TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00528 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E5Y2

JUGEMENT 21 Novembre 2025

Minute:

EPIC – PAS DE [Localité 7] HABITAT

C/

[H] [V]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

EPIC – PAS DE [Localité 7] HABITAT,

immatriculé au RCS d'[Localité 6] sous le n°344 077 672

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [D] [Y], munie d’un pouvoir de

représentation

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [V],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 juillet 2019, l’EPIC PAS DE [Localité 7] HABITAT a donné à bail à M. [H] [V] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 276,37 euros révisable annuellement et 101,49 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC PAS DE [Localité 7] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner M. [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte de commissaire de justice du 29 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, l’EPIC PAS DE [Localité 7] HABITAT – représenté par Mme [D] [Y] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M. [H] [V] ; et de le condamner au paiement de la somme actualisée de 6 080,95 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, et des dépens.

L’EPIC PAS DE [Localité 7] HABITAT n’est pas opposé à d’éventuels délais de paiement.

M. [H] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il indique qu’il reprendra le paiement du loyer dès qu’il le pourra.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC PAS DE [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 2 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article II-6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 801,27 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 22 janvier 2025.

L’expulsion de M. [H] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’EPIC PAS DE [Localité 7] HABITAT produit un décompte démontrant que M. [H] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 080,95 euros à la date du 12 septembre 2025.

M. [H] [R] fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

M. [H] [V] sera donc condamné au paiement de cette somme de 6 080,95 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 801,27 euros à compter du commandement de payer (21 novembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus.

M. [H] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que le locataire travaille actuellement à temps partiel, pour un salaire de 950 euros. Il déclare avoir plusieurs dettes, et avoir souffert de dépression en fin d’année dernière. Son dernier règlement auprès du bailleur est intervenu le 20 mars 2025.

M. [H] [V] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant, il convient de dire n’y avoir lieu à lui accorder des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juillet 2019 entre l’ EPIC PAS DE [Localité 7] HABITAT et M. [H] [V] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

CONSTATE n’être pas saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC PAS DE [Localité 7] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [H] [V] à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 7] HABITAT la somme de 6 080,95 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 12 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 1 801,27 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office à M. [H] [V] des délais de paiement ;

CONDAMNE M. [H] [V] à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [H] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,