Expéditions le : Minute n° 25/00201

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00287 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2Q7

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocate au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [R]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [J]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 9 juillet 2019, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a donné en location à Mme [B] [J] et M. [Y] [R], un appartement avec garage situé [Adresse 4] à [Localité 6]. Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 10 juillet 2019 et un dépôt de garantie réglé, de 601,03 euros pour le logement et 50,57 euros pour le garage.

Par courrier du 8 janvier 2024, Mme [B] [J] a donné congé, ce dont le bailleur a pris acte au 15 janvier 2024. M. [Y] [R] a quant à lui quitté les lieux le 7 mai 2024, un état des lieux de sortie a été réalisé le 31 mai 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 31 décembre 2024 et 6 janvier 2025, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a fait assigner Mme [B] [J] et M. [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour demander, sur le fondement des articles 7 a) et c) de la loi du 6 juillet 1989, 1236-1 du code civil, la condamnation solidaire de Mme [B] [J] et M. [Y] [R] à lui payer les sommes de :

4.821,45 euros au titre des loyers, charges, et réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, il explique que les locataires sont redevables de loyers et charges à hauteur de 1.646,95 euros au 31 mai 2024, que le logement et le garage étaient dans un état dégradé, sale et encombré au départ de M. [Y] [R], ce qui a nécessité un nettoyage et une remise en état dont le coût s’élève à la somme de 3.174,50 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et dépose son dossier, précisant que Mme [B] [J] est solidaire de la dette.

M. [Y] [R] comparaît en personne à l’appel du dossier mais n’est plus présent lors de son examen.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, Mme [B] [J] n’est ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le demandeur justifie, par la production d’un procès-verbal de carence établi par le conciliateur de justice en date du 13 décembre 2024, d’une tentative préalable de conciliation exigée à peine d’irrecevabilité par l’article 750-1 du code de procédure civile. Sa demande est donc recevable.

Sur la demande au titre de la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 8-1 VI. du même texte prévoit que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, l’examen du décompte versé aux débats par le bailleur permet de constater que les loyers de mars à mai 2024 n’ont pas été réglés, représentant un total de 2.336,95 euros, que plusieurs versements ont été effectués entre juin et août 2024 d’un montant global de 690 euros, de sorte que la dette locative s’élève à la somme de 1.646,95 euros.

Si Mme [B] [J] a quitté les lieux en janvier 2024, force est de constater qu’aucun autre locataire n’est venu habiter le logement à sa place, de sorte qu’elle reste solidaire des loyers et charges pendant 6 mois à compter de la date à laquelle elle a donné congé, soit jusqu’au 15 juillet 2024, comme l’en avait informé le bailleur dans son courrier du 15 janvier 2024.

Les loyers et charges restant dus correspondant aux mois de mars à mai 2024, soit pendant la période de maintien de la solidarité, celle-ci sera donc prononcée.

En conséquence, Mme [B] [J] et M. [Y] [R] seront condamnés solidairement à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 1.646,95 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

Selon les dispositions de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 8-1 VI. du même texte prévoit que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT détaille les sommes qu’il réclame au titre des dégradations locatives comme suit :

6,62 euros au titre de la clé du logement non restituée,7,24 euros au titre des deux clés du garage non restituées,3.744,04 euros au titre des réparations locatives du logement,71,20 euros au titre des réparations locatives du garage.

Il convient de rappeler que le bailleur qui sollicite la réparation de dégradations locatives doit démontrer l’existence de celles-ci, leur imputabilité au locataire et le coût de leurs réparations.

Concernant les clés

Si les états des lieux de sortie du logement et du garage mentionnent que les clés remises au locataire n’ont pas toutes été rendues, force est de constater que le bailleur ne produit aucun devis ni facture concernant le montant des frais à engager pour la reproduction de ces clés, de sorte que les sommes réclamées ne peuvent être vérifiées.

Elles ne pourront dès lors être mise à la charge des locataires.

Concernant les dégradations locatives

La comparaison des états des lieux d’entrée du 10 juillet 2019 et de sortie du 31 mai 2024 permet de constater que le logement était globalement en bon état lorsqu’il a été mis à disposition de Mme [B] [J] et M. [Y] [R], un certain nombre de traces sur les murs, sols et placards étant mentionnées, la tapisserie étant décollées dans la chambre et le dégagement, et qu’il était pour partie dégradé, non nettoyé et encombré de meubles et objets divers au départ de M. [Y] [R].

Les éléments indiqués comme « défraichis » doivent être considérés comme résultant de la vétusté.

Concernant les frais de remise en état, le bailleur dresse un chiffrage forfaitaire par poste dans l’état des lieux de sortie et produit plusieurs factures de plomberie, électricité, peinture, enlèvement d’encombrant et nettoyage.

→ plomberie

Le bailleur réclame une somme de 907,82 euros le remplacement de la baignoire et de l’habillage, et verse aux débats une facture pour des travaux de remplacement de la baignoire, de l’habillage faïencé, du lavabo et meuble, et de la robinetterie, ainsi que de l’alimentation gaz, pour un montant de 1.930,91 euros.

Si l’état de lieux de sortie et les photos qui y sont annexées permettent de vérifier l’existence d’éclats dans l’émail de la baignoire, alors que celle-ci était en bon état à l’arrivée des locataires, rien ne permet de considérer que la robinetterie a été dégradée par ces derniers et qu’elle nécessitait un remplacement.

Au regard de la facture produite, le coût de remplacement de la baignoire et de l’habillage s’élève à 488,63 euros HT pour la baignoire et 110,82 euros HT pour l’habillage, outre 45,34 euros pour la main d’œuvre, soit une somme de 644,79 euros HTT et 709,26 euros TTC. Cette somme sera mise à la charge des locataires.

→ électricité

L’état des lieux de sortie mentionne que toutes les douilles et ampoules sont présentes dans le logement, qu’une prise de courant est HS dans la cuisine et dans le salon, ce qui est visible sur les photos, alors qu’elles étaient en bon état à l’entrée dans les lieux. Le bailleur réclame les sommes de 19,71 euros pour la prise de la cuisine et 39,42 euros pour celle du salon.

Sur la facture d’électricité versée aux débats, le prix unitaire des prises de courant est de 17,93 euros TTC, la somme 35,86 euros sera donc mise à la charge des locataires.

→ peinture

Le bailleur réclame des frais de peinture et rénovation des murs, huisserie et menuiserie pour un total de 391,38 euros qui sont justifiés par la facture, bien que les coûts détaillés de prestations ne correspondent pas précisément à ceux facturés.

Toutefois, la comparaison des états des lieux sortant permet de constater que les placards, murs et huisserie ont été dégradés par les locataires, de sorte que les frais de remise en état doivent être mis à leur charge.

→ encombrants et nettoyage

Il est manifeste que les lieux n’ont pas été rendus vidés et nettoyés et que le coût de ces prestations incombe au locataire. Néanmoins, Mme [B] [J] n’occupant plus les lieux depuis 4 mois à la date de restitution du logement et du garage, il ne peut être considéré qu’elle est redevable de ces sommes qui doivent être mises à la charge de M. [F] [R], seul responsable de ces dégradations.

M. [F] [R] sera donc tenu des frais de désencombrement selon facture de 1.080 euros et de nettoyage selon facture de 278,40 euros, soit un total de 1.358,40 euros, sans distinction selon qu’il s’agit du logement ou du garage, faute de précision sur les factures.

*

Le reste des sommes réclamées pour diverses prestations n’est corroboré par aucun autre élément, devis, facture ou même grille intégrée au contrat de bail, ou ne correspond pas aux frais mentionnés dans les factures produites, de sorte que le coût de réparation n’est pas vérifiable et ne saurait donc être mis à la charge des locataires.

***

Dès lors, les frais de remise en état du logement suite aux dégradations locatives incombant aux deux anciens locataires s’élèvent à la somme totale de 1.133,50 euros (709,26 + 35,86 + 391,38). Il convient de déduire la somme de 651,60 euros correspondant au montant des dépôts de garantie versés à la signature du bail pour le logement (601,03 €) et le garage (50,57 €).

En conséquence, Mme [B] [J] et M. [F] [R] seront condamnés à payer la somme de 848,90 euros (1.133,50 – 651,60) à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT au titre des dégradations locatives, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail et des dispositions légales précitées, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

M. [F] [R] sera par ailleurs condamné à payer au bailleur la somme de 1.358,40 euros au titre du nettoyage et des encombrants.

Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code civil, il convient de condamner solidairement Mme [B] [J] et M. [Y] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Ils seront également condamnés solidairement à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT les frais engagés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens, soit la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [J] et M. [Y] [R] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de de 1.646,95 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mai 2024, concernant un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6], avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [J] et M. [Y] [R] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 848,90 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [Y] [R] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 1.358,40 euros au titre de l’évacuation des encombrants et du nettoyage du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [J] et M. [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [J] et M. [Y] [R] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS