TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07521 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZLC

Minute : 24/1072

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [N] [I]

Madame [Y] [C] épouse [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [I],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 7]

comparant en personne

Madame [Y] [C] épouse [I],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2019, l’Office public de Seine Saint Denis habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, a donné à bail à Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 964,84 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, l’Office public de Seine Saint Denis habitat a fait signifier à Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4718,81 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 20 septembre 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 novembre 2023, reçu le 29 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, l’Office public de Seine Saint Denis habitat a fait assigner Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] au paiement :de la somme de 6638,27 euros arrêtée au mois de novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date du commandement de payer,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de décembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,condamner solidairement Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,condamner solidairement Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] à payer 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 29 juillet 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, l’Office public de Seine Saint Denis habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11747,33 euros arrêtée au 09 septembre 2024. Il s’oppose à la demande de délais.

Il expose que Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 septembre 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise que le loyer courant n’est pas réglé et que depuis plus d’un an plusieurs prélèvements sont rejetés sans régularisation. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience, M. [N] [I] ne conteste pas être redevable des loyers et charges mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 à 300 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose qu’il est en procédure de divorce avec son épouse et qu’il a eu des problèmes avec sa banque ce qui explique le rejet des prélèvements. Il déclare que ces difficultés sont résolues et qu’il va pouvoir régler le loyer courant ainsi que la dette locative. Il précise qu’il perçoit un salaire mensuel de l’ordre de 3000 euros et qu’il a un enfant à charge.

Mme [Y] [C] épouse [I], régulièrement assignée à domicile n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 juillet 2024 en vue d’une audience prévue le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, l’Office public de Seine Saint Denis habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024.

En conséquence, les demandes de l’Office public de Seine Saint Denis habitat aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 octobre 2019, du commandement de payer délivré le 27 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 09 septembre 2024 que l’Office public de Seine Saint Denis habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre des défendeurs.

Cependant, Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] sont mariés et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative qui a pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] à payer à l’Office public de Seine Saint Denis habitat la somme de 11747,33 euros, au titre des sommes dues au 09 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4.718,81 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, s’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après cette date.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient à l’article 8 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges « huit jours après mise en demeure restée infructueuse, le bailleur pourra exiger la résiliation immédiate et de plein droit du présent contrat ».

Le contrat a été conclu le 16 octobre 2019 pour une durée d’un an, et tacitement reconduit le 16 octobre 2020.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de deux mois, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers et charges réclamés dans le commandement, et dus à cette date, à hauteur de 4718,81 euros, n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 octobre 2019 à compter du 28 novembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats que depuis le mois de septembre 2023 les prélèvements effectués par le bailleur sur le compte des locataires ont, à l’exception de deux prélèvements, tous été rejetés.

En outre, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer avant l’audience et le bailleur s’oppose à tout délai.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité.

Sur la demande de justification de l’attestation d’assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail (article 9.1 des conditions générales de location) que « Le locataire s’oblige à souscrire les assurances suivantes auprès des compagnies de son choix dont il doit répondre en sa qualité de locataire à l’égard du bailleur :

assurance couvrant les risques locatifs (incendie, explosions, dégâts des eaux)assurance couvrant le risque « recours des voisins »,assurance du mobilier (incendie, explosion, dégâts des eaux).Cette obligation s’impose au locataire pendant toute la durée de la location. (…)

Le locataire justifiera de la souscription de ces polices d’assurance au moment de la signature de son engagement de location et avant toute remise des clés du logement, puis chaque année à la demande de l’Office. Il produira l’attestation annuelle portant sur l’année en cours.

Le défaut d’assurance entrainera la résiliation de plein droit du présent engagement de location un mois après la notification d’un commandement demeuré infructueux et l’Office demandera au tribunal d’instance de constater à son profit le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire pour solliciter l’expulsion du locataire ».

En l’espèce, les locataires n’ont pas justifié de l’accomplissement de leur obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en leur qualité de locataires dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte des locataires, récupérable auprès d’eux, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’Office public de Seine Saint Denis habitat les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] à payer à l’Office public de Seine Saint Denis habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’Office public de Seine Saint Denis habitat, établissement public à caractère industriel et commercial aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 octobre 2019 entre Seine Saint Denis Habitat, d’une part, et Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] à payer à l’Office public de Seine Saint Denis habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, la somme de 11747,33 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 09 septembre 2024 échéance du mois de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4718,81 euros et à compter du jugement pour le surplus,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] à payer à l’Office public de Seine Saint Denis habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] à justifier à l’Office public de Seine Saint Denis habitat de l’assurance contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataires, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] à payer à l’Office public de Seine Saint Denis habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [C] épouse [I] et M. [N] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 septembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE l’Office public de Seine Saint Denis habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE