TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

D'[Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 3]

N° RG 22/00034 – N° Portalis DBW7-W-B7G-B37C

Minute : 25-029

JUGEMENT

DU 20/11/2025

[F] [U] épouse [T]

C/

[N] [K]

[J] [K]

Le

Notification aux parties

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT

prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’AURILLAC, le 20 novembre 2025 ;

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 septembre 2025, l’affaire ayant été mise en délibéré au 20 novembre 2025 :

PRESIDENTE : M^me Adeline JEAUNEAU

ASSESSEURS BAILLEURS: M. [C] [P] – M. [H] [G]

ASSESSEURS PRENEURS:M. [B] [W] – M. [S] [A]

▸ La formation du Tribunal est complète : délibéré à la majorité des voix (Article L. 492-6 du code rural et de la pêche maritime),

GREFFIERE : M^me Agnès VANTAL

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [F] [U] épouse [T]

née le 30 Décembre 1956 à [Localité 12] (15)

demeurant [Adresse 13]

représentée par Maître Jean-Antoine MOINS de la SCP MOINS & Associés, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Madame [N] [K]

née le 25 Janvier 1985 à [Localité 12] (15)

demeurant [Adresse 11]

Monsieur [J] [K]

né le 12 Octobre 1986 à [Localité 12] (15)

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Laurent LAFON, avocat au barreau d’AURILLAC, suppléant Maître Charlotte TREINS DELARUE de la SCP BASTIAS TREINS DELARUE, avocats au barreau d’AVIGNON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté intitulé « convention pluriannuelle d’exploitation », Monsieur [X] [K] et Madame [Z] [E], épouse [K], ont donné en exploitation à Madame [F] [U], épouse [T], pour une durée de 5 années renouvelable annuellement par tacite reconduction à compter du 5 septembre 2005 des parcelles sises à [Localité 14], cadastrées section A nos [Cadastre 2] [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 7], pour une contenance totale de 10 ha, 24 a, 50 ca, moyennant un loyer initial de 3050 euros actualisable chaque année sur la base de l’indice départemental des fermages.

Par requête du 14 décembre 2022, Madame [F] [U], épouse [T], a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC aux fins de requalification de cette convention en bail à ferme et subséquemment d’annulation du congé lui ayant été délivré le 19 août 2022 par Madame [N] [K] et Monsieur [J] [K], venant aux droits des propriétaires (ci-après, « les consorts [K] »).

Par requête du 2 novembre 2023, Madame [F] [U], épouse [T], a de nouveau saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC aux fins de voir fixer le montant du fermage du bail ayant pour objet les parcelles ci-dessus visées à la date de son renouvellement, fixé par la demanderesse au 1er septembre 2023.

Par jugement mixte du 29 août 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC, auquel il est renvoyé pour un exposé plus détaillé, a joint ces deux procédures sous le numéro RG 22/34, requalifié la convention litigieuse renouvelée au 1er septembre 2022 en bail rural, annulé le congé délivré par les consorts [K] et, avant de dire droit sur le prix du bail, ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [L] [O] avec pour mission de donner son avis sur le prix du bail conformément aux articles L 411-11 à L 411-16 du code rural et de la pêche maritime.

L’expert a déposé son rapport le 20 janvier 2025. Il a évalué la valeur locative des terres objet du bail au 1er octobre 2024 à 527 points, soit 1260,05 euros.

A l’audience du 18 septembre 2025, Madame [F] [U], épouse [T], représentée par son conseil, a, sur le fondement de l’article L 411-50 du code rural et de la pêche maritime et des arrêtés départementaux constatant les valeurs minimales et maximales des fermages des années correspondantes, sollicité du tribunal qu’il :

— à titre principal, fixe le montant du fermage du bail renouvelé le 1er septembre 2023 à la somme annuelle de 1.197,34 euros ;

— subsidiairement, dans l’hypothèse où le renouvellement serait fixé au 1er septembre 2022, fixe le montant du fermage à la somme annuelle de 1.133,57 euros ;

— en toute hypothèse, déboute les consorts [K] de leurs demandes et condamne ceux-ci à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle rappelle, d’une part, le principe selon lequel la fixation judiciaire du fermage en application de l’article L 411-50 du code rural et de la pêche maritime opère nécessairement à la date du renouvellement du bail et soutient à titre principal que ce renouvellement est en l’espèce intervenu au 1er septembre 2023, au regard de la date de prise d’effet du contrat initial, au 1er septembre 2005, puis de ses renouvellements successifs en 2014 et 2023.

Elle se fonde d’autre part sur l’évaluation de la valeur locative des terres par l’expert judiciaire, soulignant à la fois que la valeur retenue par ce dernier n’est supérieure que de neuf points à la valeur retenue dans la note technique annexée au rapport par Monsieur [V], l’expert mandaté par les consorts [K] pour les assister au cours des opérations d’expertise, et la nature d’expertise simplement privée de cette dernière note.

Elle estime qu’au regard de la nette surévaluation du loyer initialement prévu par la convention pluriannuelle d’exploitation, il serait inéquitable de laisser les frais d’expertise de 2000 euros à sa charge.

Représentés par leur conseil, les consorts [K] sollicitent, sur le fondement de l’article L 411-50 du code rural et de la pêche maritime du tribunal qu’il :

— fixe le montant du fermage du bail rural issu de la requalification de la convention pluriannuelle renouvelée le 1er septembre 2022 à la somme annuelle de 1282 euros ;

— déboute Madame [F] [U], épouse [T], de ses demandes ;

— condamne Madame [F] [U], épouse [T], aux dépens ;

— condamne Madame [F] [U], épouse [T] à une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ou subsidiairement laisse à chacune des parties la charge des frais qu’elles ont acquittés.

Ils fondent leur demande en fixation du fermage à 1282 euros sur une interprétation du jugement du 29 août 2024, selon laquelle l’autorité de chose jugée attachée à celui-ci a figé, d’une part, la date de renouvellement du contrat litigieux au 1er septembre 2022, date justifiée au regard de la prescription quinquennale de l’action en requalification à compter de chaque renouvellement, et, d’autre part, l’année de référence à prendre en compte pour déterminer la valeur locative des terres, qui ne pourrait être que l’année 2024, année du jugement.

S’agissant de l’évaluation de la valeur locative, ils se réfèrent à la valeur supérieure retenue par Monsieur [V], dont ils reproduisent la note technique dans leurs écritures, s’agissant spécifiquement des parcelles cadastrées section A, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 10], [Cadastre 8] et [Cadastre 7], pour lesquelles les appréciations de l’expert privé et de l’expert judiciaire divergent.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ils font valoir que leurs demandes se justifient par l’inaction de Madame [F] [U], épouse [T], dont ils précisent qu’elle a refusé en 2017 une proposition de bail à long terme, pendant les dix-sept années qu’a couru la convention initiale avant l’action en justice.

MOTIFS

I) Sur les demandes en fixation du fermage du bail rural renouvelé de Madame [F] [U], épouse [T] et des consorts [K]

Il résulte de l’article L 411-50 du code rural et de la pêche maritime que lorsque le tribunal paritaire des baux ruraux fixe, à défaut d’accord des parties, la valeur du fermage du bail renouvelé en application de ce texte, le prix déterminé prend effet à la date de renouvellement du bail, quelle que soit la date de saisine (Cass. 3e civ., 11 mars 2015 n° 13-25.787) ou, plus largement, de la décision du tribunal.

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

En l’espèce, les parties sollicitent de manière convergente la fixation du prix du bail renouvelé en application de l’article L 411-50 du code rural et de la pêche maritime, après que le jugement du 29 août 2024 ait, aux termes de son dispositif désormais passé en force de chose jugée faute de recours requalifié en bail rural « la convention pluriannuelle renouvelée le 1er septembre 2022 » et ordonné une expertise « avant de dire droit sur le prix du bail » en conséquence, selon les motifs qui sont le soutien nécessaire de ce dispositif, du constat, d’une part, de l’absence de prescription « de l’action en requalification de la convention pluriannuelle renouvelée en 2022 » sollicitée par la demanderesse, et, d’autre part, d’un « désaccord entre les parties » sur le prix du bail au sens du texte précité.

Ainsi, au regard de l’autorité s’attachant au jugement du 29 août 2024, la date de renouvellement du bail à prendre en compte en vue de fixer le prix du fermage ne peut être, comme le soutiennent à titre principal les consorts [K] et à titre subsidiaire Madame [F] [U], épouse [T], que le 1er septembre 2022.

Corrélativement, les valeurs de référence à prendre en compte en vue de déterminer la valeur locative des parcelles litigieuses ne peuvent être, au regard de la jurisprudence précitée, que celles fixées par l’arrêté 2022-264 du 22 septembre 2022, dont se prévaut Madame [F] [U], épouse [T], soit une valeur de point de 2,151 euros pour les terres nues objet du bail.

C’est donc vainement que les consorts [K] se prévalent de la formulation du chef de la mission donnée par le jugement du 29 août 2024 à l’expert tenant à « rechercher la valeur locative actuelle des parcelles louées » pour en déduire qu’il faudrait se fonder sur les valeurs de référence de l’année 2024.

En effet, la locution « valeur actuelle », en elle-même vague, apparaissant au dispositif n’a ici de sens qu’au regard du contexte formé, d’une part, par la date de renouvellement au 1er septembre 2022 s’inférant par ailleurs du jugement et, d’autre part, du sens univoque de la jurisprudence précitée, qui conférerait un caractère contra legem à l’application d’autres valeurs de référence que celles existant à la date de ce renouvellement.

S’agissant enfin de l’évaluation de la valeur locative des parcelles objet du bail, les consorts [K], qui entendent faire primer la valeur de 536 points retenue dans la note technique de Monsieur [V], sur celle très légèrement inférieure de 527 points fixée par l’expert judiciaire, ne proposent ni argument, ni pièces qui n’aient déjà été considérés par l’expert judiciaire dans sa réponse à leurs dires consignée dans le rapport.

Au vu de la force probante atténuée de cette expertise privée, laquelle doit comme telle être corroborée par d’autres éléments selon la jurisprudence constante, il convient donc de retenir la valeur de 527 points retenue par l’expert judiciaire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que la valeur locative des parcelles objet du bail renouvelé doit être déterminée comme suit :

527 x 2,151 = 1.133,57 euros par an.

Le montant du fermage annuel du bail sur les parcelles sises à [Localité 14], cadastrées section A nos [Cadastre 2] [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 7] renouvelé le 1er septembre 2022 entre Madame [N] [K] et Monsieur [J] [K], d’une part, et Madame [F] [U], épouse [T], d’autre part sera par conséquent fixé à 1.133,57 euros par an.

II. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [K], qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner in solidum les consorts [K] à la somme de 1.500€ et de débouter ces derniers de leur demande du même chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant ici de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du fermage annuel du bail sur les parcelles sises à [Localité 14], cadastrées section A nos [Cadastre 2] [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 7] renouvelé le 1er septembre 2022 entre Madame [N] [K] et Monsieur [J] [K], d’une part, et Madame [F] [U], épouse [T], d’autre part à 1.133,57 euros par an ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [J] [K] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [J] [K] à payer à Madame [F] [U], épouse [T], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles :

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

AINSI JUGE A [Localité 12] PAR MISE A LA DISPOSITION DU PUBLIC PAR LE

GREFFE LE 20 NOVEMBRE 2025.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,