25 Novembre 2024

AFFAIRE :

[L] [R]

C/

S.E.L.A.R.L. [10]

, S.C.P. [9]

N° RG 23/02508 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HKSJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

ORDONNANCE DU VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

rendue par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, au Tribunal Judiciaire d’ANGERS, chargé de la mise en état ;

Etant en son Cabinet au Palais de Justice de ladite ville,

Assisté de Madame PELLEREAU, greffier

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [R]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 12] (CHER)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Maître Guillaume ROLLAND de la SELARL HAUT ANJOU AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSES :

S.E.L.A.R.L. [10]

[Adresse 6]

49120 CHEMILLE EN ANJOU

Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

S.C.P. [9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 3 novembre 2016, M. [L] [R] a fait l’acquisition des lots n° 4 et 5 d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le prix de 72 500 euros.

L’acte a été dressé par Me [U] [X], notaire à Chemillé-en-Anjou, associée de la SELARL [10], avec l’intervention de Me [E] [I], notaire à [Localité 5], exerçant au sein de la société [9], assistant l’acquéreur.

Il indique, pour le lot n° 5, au titre de la désignation réelle des lieux, que l’appartement est divisé en deux studios.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 6 janvier 2023, M. [L] [R] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Me [X] et Me [I] d’avoir à l’indemniser, à hauteur de 47 000 euros, au titre des travaux permettant de mettre un terme à la division du lot n° 5. Il explique que la superficie dudit lot est de 28,54 m2 et que la surface respective des deux studios qui le constituent est inférieure à 14 m2, ce qui contrevient aux dispositions de l’article L. 126-17 alinéa 2 nouveau du code de la construction et de l’habitation, l’empêchant de louer et de vendre son bien en l’état, ce dont les notaires auraient dû l’informer au titre de leur obligation générale d’information et de conseil.

Par lettre en date du 16 janvier 2023, Me [U] [X] a indiqué au conseil de M. [L] [R] que :

— la superficie du lot n° 5, selon certificat établi le 10 décembre 2020 par la société [8], ressort à 28,54 m2 et la superficie du même lot, selon certificat établi lors de la création de la copropriété par la société [7] en 2012, ressortait à 29,31 m2 ;

— ledit lot n’a jamais fait l’objet d’une division malgré l’occupation en deux studios lors de la vente ;

— M. [R] peut donc louer ou vendre son bien sans avoir à procéder aux travaux envisagés dont il lui est demandé l’indemnisation ;

— le lot n° 5, tel qu’il est aujourd’hui composé, correspond au lot repris à l’état descriptif de division.

Par lettre en date du 19 janvier 2023, Me [E] [I] a accusé réception du courrier mettant en cause sa responsabilité et indiqué avoir transmis la réclamation à son assureur.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, M. [L] [R] a fait assigner la société [10] et la société [9] devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins, au visa de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation, de voir :

— condamner solidairement la société [9] et la société [10] à payer à M. [L] [R] la somme de 50 269, 43 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2023 ;

— condamner solidairement la société [9] et la société [10] à payer à M. [L] [R] la somme de 12 905 euros au titre de la réparation de son préjudice immatériel (perte de loyers), outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2023, somme arrêtée au 31 mai 2023 ;

— condamner solidairement la société [9] et la société [10] à payer à M. [L] [R] la somme mensuelle de 580 euros au titre de la réparation de son préjudice immatériel (perte de loyers), outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2023, à compter du 1er juin 2023 jusqu’au jugement à intervenir ;

— condamner solidairement la société [9] et la société [10] à payer à M. [L] [R] la somme 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile jusqu’au jugement à intervenir ;

— condamner solidairement la société [9] et la société [10] aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 28 mars 2024, la SELARL [10] demande au juge de la mise en état de voir :

— constater la prescription de l’action engagée par M. [L] [R] à l’encontre de la société [10] ;

En conséquence,

— juger irrecevable l’action engagée par M. [L] [R] à l’encontre de la société [10] ;

— condamner M. [L] [R] à payer à la société [10] la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [L] [R] aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, la SCI [9] demande au juge de la mise en état de voir :

— constater que l’action engagée par M. [R] à l’encontre de la société [9] est prescrite ;

— juger irrecevable l’action engagée pr M. [R] à l’encontre de la société [9] ;

— condamner M. [L] [R] à payer à la société [9] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [L] [R] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, M. [L] [R] sollicite du juge de la mise en état de voir :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société [10], notamment en ce qu’elles tendant à voir juger irrecevable l’action engagée par M. [L] [R] à son encontre ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société [9], notamment en ce qu’elles tendant à voir juger irrecevable l’action engagée par M. [L] [R] à son encontre ;

En conséquence,

— déclarer M. [L] [R] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société [10] à verser à M. [L] [R] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [10] aux entiers dépens de l’incident.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de M. [R]

Au soutien de la fin de non-recevoir qu’elle soulève, la SELARL [10] rappelle que l’action en responsabilité contre un notaire est soumise au délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Elle souligne qu’aux termes de l’acte authentique de vente M. [R] a été informé tant du fait que l’appartement qui compose le lot n° 5 faisait l’objet d’une occupation en deux studios que de la superficie totale des locaux, qui s’élevait à 29,31 m2 s’agissant de ce lot. Elle précise avoir également rappelé expressément les dispositions légales du code de la construction et de l’habitation en en reproduisant l’article L. 111-6 dans l’acte de vente.

Elle en déduit que les griefs de M. [R] résultent exclusivement des informations contenues dans l’acte de vente lui-même, reçu le 3 novembre 2016, et qu’ainsi, dès cette date, M. [R] disposait des informations lui permettant d’agir. Or, il a attendu le 30 octobre 2023 pour faire assigner les sociétés de notaires, soit au-delà du délai légal de 5 ans, de sorte que son action est irrecevable.

La SCI [9] fait également valoir que M. [R] a eu connaissance de la situation de l’immeuble dès le jour de la vente. Elle expose qu’il s’agissait d’un seul lot non divisé et que ce n’est que dans le cas d’une division de lot que les nouveaux lots ne doivent pas mesurer moins de 14 m2. Elle relève que M. [R] n’a jamais indiqué qu’il envisageait une division du lot n° 5 et que rien ne lui interdit de louer les appartements, la surface minimum étant fixée à 9 m2.

Elle en conclut que M. [R] disposait de l’ensemble des informations lui permettant d’agir dès le jour de la vente et que son action engagée le 30 octobre 2023, soit au-delà du délai quinquennal, ne pourra qu’être jugée prescrite.

Pour s’opposer à cette fin de non-recevoir, M. [L] [R] explique que ce n’est qu’à la date du 10 décembre 2020, date du repérage établi suivant certificat de superficie privative, qu’il a été informé par la société [8] de la surface réelle du lot n° 5, à savoir 28,54 m2, et de ce que les surfaces respectives des deux studios qui le composent n’excèdent pas 14 m2, compte tenu de la présence d’une circulation commune de 3,54 m2. Il indique qu’il n’a en outre jamais été informé de l’existence des dispositions de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

***

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

Il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Par ailleurs, le notaire, en tant que rédacteur et authentificateur de l’acte qu’il instrumente, doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité et la validité. Il est également tenu à un devoir de conseil pour tout acte qu’il a authentifié ou dont il a supervisé la rédaction, l’obligation de conseil s’entendant comme l’obligation d’éclairer les parties et d’attirer leur attention de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effet et les risques des actes qu’il reçoit.

S’agissant d’un acte auquel il a prêté son concours en sa qualité d’officier ministériel, le notaire engage sa responsabilité civile sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil en cas de manquement aux obligations précitées préjudiciable aux parties.

En l’espèce, M. [L] [R] recherche la responsabilité civile de la SELARL [10] et de la SCI [9], arguant d’un manquement des notaires ayant procédé à la rédaction de l’acte authentique de vente du 3 novembre 2016 à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil, relativement à la surface du lot n° 5, objet de la vente, ainsi qu’aux conditions et conséquences de sa division au regard des dispositions de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’acte notarié litigieux, il est indiqué, au titre de la désignation réelle des lieux, que le lot n° 5 est un appartement d’une superficie de 29,31 m2, divisé en deux studios, chacun mis en location, sans que ne soient précisées leurs surfaces respectives. A cet égard, les baux annexés à l’acte, visés dans ses écritures par la société [10] ne sont pas versés aux débats.

Il ressort par ailleurs du certificat de surface privative établi le 10 décembre 2020 par la société [8], à la demande de M. [R] en vue de la vente de son bien, que la superficie totale loi Carrez du lot n° 5 est de 28,54 m2.

Il en résulte que ce n’est qu’à compter de cette date que M. [R] a eu connaissance du dommage qu’il allègue, à savoir ne pas pouvoir louer, ni vendre son bien sans avoir à engager des travaux afin de réunir les deux studios, dont les superficies respectives sont inférieures à 14 m2.

L’assignation ayant été delivrée à la SELARL [10] et à la SCI [9] le 30 octobre 2023, soit dans le délai de 5 ans à compter du 10 décembre 2020, l’action de M. [R] n’est pas prescrite.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SELARL [10] et par la SCI [9] sera rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

A ce stade de la procédure, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles. Elles seront en conséquence déboutées de leurs demandes de ce chef.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SELARL [10] et par la SCI [9] ;

Renvoie le présent dossier à la mise en état du 06 février 2025 pour conclusions de M^e Etienne de Mascureau, avocat de la SCP ACR Avocats, conseil de la SELARL [10] ;

Déboute la SELARL [10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI [9] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [L] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens.

Ordonnance rendue par mise à disposition le VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, après débats à l’audience du 23/09/2024, à l’issue de laquelle il a été indiqué que la décision serait rendue le 25 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT