TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Sonia KEPES

Monsieur [W] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Armand BOUKRIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02871 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JNP

N° MINUTE :

15 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [O], demeurant Chez Mme [H] [L] – [Adresse 2]

représenté par M^e Sonia KEPES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN054

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

S.A.S.U. FONCIERE DU MOULIN VERT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Armand BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0274

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 03 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/02871 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JNP

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 26 avril 2002, la SCIPA, aux droits de qui intervient la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT, a donné à bail à Monsieur [Z] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 270 euros, outre 57,63 euros de provision sur charges.

Par courrier avec AR en date du 19 septembre 2023 reçu le 26 septembre suivant, Monsieur [Z] [O] a donné congé à effet un mois après sa réception par le bailleur.

La reprise des lieux n’ayant pu avoir lieu compte tenu de la présence d’occupants sans droit ni titre et par actes de commissaire de justice en date du 8 février 2024, Monsieur [Z] [O] a fait assigner Monsieur [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

L’expulsion de Monsieur [W] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec la force publique si besoin est, et avec séquestration des biens meubles aux risques et frais de celles-ci,La suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Sa condamnation à lui payer 1200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

A l’audience, Monsieur [Z] [O] a été représenté par son conseil et a fait viser des écritures soutenues oralement par lesquelles il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre qu’il a demandé le rejet des prétentions de la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT à son encontre et la condamnation solidaire de Monsieur [W] [T] et de la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT à lui payer 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU FONCIERE DU MOULIN VERT, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions en intervention volontaire développées oralement, par lesquelles elle a sollicité l’expulsion de Monsieur [Z] [O] et de tout occupant de son chef par l’effet du congé du preneur, la condamnation de Monsieur [Z] [O] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la libération des lieux, sa condamnation à lui payer 21600 euros au titre de la restitution des fruits civils, outre sa condamnation à lui verser 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherche infructueuse sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [W] [T] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il est constant que la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT est propriétaire de l’appartement objet du litige et le bailleur de Monsieur [Z] [O]. Ce dernier ne conteste pas la recevabilité de l’intervention.

L’intervention volontaire de la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT sera donc déclarée recevable.

Sur le congé délivré par le preneur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d’un motif. Le délai de préavis est en principe de trois mois, ce délai étant toutefois réduit à un mois pour les zones de tension locative. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, il est constant que le locataire a délivré un congé le 19 septembre 2023 à effet un mois après la date de réception par le bailleur, soit en respectant le délai de préavis applicable à [Localité 5]. La SASU FONCIERE DU MOULIN VERT indique avoir reçu ledit congé en date du 26 septembre 2023. Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 26 octobre 2023, sans besoin de valider le congé.

Il sera simplement constaté que le bail a expiré à cette date.

Monsieur [Z] [O] étant sans droit ni titre depuis le 27 octobre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [W] [T], qui ne disposent d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Dans la mesure où la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT n’a fait aucune demande de suppression du délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il sera rappelé qu’il sera procédé à l’expulsion selon les modalités prévues à cet article.

Il sera également rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s’il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l’occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l’espèce, il est constant que l’appartement est occupé par Monsieur [W] [T]. Monsieur [Z] [O] a engagé de longue date des démarches pour qu’il puisse être procédé à la restitution des lieux à la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT, à savoir des dépôts de plainte les 20 février et 22 novembre 2023, les courriers d’information à son bailleur des 19 juillet, 23 juillet et 23 octobre 2023, et enfin l’assignation en expulsion du 8 février 2024. Par suite, seul Monsieur [W] [T] serait tenu du paiement d’une indemnité d’occupation. Or, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT n’a effectué aucune demande à son encontre.

La demande de la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT en paiement d’une indemnité d’occupation sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en restitution des fruits civils

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

Cette prérogative relevant du droit des biens permettant de solliciter la restitution des fruits civils de la chose appartient au propriétaire du bien ou au titulaire du droit réel approprié, tel que l’emphytéote, le bail emphytéotique conférant un droit réel qualifié en doctrine de quasi droit de propriété pendant la durée du bail.

En l’espèce, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT justifie de sa qualité de bailleur du bien. Elle a donc qualité à agir en restitution des fruits civils. A ce titre, il sera rappelé qu’il ne peut y avoir de sous-location que si l’hébergement s’opère moyennant un prix ou une contrepartie en espèces ou en nature, dont la charge de la preuve incombe au bailleur qui s’en prévaut et qu’il convient de distinguer la sous-location de l’hébergement familial ou amical (Cass. 3e civ.,14 déc. 1994 n°92-15.129).

Or, Monsieur [Z] [O] lui-même produit aux débat une plainte du 21 février 2023 indiquant qu’une entreprise « devait effectuer des travaux chez mon locataire » mais que « le locataire Monsieur [W] [T] n’a pas ouvert ». Dans ces conditions, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT communique un constat de commissaire de justice du 14 mars 2024 qui confirme que l’occupant de l’appartement litigieux est Monsieur [W] [T] lequel a déclaré « qu’il paie un loyer de 900 euros par mois à Monsieur [Z] [O] et à une dame nommée « [H] » et qu’il occupe les lieux depuis presque deux années », soit avril 2022. Il sera relevé en ce sens que dans sa plainte du 1er mars 2023, Monsieur [Z] [O] explique « qu’en ce moment j’habite chez ma femme, Madame [L] [H] ». Dès lors, il est suffisamment établi que Monsieur [Z] [O] a perçu des sous-loyers. Toutefois, sur la période de référence et à l’inverse de ce que Monsieur [W] [T] a déclaré, il n’est pas vraisemblable qu’il continue de payer les sous-loyers à Monsieur [Z] [O] au jour du constat de commissaire de justice alors que ce dernier fait état de violences subies un an auparavant, le 20 février 2023 avec ITT de huit jours faisant suite au changement supposé par Monsieur [W] [T] des serrures de l’appartement. Au final, la condamnation de Monsieur [Z] [O] au titre des sous-loyers sera fixée à 9900 euros (900x11), correspondant au montant des sous-loyers perçus pendant la période d’avril 2022 à février 2023.

Par compensation, en application des articles 1289 et suivants du code civil, les sommes déjà payées par Monsieur [Z] [O] depuis la résiliation du bail le 26 octobre 2023 seront déduites des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [O] et Monsieur [W] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les Monsieur [Z] [O] et Monsieur [W] [T] seront condamnés in solidum. Il n’y a pas lieu d’allouer de quelconque somme à Monsieur [Z] [O] au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT par Monsieur [Z] [O] d’un congé relatif au bail conclu le 26 avril 2002 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé situé [Adresse 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 26 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [W] [T], conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer à la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT la somme de 9900 euros au titre de la restitution des fruits civils ;

DIT que les sommes déjà payées par Monsieur [Z] [O] depuis le 27 octobre 2023 seront déduites par compensation des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [O] et Monsieur [W] [T] à verser à la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [O] et Monsieur [W] [T] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux

de la protection