration du commandement de payer, de sorte que cette rupture du contrat l’emporte sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs demandes relatives aux charges locatives, ils précisent que celles-ci reposent bien sur les locataires sortants, jusqu’à la fin du contrat de bail et l’expiration du préavis.

Comparant les états des lieux d’entrée et de sortie, ils mettent en évidence des dégradations locatives dont les défendeurs doivent répondre.

Sollicitant des dommages et intérêts complémentaires, ils font valoir que les manquements des locataires les ont contraints à effectuer des démarches chronophages et que du fait de leur comportement et les nuisances causés au voisinage, ils ont dû gérer le mécontentement de ce dernier.

Ils font valoir que Madame [Z] [G] est intervenue au bail par le biais d’une procuration qu’elle a donné à Monsieur [K] collaborateur de Me [P], notaire à [Localité 10], pouvoir dressé sous le contrôle du maire de [Localité 11], rendant toute falsification impossible.

Madame [Z] [U], représentée par son conseil demande au juge de :

A titre principal, surseoir à statuer dans l’attente de la procédure de médiation initiée par elle,A titre subsidiaire, constater la nullité du cautionnement et débouter les demandeurs de leurs prétentions à son encontre,A titre très subsidiaire, fixer l’arriéré locatif au 31 août 2024,Débouter les demandeurs de leurs autres prétentions,Réduire le montant des sommes retenues à hauteur du montant du dépôt de garantie de 610 euros,En tout état de cause, condamner les défendeurs au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.A l’appui de sa demande de sursis à statuer, Madame [Z] [U] invoque une disposition de l’acte authentique avisant les parties de la possibilité de recourir à une médiation et de son intention de mettre cette mesure en œuvre.

Elle précise à titre subsidiaire, n’avoir jamais signé de délégation de pouvoir au profit d’un clerc de notaire, sa signature étant très différente de celle apposée sur l’acte.

Elle ajoute que la délégation ne l’informe nullement de l’étendue de son engagement et ne fait pas apparaître de façon précise le montant en principal, frais et accessoires.

Contestant les sommes réclamées, elle précise que le bail a pris fin avec la remise des clés le 31 août 2024 et au plus tard à l’expiration du délai de deux mois visé au commandement de payer.

S’agissant des charges, elle renvoie à ses développements au titre de la durée du contrat et conteste l’obligation concernant la vidange de la fosse toutes eaux et bac dégraisseur ne pesant pas sur les locataires pour une occupation de cinq mois.

Elle fait enfin valoir qu’elle ne peut être déclarée redevable des agissements des locataires ayant causé problème aux voisins dans le cadre du cautionnement.

Madame [B] [N] comparaît en personne, elle ne conteste pas les sommes réclamées mais rappelle avoir versé un dépôt de garantie de 610 euros dont il doit être tenu compte. Elle ajoute avoir été victime d’un cambriolage et d’une fuite dans la salle de bain trois semaines avant son départ. Elle indique avoir imité la signature de sa grand-mère au titre du cautionnement.

Monsieur [L] [J] n’a pas comparu.

Il sera renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur le sursis à statuer

Si l’acte notarié contient une clause de médiation informative, l’action n’est nullement subordonnée à la mise en œuvre de ce mode alternatif de règlement des litiges.

Madame [Z] [U] n’a au demeurant entrepris à ce stade aucune démarche à ce titre. Il n’y a donc pas lieu de sursoir à statuer.

Sur la nullité du cautionnement

Sur la nullité de la délégation de pouvoir

Madame [Z] [U] conteste être intervenue à l’acte portant délégation de signature au profit d’un clerc de Maître [P], notaire à [Localité 10] en faisant état des différences entre la signature apposée sur le document litigieux et sa signature habituelle. Pour autant la signature litigieuse a été certifiée par le Maire de la commune de [Localité 12], authentifiant ainsi l’identité de son signataire. Or, pour certifier la signature, le Maire de [Localité 12] a nécessairement vérifié l’identité du signataire en sa présence avant d’apposer sa signature et son tampon. Madame [Z] [U] n’a déposé aucune plainte ni requête en inscription de faux.

Madame [B] [N] énonce avoir imiter la signature de sa grand-mère mais ne s’explique pas sur les circonstances de la certification de la signature. Madame [Z] [F] n’a pas déposé plainte contre sa petite-fille.

Dans ce cadre, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de la délégation du cautionnement.

Sur la nullité du cautionnement sur le fondement des articles 2294 du Code civil

Selon l’article 2297 du Code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. (…)

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

En l’espèce, la délégation de pouvoir mentionne bien en page deux que le délégant se rend caution solidaire du locataire envers le bailleur à concurrence du montant du loyer et des charges ainsi que tous intérêts, frais et accessoires, dans l’hypothèse où le locataire serait défaillant, limite son engagement à la durée initiale du bail qui est de trois ans, sa reconduction tacite ou son renouvellement et au maximum pour une durée de six années et reconnaît être en possession d’une copie complète du bail dont le loyer annuel est de 7.320 euros, payable mensuellement et d’avance, le cinq de chaque mois , par termes de 610 euros. La date de départ est fixée au 29 mars 2024. La délégation porte donc en elle-même l’ensemble des informations permettant à la caution de connaître la nature et l’étendue de son engagement. Cependant, ces mentions sont dactylographiées et ne sont pas apposées par la caution.

L’acte de cautionnement est donc nul sur ce fondement. Les demandeurs seront déboutés de leurs prétentions dirigées contre Madame [Z] [U].

Sur les demandes en paiement

Au titre de l’arriéré de loyer

Les locataires ont entendu résilier le bail avant que le commandement de payer ne produise effet. Toutefois, la résiliation n’est effective qu’à l’expiration du délai de préavis, en l’espèce trois mois. Or, entre-temps, le commandement de payer a produit effet dès lors qu’à l’expiration du délai de deux mois laissé aux locataires, ses causes n’étaient pas régularisées.

Ainsi le bail a été effectivement résilié le 7 octobre 2024.

En conséquence, les locataires seront tenus solidairement au règlement des loyers impayés jusqu’à cette date soit la somme de 2.577,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.830 euros et à compter de l’assignation pour le surplus

Sur les charges locatives

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères : ces charges, calculées au prorata temporis seront retenues à hauteur de 138,68 euros.

Sur la vidange de la fosse septique. Les demandeurs justifient avoir réalisé cette opération le 21 octobre 2024. Toutefois, le contrat n’a été conclu que le 29 mars 2024, soit six mois plus tôt et il n’est pas justifié de la précédente date de vidange imposant aux locataires d’y procéder pendant la vie du contrat. Cette demande sera rejetée.Monsieur [L] [J] et Madame [B] [N] seront donc condamnés solidairement à payer aux demandeurs la somme de 138,68 euros au titre des charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dégradations locatives

En vertu des dispositions des articles 1731 et 1732 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, il résulte de la comparaison des deux états des lieux que des clefs et cadenas ont disparu, que des cloques sont apparues sur les murs de la salle de bain et que les robinets de la cuisine sont désormais hors service.

Les époux [X] justifient de factures pour un coût de 340,91 euros. Les locataires seront solidairement condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Cette somme étant inférieure à la garantie versée lors de l’entrée dans les lieux, celui-ci viendra en déduction de la somme réclamées au titre des dégradations locatives.

Le solde s’imputera ensuite sur les autres condamnations prononcées contre les locataires en exécution du contrat.

Sur les dommages et intérêts pour remise en état des lieux

Outre le coût des matériaux, les demandeurs ont perdu de leur temps et ont été contraints à effectuer des démarches pour faire intervenir des professionnels. Les locataires seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Les bailleurs justifient que la vie du bail a été émaillée de sollicitations diverses du voisinage pour se plaindre des nuisances causées par les locataires (bruits, bagarres, chiens qui divaguent). Les locataires n’ont manifestement pas respecté leur obligation de jouissance paisible et ont contraint les bailleurs à intervenir pour respecter la tranquillité du voisinage. Ils seront donc condamnés in solidum à payer aux époux [X] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Sur la capitalisation des intérêts

Des intérêts étant dus pour une année entière, leur capitalisation sera ordonnée par application de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [J] et Madame [B] [N], parties succombantes, seront tenus in solidum aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et sa dénonciation à la caution.

Il est en outre inéquitable de laisser Monsieur et Madame [X] supporter la charge des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs intérêts et Monsieur [L] [J] et Madame [B] [N] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, intégrant les frais postaux et sommation non compris dans les dépens.

Les demandeurs succombant cependant en leur mise en cause de Madame [Z] [F] qui a également été contraire d’exposer des frais pour se défendre, en raison du formalisme du cautionnement et non de l’usurpation d’identité dénoncée, ils seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 600 euros au titre de ces mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de sursis à statuer,

Prononce la nullité du cautionnement,

Déboute Monsieur [O] [X] et Madame [S] [X] de leurs demandes dirigées contre Madame [Z] [U],

Condamne solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [B] [N] à payer à Monsieur [O] [X] et Madame [S] [X] la somme de 2.577,74 euros au titre de l’impayés locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 sur la somme de 1.830 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamne solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [B] [N] à payer à Monsieur [O] [X] et Madame [S] [X] la somme de 138,68 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [B] [N] à payer à Monsieur [O] [X] et Madame [S] [X] la somme de 340,91 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Dit qu’il y a lieu de déduire de ces sommes le dépôt de garantie de 610 euros versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux, par priorité sur les dégradations locatives ;

Condamne in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [B] [N] à payer à Monsieur [O] [X] et Madame [S] [X] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts au titre des contraintes résultant de la remise en état du logement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [B] [N] à payer à Monsieur [O] [X] et Madame [S] [X] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [B] [N] à payer à Monsieur [O] [X] et Madame [S] [X] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [O] [X] et Madame [S] [X] à payer à Madame [Z] [G] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente