TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

N° RG 25/445 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H2LZ

Minute n° : 25/332

JUGEMENT DU : 03 JUILLET 2025

Rendu par Benoît GIRAUD, Président, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition au greffe la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

Le [Adresse 8]” représenté par son Syndic en exercice le Cabinet FONCIA ANJOU MAINE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, substitué par Maître Rémi HUBERT, Avocats au barreau d’ANGERS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [M]

né le 02 Février 1961 à [Localité 6] (République du Congo)

[Adresse 1]

[Localité 4] (CONGO)

Non comparant, ni représenté,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble Résidence “[7]” situé à [Localité 5] est un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires a choisi comme Syndic le Cabinet FONCIA ANJOU MAINE.

Le 29 janvier 2024, l’assemblée générale a adopté le budget prévisionnel de la copropriété et clos les comptes de l’exercice à la majorité des copropriétaires.

Le procès-verbal de délibération de l’assemblée générale du 29 janvier 2024 a été notifié à l’ensemble des copropriétaires, aucune contestation n’a été élevée.

C.EXE : Maître [H] [W]

C.C :

1 Copie défaillant (1) par LS

Copie Dossier

le

Le Syndic a adressé une mise en demeure en date du 7 novembre 2024 à Monsieur [F] [M] en règlement des charges. Celle-ci est restée vaine.

*

C’est dans ce contexte que, par acte de transmission à autorité compétente étrangère du 24 février 2025, le [Adresse 8]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA ANJOU MAINE, a fait assigner Monsieur [F] [M] devant le président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux fins de voir M. [F] [M] condamner au paiement des charges de copropriété.

*

A l’audience du 22 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes initiales et demande au Président du tribunal judiciaire d’ANGERS, de :

— constater le vote et l’approbation d’un budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— prononcer la déchéance du terme pour les provisions de l’article 14-1 et de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, trente jours après ladite mise en demeure ;

— condamner M. [F] [M] à payer la somme de 1 981,87 euros arrêtée au 31 octobre 2024 au titre des sommes dues pour les exercices précédents, outre intérêt au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2024 ;

— condamner M. [F] [M] à payer la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêt au taux légal sur cette somme à compter de la décision à intervenir ;

— condamner M. [F] [M] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [F] [M] aux entiers dépens ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ordonner que les droits et émoluments des actes de Commissaires de justice ainsi que leurs droits de recouvrement ou d’encaissement, pouvant être prévelés le cas échéant, resteront à la charge du copropriétaire débiteur.

Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, le Syndicat des copropriétaires indique que l’attitude de M. [F] [M] pénalise les autres copropriétaires devant faire l’avance avec leurs propres deniers des charges impayées. Il considère que cette carence fautive prive la collectivité des copropriétaires de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et cause donc un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. De plus, le Syndicat rappelle que M. [F] [M] a déjà été condamné à deux reprises pour des faits identiques.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025, puis prorogée au 03 juillet 2025 ;

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample information de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, notamment au regard des dispositions d’ordre public régissant la matière.

I.Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sur lequel le Syndicat des copropriétaires fonde ses demandes : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. […]”.

L’article 14-1 de cette même loi prévoit ainsi que : “I.-Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.-Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

Aux termes de l’article 10-1 de cette loi, sont imputables au copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

*

En l’espèce, le requérant produit notamment :

— le contrat de syndic du 9 décembre 2024 ;

— la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du lundi 9 décembre 2024, signifiée à M. [F] [M] par recommandé international avec avis de réception du 15 novembre 2024 ;

— les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires du 9 décembre 2024, signifiés à M. [F] [M] par recommandé international avec avis de réception du 19 décembre 2024 ;

— le certificat de non recours du 22 mai 2025

— les appels de fonds du 20 février, du 22 avril et du 22 mai 2025 ;

— la mise en demeure du 06 novembre 2024 de régler le solde de 1 981,87 euros, adressée par lettre recommandée internationale avec accusé de réception ;

— le décompte actualisé des sommes dues : 2 464,98 euros solde au 21 mai 2025 ;

— les deux ordonnances d’injonction de payer.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, qu’il y a eu approbation des comptes, vote du budget prévisionnel et détermination du montant de la cotisation obligatoire lors de l’assemblée générale ordinaire du 29 janvier 2024 et du 9 décembre 2024 et que M. [F] [M] a été avisé de ces deux assemblées générales par recommandé international avec avis de réception le 5 février 2024 et le 19 décembre 2024. Le certificat de non recours du 22 mai 2025 atteste que l’assemblée générale du 9 décembre 2024 n’a fait l’objet d’aucun recours dans les délais prescrits.

Le Cabinet FONCIA ANJOU MAINE a adressé une situation de compte le 31 octobre 2024 à M. [F] [M] pour la période du 1er juillet 2020 au 31 octobre 2024. Il est fait état d’une dette de 1 981,87 euros. M. [F] [M] a été mis en demeure de régler cette somme le 6 novembre 2024.

Au vu de ces éléments, il convient d’accueillir la demande de recouvrement formée par le Syndicat des copropriétaires et de condamner M. [F] [M] à lui payer la somme de 1 981,87 euros, arrêtée au 31 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

II.Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [F] [M] a été condamné à deux reprises pour des impayés de charges de copropriété. Malgré ses condamnations, il n’a toujours pas réglé ses charges courantes.

Dès lors, le comportement de M. [F] [M], caractérisé par sa mauvaise foi, est constitutif d’une faute, causant un préjudice direct et certain à la copropriété, distinct du simple retard de paiement.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires et de condamner M. [F] [M] à lui payer la somme de 400 euros, outre intérêt au taux légal sur cette somme à compter de la décision à intervenir.

III.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [F] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les sommes engagées par lui pour faire valoir ses droits. Par conséquent, M. [F] [M] sera condamné à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en dernier ressort :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne Monsieur [F] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Garages DL”, pris en la personne de son syndic, FONCIA ANJOU MAINE, la somme de 1 981,87 euros, arrêtée au 31 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de la mise en demeure ;

Condamne Monsieur [F] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Garages DL”, pris en la personne de son syndic, FONCIA ANJOU MAINE, la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêt au taux légal sur cette somme à compter du 03 juillet 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Monsieur [F] [M] aux entiers dépens ;

Condamne Monsieur [F] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Garages DL” la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, le présent jugement a été signé par Benoît Giraud, président, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,