TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 22/00346 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WJVB

Jugement du 07 Août 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [R] [O] de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET – 505

Maître [Z] [C] de la SELARL DREZET – PELET – 485

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 07 Août 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 18 Novembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Avril 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires Anatole France sis [Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice la société ORALIA SOGELEM, SAS dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [B] [E]

née le 20 Février 1958 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET, avocats au barreau de LYON

Monsieur [P] [H]

né le 06 Avril 1986 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 3]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] est constitué d’un bâtiment comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée et trois étages divisé en 14 lots.

L’état descriptif de division mentionne que les lots 9, 10 et 11 sont constitués de mansardes et greniers.

Considérant que certains de ces greniers avait été réunis et transformés en appartements et que d’autres avaient été modifiés entraînant ainsi un déséquilibre entre les quote-parts de charges des différents lots, les copropriétaires ont mandaté un géomètre expert afin de vérifier l’adéquation entre la grille de répartition des charges prévue à l’état descriptif division et la situation de l’immeuble.

Sur la base du rapport du géomètre expert, une résolution portant sur la refonte du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division a été mise au vote de l’assemblée générale du 15 septembre 2021. Monsieur [H], copropriétaire des lots n°10 et 11 et Madame [E], copropriétaire du lot n°9 correspondant aux mansardes et greniers transformés en appartements, ont voté contre cette résolution, qui n’a pas pu être adoptée.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 30 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à LYON 6ème, représenté par son syndic en exercice la société ORALIA SOGELEM, a fait citer Madame [B] [E] et Monsieur [P] [H] devant le tribunal judiciaire de LYON et ce, essentiellement aux fins d’entendre déclarer non-écrite la clause de répartition des charges générales de l’immeuble, modifier l’état descriptif de division et fixer la nouvelle grille de répartition des charges.

Dns le dernier état de ses écritures notifiées le 07 novembre 2024, le syndicat de copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 2] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la société ORALIA SOGELEM sollicite qu’il plaise :

VU l’article 43 de la loi du 10 Juillet 1965,

VU les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,

VU la jurisprudence,

VU les pièces,

A titre principal,

DÉBOUTER Madame [B] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

DECLARER non écrite la clause de répartition des charges générales de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6].

MODIFIER l’état descriptif de division de l’immeuble [Adresse 4] et FIXER la nouvelle grille de répartition des charges de l’immeuble [Adresse 6] selon la grille annexée en pièce 10 telle que visée dans le rapport du cabinet OPERANDI actualisée à 2023 suite à la visite des locaux de Madame [E].

DIRE que cette nouvelle répartition sera publiée au service de la publicité foncière de [Localité 10] à l’initiative et aux frais du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] avec le jugement.

CONDAMNER Madame [E] à procéder à la dépose des 3 fenêtres de toit installées sans autorisation au niveau de la toiture de son lot et à remettre en état la toiture de l’immeuble dans les deux mois du jugement et passé ce délai sous astreinte de 500 € par jour et ce pendant un an,

A titre subsidiaire,

Ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de:

— De se rendre sur les lieux

— Etablir un plan des parties communes et des parties privatives de l’immeuble

— Proposer une répartition des tantièmes généraux et de charges conformes aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Monsieur [P] [H] et Madame [B] [E] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DIRE n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

CONDAMNER in solidum les défendeurs aux dépens.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 14 novembre 2023 Madame [B] [E] sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965

Vu le règlement de copropriété du [Adresse 4],

Vu les pièces versées au débat,

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ANATOLE FRANCE de l’intégralité de ses prétentions, fins et moyens.

CONDAMNER Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ANATOLE FRANCE à payer à Madame [B] [E] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [P] [H] n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le caractère non écrit de la clause de répartition des charges

Madame [E] soutient que le lot n°9 qu’elle a acquis en 2007 au sein de l’immeuble en copropriété a toujours été utilisé ou loué à titre d’habitation, même si son acte de vente le décrit comme des mansardes et un grenier. Elle en veut pour preuve que l’état hypothécaire du lot n°9 le désigne comme étant un appartement situé au 3ème étage et que la fiche préalable à la vente désigne le lot n°9 comme étant un appartement de type T3. Elle indique ne pas être à l’origine d’une quelconque transformation de son lot et avoir simplement remplacé deux velux en 2016 et deux autres en 2023. Elle considère par conséquent qu’en l’absence de tout élément nouveau depuis la rédaction du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de 1954, rien ne justifie de déclarer non écrite la clause de répartition des charges générales de l’immeuble et de procéder à une nouvelle répartition.

Sur ce,

Vu les articles 5, 10 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

En particulier, l’article 10 alinéa 3 de la loi de 1965 dispose que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En application de ces dispositions, tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 de la loi susvisée, de la clause de répartition des charges, tant à l’égard du règlement de copropriété, que d’un acte modificatif ultérieur ou encore d’une décision d’assemblée générale.

Si le règlement de copropriété comporte une clause qui prévoit une répartition contraire aux dispositions de l’article 10, elle doit être réputée non écrite.

Aux termes du règlement de copropriété de 1954, le lot n°9 est décrit comme comprenant : « Les mansardes et grenier occupant toute la partie du troisième étage à l’Ouest du mur de refend Nord Sud (…) Une jacobine au Midi et une au Nord. Une ouverture au Nord sur la cage d’escalier. Porte palière. Cabinet d’aisance sur le palier entre les 2° et 3° étages communs avec les dixième et onzième parties divises ». Il est attribué 20 tantièmes des quotes-parts générales au lot °9. Les lots n°10 et 11 sont également mentionnés comme étant des greniers et il leur est attribué chacun 10 tantièmes des quotes-parts générales.

Ces stipulations établissent que les lots n°9, 10 et 11 ne correspondent nullement à des lots à usage d’habitation. La précision au règlement de copropriété selon laquelle le lot n°9 est loué à une personne désignée comme Madame [S] n’établit pas nécessairement qu’il s’agissait d’une location à usage d’habitation. La présence d’un cabinet d’aisance commun avec d’autres lots non plus. D’ailleurs, à cet égard, l’attestation de Monsieur [N], qui fait état de la présence de sanitaires au sein du lot n°9 est plutôt de nature à démontrer que ce lot a subi depuis 1954 des modifications destinées à un usage d’habitation.

Le fait que la fiche de renseignement préalable à la vente du lot n°9 à Madame [E] et que l’état hypothécaire de l’immeuble le désignent comme un appartement ne changent rien aux stipulations du règlement de copropriété, quelque soit l’usage ou les modifications qui ont pu être réalisés depuis 1954. En application du règlement de copropriété, qui n’a subi aucune modification à cet égard, les lots n°9, 10 et 11 ne constituent pas des lots à usage d’habitation. Le nombre de tantièmes de copropriété qui leur sont attribués, soit 20, 10 et 10, établit encore, s’il en était besoin, qu’il ne s’agit pas de lots à usage d’habitation, lesquels se voient attribuer des tantièmes de l’ordre de 80 des quotes-parts générales.

Le rapport du cabinet OPERANDI, géomètre-expert désigné par la copropriété, a d’ailleurs relevé que la consistance des lots n’est pas toujours respectée. Les lots du troisième étage figurant au règlement de copropriété comme « des mansardes et grenier » sont actuellement à usage d’habitation. La consistance du grenier dans l’EDD étant sous-pondérée par rapport à un appartement, il conviendrait de régulariser la situation par des modificatifs procédant au changement d’affectation des lots et à la revalorisation de leurs quotes-parts.

Il a également constaté que :

— l’état descriptif de division n’explicite pas les critères retenus permettant de déterminer les quotes-parts de parties communes générales et spéciales,

— les limites matérielles des locaux, après mesurage, ne correspondent pas toujours à celles théoriques des lots définis dans l’EDD originaire et ses plans annexés… les vestibules communs du deuxième et troisième étage, décrits dans l’EDD comme des parties communes spéciales aux lots 7 et 8 et 10 et 11, sont complètement incluses dans les appartements qu’elles sont censées desservir. Il y a lieu de procéder à la privatisation des vestibules et à leur réunion aux lots existants.

L’expert géomètre a donc préconisé :

— s’agissant du lot n°9 au troisième étage, un modificatif de l’Etat Descriptif de Division en procédant au changement d’affectation du lot de « mansardes et grenier » en appartement, et à la revalorisation de ses quotes-parts qui en découle,

— en ce qui concerne les lots n°10 et 11 et du vestibule commun au troisième étage, formant aujourd’hui une unité d’habitation, un modificatif de l’EDD en procédant à la création du lot vestibule issu des parties communes et au changement d’affectation du lot « mansardes et grenier » en appartement, à la revalorisation de ses quotes-parts qui en découle et à la réunion des trois lots.

Il a conclu son rapport en ces termes : « … dans l’état actuel de l’immeuble, les charges générales de la copropriété ne respectent pas les critères légaux de l’article 10 de la n°65-557 du 10 juillet 1965. Certains changements nécessitant la publication d’un modificatif (changement de consistance, privatisation des parties communes…) ont été omis. Ces situations impropres augmentent l’iniquité des quotes-parts de copropriété et la valeur relative des lots entre eux a sensiblement évoluée. Des modificatifs sont donc nécessaires pour adapter l’état descriptif de division à la matérialité des lieux… ».

La clause de répartition des charges n’apparaît donc pas conforme au critère de l’utilité dans la mesure où elle ne tient pas compte du changement d’affectation des lots greniers en lots appartements.

La violation des bases légales de calcul des charges générales de copropriété est ainsi établie, les lots de Madame [E] et de Monsieur [H] se voyant affecter des tantièmes de copropriété sous pondérés comme correspond à des greniers, alors qu’il s’agit de lots à usage d’habitation. Les charges de copropriété affectées aux lots de Madame [E] et de Monsieur [H] sont donc nécessairement moindres que celles des autres lots ayant une affectation similaire.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à entendre déclarer non écrite la clause de répartition des charges générales de l’immeuble, à voir modifier l’état descriptif de division et fixer la nouvelle grille de répartition des charges de l’immeuble selon la grille établie par le cabinet OPERANDI, géomètre expert, grille actualisée en 2023 à la suite de la visite du lot de Madame [E], dans son rapport du 08 février 2023 (pièce n°10 du demandeur).

Cette nouvelle répartition sera publiée, avec le jugement, au service de la publicité foncière de [Localité 10] à l’initiative et aux frais du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11].

Sur la dépose des fenêtres de toit

Vu l’article 9 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 25 b de cette même loi ;

Au vu de la description du lot n°9, il est établi qu’il ne disposait à l’origine que de deux jacobines, à l’exclusion de tout vélux. La visite opérée par le géomètre expert mandaté par la copropriété a permis d’établir que ce lot est aujourd’hui équipé de cinq fenêtres de toit. Trois vélux ont été installés en plus des deux jacobines.

Madame [E] soutient ne pas être à l’origine de l’installation des trois vélux, déjà en place lors de son acquisition en 2017 et avoir uniquement fait procéder à leur changement en 2016 et 2023. Elle en justifie par la production de factures. Les copies des photographies des plaques d’immatriculation des vélux communiquées par la société AG COUVERTURE à Madame [E] accompagnées d’une fiche précisant des dates en fonction des numéros n’apportent en revanche aucun élément utile à la datation de leur installation, en l’absence de toute concordance vérifiable.

Elle produit l’attestation d’un ancien voisin, Monsieur [N], de laquelle il résulte que les velux ont été installés entre 1989 et 2000. Contrairement à ce qui se trouve soutenu par le syndicat, Madame [E] ne fait pas valoir que les velux ont été installés depuis plus de trente ans afin de lui opposer la prescription de son action. Elle indique juste que les vélux étaient déjà en place lors de son acquisition en 2007 pour en déduire qu’ils ont été installés avant 2007.

L’attestation de Monsieur [N] corroborée par la preuve du remplacement des vélux en 2016 et 2023 est de nature à établir que les vélux étaient déjà installés quand Madame [E] a acquis son lot en 2007.

Les circonstances dans lesquelles les vélux litigieux ont été installés demeurent inconnues et en particulier l’existence ou non d’une autorisation préalable en assemblée générale.

Ce faisant, il n’y a pas lieu de condamner Madame [E] à la dépose des trois fenêtres de toit au niveau de la toiture de son lot. Ce chef de demande sera rejeté.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Monsieur [H] et Madame [E], qui succombent au principal, seront condamnés in solidum aux dépens et à payer au syndicat la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

DECLARE non écrite la clause de répartition des charges générales de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] ;

MODIFIE l’état descriptif de division et FIXE la nouvelle grille de répartition des charges de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] selon la grille établie par le cabinet OPERANDI, géomètre expert, dans son rapport du 08 février 2023 ;

DIT que cette nouvelle répartition sera publiée, avec le jugement, au service de la publicité foncière de [Localité 10] à l’initiative et aux frais du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11] ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [E] et Monsieur [P] [H] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [E] et Monsieur [P] [H] à payer au syndicat de copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 2] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la société ORALIA SOGELEM la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,