TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00291 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H2PX

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n° 25/00477

O.P.H MELDOMYS

C/

[M] [P], [R] [F]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

— MELDOMYS

Copie conforme

— Mme [P] et M. [F]

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

O.P.H l’Office Public de l’Habitat MELDOMYS,

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 7] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 5] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [W] [D], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [M] [P]

née le 28 Mars 1996 à [Localité 6]

comparante

Monsieur [R] [F]

né le 07 Septembre 1988 à [Localité 8] (SURINAME)

non comparant

demeurant ensemble : [Adresse 1]

[Localité 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 août 2021, l’OPH Maine-et-[Localité 7] Habitat a donné à bail à usage d’habitation à Mme [M] [P] et M. [R] [F] un logement situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 524,01€, charges en sus.

Le 8 octobre 2024, l’OPH Maine-et-[Localité 7] Habitat a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Suite à un changement d’appellation autorisé par arrêté préfectoral, l’OPH Maine-et-[Localité 7] Habitat est devenu l’OPH Meldomys.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 7] Habitat a fait assigner Mme [M] [P] et M. [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à la date du 9 décembre 2024 ; à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner solidairement Mme [M] [P] et M. [R] [F] à lui payer la somme de 1.726,44 € au titre des loyers et charges impayés dus à la date de résiliation du contrat,

— condamner solidairement Mme [M] [P] et M. [R] [F] au paiement des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [P] et M. [R] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.412-1 et 2 du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [M] [P] et M. [R] [F] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture,

— ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette date, l’OPH Meldomys, représenté par Mme [W] [D], chargée de recouvrement contentieux munie d’un pouvoir, réitère oralement ses demandes sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 2.048,05 € selon décompte arrêté au 5 mars 2025.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement suspensifs formulée par Mme [M] [P] à l’audience, les défendeurs n’ayant pas respecté le plan amiable d’apurement convenu en janvier 2025.

Mme [M] [P] comparaît en personne et reconnaît la dette locative, sauf à déclarer avoir fait un versement supplémentaire la veille à hauteur de 48,05 €. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 100€.

Elle explique la situation d’impayé par l’existence de problèmes financiers (ayant dû faire face à des dépenses imprévues) ainsi que des problèmes de santé. Elle ajoute qu’elle n’a pas été informée du plan amiable d’apurement conclu en janvier 2025, étant à ce moment là hospitalisée ; que la mensualité de 300€ convenue était trop importante au regard de leur budget. Elle souligne que le logement est adapté à leur situation et qui est proche de l’école de leurs enfants.

Elle actualise leur situation, indiquant avoir deux enfants et être dans l’attente de la naissance d’un troisième. Elle indique être au chômage indemnisé et avoir perçu 771€ à ce titre. Elle déclare que M. [F] travaille et perçoit entre 1.600€ – 2.000€ par mois.

Elle ajoute être suivie par une assistante sociale et précise que le dépôt d’un dossier de surendettement a été évoqué mais n’est pas finalisé.

M. [R] [F] (assigné par dépôt de l’acte à étude) n’est ni présent ni valablement représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025. Par note en délibéré du 6 mars 2025, dûment autorisée, l’OPH Meldomys a transmis un décompte actualisé de la dette locative, mentionnant une somme restant à devoir de 2.000€.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de M. [R] [F] à l’audience, il sera statué sur les demandes de l’OPH Meldomys par jugement réputé contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH Meldomys justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 23 septembre 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au moment du contrat prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 5 août 2021 contient une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail deux mois après commandement de payer resté infructueux (article 5-6 – La résiliation) et le bailleur justifie avoir fait signifier aux locataires le 8 octobre 2024 un commandement de payer visant cette clause pour la somme en principal de 1.543,22€.

Il est établi, au vu des pièces et des débats, que ce commandement est demeuré pour partie infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 décembre 2024.

Sur l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations contractuelles, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail stipule par ailleurs, en son article 3 des conditions particulières, que : “en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division ”.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, l’OPH Maine-et-[Localité 7] Habitat a produit à l’audience un décompte démontrant que Mme [M] [P] et M. [R] [F] restaient devoir la somme de 2.048,05 € à la date du 5 mars 2025. Il a produit en cours de délibéré sur autorisation préalable du juge un nouveau décompte actualisé mentionnant une somme restant finalement à devoir de 2.000€ à la date du 6 mars 2025, après prise en compte du règlement supplémentaire de 48,05 € effectué le 5 mars 2025.

Mme [M] [P] et M. [R] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Si à l’audience, Mme [M] [P] a fait état d’un règlement de 48,05€, ce règlement est bien mentionné dans le dernier décompte produit par le demandeur et a été pris en compte. Les défendeurs ne justifient d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en compte.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2.000€.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit désormais que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort des débats d’audience et des pièces communiquées que Mme [M] [P] et M. [R] [F] ont repris depuis plusieurs mois le paiement intégral de leur loyer. Ils ont en outre effectué des versements supplémentaires en règlement de leur dette.

Leur situation financière telle qu’exposée à l’audience leur permet par ailleurs de régler la dette locative selon l’échéancier proposé. Si celui-ci est moindre que le plan d’apurement amiable initialement conclu, il est adapté à leur situation financière telle que décrite à l’audience.

Mme [M] [P] et M. [R] [F] sont dans le logement depuis septembre 2021 et il n’a pas été fait état de précédente difficulté avant la situation d’impayé de mars 2024.

Compte tenu de ces éléments et malgré l’opposition du bailleur, il convient d’accorder à Mme [M] [P] les délais de paiement sollicités et de les étendre d’office à et M. [R] [F], co-titulaire du bail. Ces derniers seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

De même, pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande à Mme [M] [P], les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [M] [P] et M. [R] [F] s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme [M] [P] et M. [R] [F] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

Mme [M] [P] et M. [R] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. Il n’a pas été demandé de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2021 entre l’OPH Maine-et-[Localité 7] Habitat d’une part et Mme [M] [P] et M. [R] [F] d’autre part concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [P] et M. [R] [F] à verser à l’OPH Meldomys anciennement dénommnée Maine-et-[Localité 7] Habitat la somme de 2.000 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 6 mars 2025 (incluant l’échéance de février 2025 et prenant notamment en compte le dernier règlement de 48,05 € du 5 mars 2025 );

AUTORISE Mme [M] [P] et M. [R] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 100 € chacune ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [M] [P] et M. [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH Meldomys puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [M] [P] et M. [R] [F] soient condamnés in solidum à verser à l’OPH Meldomys une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [M] [P] et M. [R] [F] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par M^me Justine VANDENBULCKE, greffière.

La greffière, La vice-présidente,