TRIBUNAL JUDICIAIRE d’AMIENS

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

RG N° N° RG 24/00029 – N° Portalis DB26-W-B7I-H65C

JUGEMENT PARITAIRE

DU 20 Mai 2025

[L] [X], [E] [Z] épouse [X]

C/

[R] [W]

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux le 20 Mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue le 24 mars 2025 et qui ont délibéré en composition incomplète  :

PRÉSIDENT : Sébastien LIM, Président du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’AMIENS

ASSESSEURS BAILLEURS : [F] [G] et [A] [Y]

ASSESSEURS PRENEURS : [D] [S]

GREFFIER : Manon MONDANGE

DANS LE LITIGE ENTRE

DEMANDEURS

Monsieur [L] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Gonzague DE LIMERVILLE, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [E] [Z] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Gonzague DE LIMERVILLE, avocat au barreau d’AMIENS

d’une part,

ET

DEFENDEUR

Monsieur [R] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Anne WADIER, avocat au barreau d’AMIENS

d’autre part,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [K] veuve [W] a été propriétaire de la parcelle suivante :

COMMUNE

REFERENCES CADASTRALES

SUPERFICIE

[Localité 9]

XC n°1

06ha 08a 74ca

Suite au décès de Madame [P] [K] veuve [W], les biens issus de sa succession ont fait l’objet d’un partage suivant acte notarié du 20 mai 2003 aux termes duquel Monsieur [J] [W] s’est vu attribuer en pleine propriété ladite parcelle.

Suite au décès de Monsieur [J] [W] le 02 septembre 2011, Monsieur [R] [W], son fils, est devenu pleinement propriétaire de ladite parcelle.

Suivant acte de commissaire de justice du 23 février 2024, Monsieur [R] [W] a donné congé à Monsieur [L] [X] et Madame [E] [Z], pour cause d’atteinte de l’âge légal à la retraite, d’un bail, au 30 septembre 2025 portant sur la parcelle suivante :

COMMUNE

REFERENCES CADASTRALES

SUPERFICIE

[Localité 9]

XC n°1

06ha 08a 74ca

Suivant requête du 03 juin 2024, reçue le 07 juin 2024, Monsieur [L] [X] et Madame [E] [Z] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens en contestation du congé.

Un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 09 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 octobre 2024.

Après 4 renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2025 en formation incomplète compte tenu de l’absence d’un assesseur.

Monsieur [L] [X] et Madame [E] [Z] demandent à la juridiction :

— d’annuler le congé rural,

— autoriser la cession du bail à Monsieur [M] [X], leur fils,

— condamner Monsieur [R] [W] aux dépens et à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir au soutien de leurs prétentions que :

— Monsieur [R] [W] leur a délivré 3 congés -dont fait partie celui contesté dans la présente affaire – pour différents immeubles ruraux,

— le supposé bailleur est dans l’incapacité complète de retracer l’historique de la relation contractuelle de cette parcelle,

— le bail serait ainsi verbal,

— il est impossible de connaître la date de début de ce bail, ainsi que ses reconductions, de sorte que la date de congé n’est elle-même pas déterminable,

— ces éléments leur causent nécessairement un grief,

— ils sollicitent pour le surplus la cession du bail à leur fils Monsieur [M] [X], leur enfant unique,

— Monsieur [M] [X] remplit les conditions pour être cessionnaire du bail en ce que :

*il possède le diplôme requis (baccalauréat professionnel conduite et gestion d’exploitation agricole, option production végétale) et un certificat professionnel produits phytosanitaires obtenu en mai 2024,

*il réside à proximité de la parcelle,

*il reprendra l’exploitation familiale dans le cadre d’une installation,

*il est immatriculé en qualité d’exploitant agricole à la MSA depuis le 22 avril 2024,

*il a cessé son élevage canin en 2015,

*le matériel nécessaire à l’exploitation lui a été donné par acte notarié,

*il exploite déjà en tant que preneur depuis le 16 mai 2024 une surface de 49ha 05a 70ca sur la commune de [Localité 7] donnée à bail par son père,

*il est en règle avec le contrôle des structures, la validité de l’acte administratif de février 2023 le constatant s’appréciant à la date de la demande de cession du bail,

*il est pluriactif (agent de maîtrise au Conseil départemental de la SOMME) mais que son salaire est inférieur à 3120 fois le montant horaire du SMIC,

*il n’est donc pas soumis à une autorisation préalable mais au simple régime déclaratif,

*est versée aux débats une étude économique préalable à l’installation qui démontre que le projet de Monsieur [M] [X] est économiquement viable,

*ce projet d’installation est ancien, et non présentée pour les besoins de la cause, comme le démontre sa demande de pluriactivité sollicitée dès 2022, puis chaque année,

— ils ont effectivement divorcé et que Monsieur [L] [X] a continué à exploiter seul la parcelle, ce que Monsieur [R] [W] savait parfaitement en raison d’un lien de famille qui les unit et comme le montre le bail à construction du 27 janvier 2016 (champs d’éoliens dans une parcelle) dans lequel ils étaient parties et où figurait parfaitement le divorce et le fait que Monsieur [L] [X] était seul exploitant.

Monsieur [R] [W] demande à la juridiction de :

— débouter Monsieur [L] [X] et Madame [E] [Z] de leurs demandes,

— validé le congé délivré,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [X] et Madame [E] [Z] de tous biens et occupants de leur chef au 30 septembre 2025,

— condamner solidairement Monsieur [L] [X] et Madame [E] [Z] aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir au soutien de ses prétentions que :

— la relation contractuelle repose sur un bail verbal,

— le congé ne saurait encourir la moindre nullité dans la mesure les mentions critiquées par Monsieur [L] [X] et Madame [E] [Z] ne sont pas visées par l’article L. 411-47 du code rural et, qu’en tout état de cause, ils n’ont pu être induits en erreur dans la mesure où l’origine de propriété est bien démontrée, et qu’ils lui ont d’ailleurs régulièrement payé depuis plusieurs années les fermages en rapport avec ladite parcelle,

— Monsieur [M] [X] ne remplit pas les conditions pour être cessionnaire du bail en ce que :

*sa volonté d’exploiter n’est pas authentique, ni sérieuse, comme le démontre l’accomplissement, en urgence et postérieurement à la délivrance du congé, des formalités pour son installation, de la donation du matériel et de la prise à bail de 49 hectares appartenant à son père,

*il a un emploi à plein temps de responsable d’équipe au Conseil départemental de la SOMME et que s’il justifie d’une autorisation de cumul d’activité de son employeur, il doit être observé que cette autorisation peut être retirée en cas d’impact de cette activité accessoire sur son travail,

*il n’a pas les moyens financiers de reprendre l’exploitation familiale (ex : reste du matériel qui n’a pas été concerné par la donation et qui représente une valeur de 208 619 euros),

*l’étude économique prévisionnelle n’est pas réaliste car elle ne tient pas compte de son absence de capacité d’investissement et de rachat des actifs de l’exploitation,

*il n’est pas démontré qu’il satisfait à la réglementation du contrôle des structures au sujet de son niveau de revenus,

— les preneurs ne peuvent prétendre à céder le bail dans la mesure où Madame [E] [Z], également titulaire du bail, n’a jamais été exploitante agricole, ni mis en valeur les parcelles et que si la Cour de cassation a jugé que ce manquement ne justifiait pas une résiliation du bail, elle ne s’est pas prononcée sur les oppositions à cession du bail domaine dans lequel les manquements sont plus largement admis,

— il ajoute que sa connaissance de cette situation est indifférente.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025. Le président du tribunal paritaire des baux ruraux a statué seul après avoir recueilli l’avis des assesseurs présents.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du congéL’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose que le congé d’un bail délivré par le propriétaire au preneur doit, à peine de nullité, mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur, indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

Monsieur [L] [X] et Madame [E] [Z] considèrent que le congé doit être annulé car il est impossible de connaître la date de début de ce bail, ainsi que ses reconductions, de sorte que la date de congé n’est elle-même pas déterminable et qu’ils ne sont pas en mesure de savoir si Monsieur [R] [W] en est le véritable propriétaire.

Néanmoins, c’est à bon droit que Monsieur [R] [W] oppose que les mentions critiquées ne figurent pas dans la liste des mentions obligatoires à peine de nullité de l’article L. 411-47 cité et, qu’en tout état de cause, Monsieur [R] [W] a clarifié l’historique de propriété qui permet de s’assurer qu’il est bien le propriétaire de la parcelle, point sur lequel les preneurs ne peuvent avoir été induits en erreur dans la mesure où Monsieur [L] [X] règle depuis plusieurs années les fermages à Monsieur [R] [W] pour une exploitation dont il ne conteste pas la réalité.

La demande de nullité sera donc rejetée.

Sur la demande d’autorisation à céder le bail

L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime prohibe toute cession d’un bail rural. A titre d’exception, il admet la cession consentie avec l’agrément du bailleur au profit du conjoint ou du partenaire de PACS participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur majeurs ou émancipés. Le preneur peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux l’autorisation de céder le bail sans avoir à justifier du refus d’agrément préalable du bailleur ou de son silence gardé.

La juridiction doit apprécier l’autorisation à donner à l’aune de l’intérêt du bailleur. Cet intérêt à considérer est sans lien avec un éventuel projet du bailleur ou avec sa volonté de reprendre les parcelles pour les exploiter ou les céder. Il est apprécié en fonction de la capacité du cessionnaire à reprendre l’exploitation dans de bonnes conditions, conformément au contrat, et de la bonne foi du cédant.

2.1) Sur la capacité du cessionnaire à respecter les obligations du bail

Il est constant que Monsieur [M] [X] est le fils unique de Monsieur [L] [X] et Madame [E] [Z] comme en atteste la copie du livret de famille versée aux débats.

Il est majeur pour être âgé de 41 ans, et présente les compétences professionnelles exigées par l’article R. 331-2 1° du code rural en ce qu’il est titulaire d’un baccalauréat professionnel CONDUITE ET GESTION DE L’EXPLOITATION AGRICOLE obtenu en 2005.

Il réside sur la commune même des parcelles de sorte que le critère de proximité est respecté.

Sur les garanties financières de Monsieur [M] [X] peut s’appuyer sur une étude économique prévisionnelle établie par l’association et de gestion et de comptabilité CERFRANCE qui confirme la rentabilité de l’exploitation dirigée par son père, sa capacité à générer de l’excédent de trésorerie pour améliorer le fonds de roulement et faire face aux charges. Par acte du 15 mai 2024, il a reçu donation de son père, dont il est le fils unique, d’une partie du matériel agricole valorisée à 82 724 euros. Par acte du même jour, son père lui a donné à bail 49ha 05a 70ca de parcelles cultivables. Le critère des garanties financières est au vu de ces éléments suffisamment respecté.

Sur la satisfaction aux règles de contrôles des structures prévues les articles L. 331-2 et 411-58 du code rural, la discussion porte uniquement sur le point de savoir si Monsieur [M] [X] a des revenus conduisant à lui imposer le régime d’autorisation ou celui de la déclaration au regard du critère de l’article L. 331-2 c) du code rural qui prévoit un régime d’autorisation lorsque l’exploitant pluriactif a des revenus extra-agricoles excédant 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum (36348 euros en 2024, année de référence pour une cession en 2025). Monsieur [M] [X] expose n’avoir pour seul revenu que son salaire et le bulletin de salaire de décembre 2024, produit après réclamation de la partie adverse, montre que le revenu imposable tiré de son emploi pour cette année 2024 est de 28384,72 euros, ce qui est en dessous du seuil d’autorisation. Si Monsieur [M] [X] aurait pu sécuriser la question de ses revenus extra-agricoles en produisant à tout le moins son avis d’imposition sur les revenus 2023 pour confirmer la seule existence de sa rémunération salariale, l’existence de la prise de position de la DRAAF du 02 février 2023 (non enserrée dans une durée de validité à défaut de précision en ce sens dans le courrier) portant sur l’exact projet d’exploitation soumis à la juridiction et qui avait retenu un revenu en dessous du seuil de l’article L. 331-2 c) du code rural, permet de confirmer que Monsieur [M] [X] n’est pas assujetti à la procédure de contrôle.

Sur la volonté réelle d’exploiter, il est constant que Monsieur [M] [X] est chef d’une équipe d’exploitation routière, employé à plein temps (151,67 heures /mois) au Conseil départemental de la SOMME et il n’entend pas renoncer à cet emploi. Il est déjà preneur d’environ 49ha donnés à bail par son père et les parcelles concernées par les baux litigieux représentent environ 27 ha, ce qui porterait son exploitation à environ 76 ha. La culture porte sur du blé tendre (34 ha), de l’escourgeon (8 ha), du colza (15 ha), du ray-grass (6 ha), des pommes de terre de consommation (5 ha), des pois protéagineux (3ha) et des betteraves sucrières (5ha). A l’exception des pommes de terre de consommation (5 ha), des pois protéagineux (3ha) et des betteraves sucrières (5ha) qui représentent une part faible de l’exploitation, l’immense majorité des cultures (blé tendre, escourgeon, colza et ray-grass) est substantiellement moins exigeante en temps de travail et quasi-entièrement mécanisable. Son employeur l’a autorisé à cumuler cette activité (décision du 16 janvier 2025 pour une durée d’un an). Monsieur [M] [X] a évalué auprès de son employeur son investissement dans l’exploitation à 250 heures par an, chiffre qui ne paraît pas fantaisiste en fonction de l’organisation de travail qu’il pourrait mettre en œuvre (ETA, etc…).

Au regard de l’ensemble de ces développements, aucun obstacle à la cession du bail en lien avec la capacité de Monsieur [M] [X] ne sera retenu.

2.2) Sur la bonne foi du cédant

La bonne foi du cédant se définit ici comme le fait d’avoir toujours exécuté le contrat de bail conformément à celui-ci : le preneur de bonne foi est celui qui ne commet pas de faute contractuelle. Ce manquement doit être suffisamment grave. A contrario, la mauvaise foi prive le preneur de sa faculté à céder le bail. En cas de caractérisation d’une telle faute contractuelle, le bailleur n’a pas en revanche pas l’obligation de rapporter la preuve d’un préjudice.

Monsieur [R] [W] fait grief aux preneurs de ne pas avoir exécuté le bail rural de bonne foi dans la mesure où Monsieur [L] [X] a toujours été l’unique et véritable exploitant de la parcelle.

Toutefois, en l’absence de bail écrit ou d’autres éléments de preuve susceptibles de compenser cette absence, aucun élément ne vient démontrer que Madame [E] [Z] était également titulaire de ce bail, conjointement avec Monsieur [L] [X].

Il n’est pas établi que ce bail verbal a eu lieu à la même période que ceux reçus par actes notariés des 29 décembre 1982 et 30 décembre 1983 qui eux, ont de manière certaine été consentis à Monsieur [L] [X] et Madame [E] [Z] qui sont divorcés depuis le 30 novembre 1988.

En l’état, aucun manquement ne peut être reproché à Monsieur [L] [X] qui apparaît, en l’état des pièces versées aux débats, être le seul preneur de ce bail verbal.

Au regard de l’ensemble de ces développements, aucun obstacle à la cession du bail en lien avec la bonne foi de Monsieur [L] [X] ne sera retenu.

3) Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Monsieur [R] [W] sera condamné aux dépens.

Il n’est néanmoins pas inéquitable de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature de l’affaire et les enjeux particuliers du litige conduisent à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal paritaire des baux ruraux statuant seul après avoir recueilli l’avis des assesseurs présents en formation incomplète, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [L] [X] et Madame [E] [Z] de leur demande de nullité du congé,

AUTORISE Monsieur [L] [X] à céder le bail rural verbal à Monsieur [M] [X], portant sur l’immeuble suivant dont Monsieur [R] [W] est propriétaire :

COMMUNE

REFERENCES CADASTRALES

SUPERFICIE

[Localité 9]

XC n°1

06ha 08a 74ca

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] aux dépens,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l’exécution provisoire,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT