TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 16 septembre 2024

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 septembre 2024

à M^e BENITA-DUPONCHELLE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07644 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JHI

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [V]

né le 11 Février 1974 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [J] épouse [V]

née le 18 Décembre 1978 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [Z]

née le 11 Octobre 1993 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphanie BENITA-DUPONCHELLE, avocat au barreau de MARSEILLE

— EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée signé électroniquement le 20 janvier 2020 et le 21 janvier 2020, ayant pris effet le 24 janvier 2020, Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 6], ont donné à bail à Madame [Z] [P] un appartement situé [Adresse 8], avec un emplacement de stationnement lot 97 accessoire au logement, pour un loyer mensuel de 708,44 euros, outre 105 euros de provision sur charges.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] ont fait signifier à Madame [Z] [P] par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 1752,51 euros, en principal ;

Après une tentative de règlement amiable du litige, par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] ont fait assigner Madame [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [P] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 8],

— condamner Madame [Z] [P] à payer à Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer échu charges en sus, jusqu’au départ effectif des lieux

— condamner Madame [Z] [P] à leur payer la somme de 4216,02 euros au titre des loyers et charges impayés comptes arrêtés au 16 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter du 30 mai 2023

— autoriser Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] à désactiver les émetteurs électroniques d’accès et interdire l’accès à la requise au parking lot n° 97 situé au 2ème sous-sol de l’immeuble n°[Adresse 2] [Adresse 3],

— condamner Madame [Z] [P] à payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Madame [Z] [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 février 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A l’audience, Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] et Madame [Z] [P] ont été représentés par leur conseil respectif ;

Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] ont réitéré les termes de son assignation en actualisant leur créance à la somme de 7997,71 euros, frais déduits, au 1er juin 2024 ;

Suivant conclusions en réponse n°1 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [Z] [P] demande au juge des référés de :

A titre principal

Débouter les requérants de toutes leurs demandes, fins et prétentionsConstater que Madame [Z] a versé la somme de 600 euros pour apurer sa dette locativeEn conséquence

— Réévaluer la dette locative en déduisant cette somme versé le 31 mai 2023

A titre subsidiaire

Accorder les plus larges délais de paiement à Madame [Z] HachimaDébouter les requérants de leurs demandes d’expulsionEn tout état de cause

Condamner les requérants au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileStatuer ce que de droit sur les dépens, étant précisé que Madame [Z] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il sera constaté au vu de la carte nationale d’identité de la défenderesse produite aux débat que Madame [Z] se prénomme [R] ;

I – Sur la recevabilité:

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] justifient que l’assignation du 24 octobre 2023 a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 26 octobre 2023 soit plus de deux mois avant l’audience initiale du 08 février 2024;

De surcroît, Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] justifient, par l’attestation établie le 17 novembre 2011 par Maître [G] [L], notaire à [Localité 6], être propriétaires indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant, de leur qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié à la locataire le 30 mai 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1752,51 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 juillet 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [Z] [R] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 884,55 euros au total , assurance pour compte incluse, et de condamner Madame [Z] [R] à payer ladite indemnité ;

Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant un contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé de leur créance arrêté au 1er juin 2024 à la somme de 7997,71 euros;

Madame [Z] [R] conteste le montant de la dette locative en soutenant que sa sœur a versé aux bailleurs la somme de 600 euros le 31 mai 2023 et que cette somme n’a pas été portée au crédit du compte de la locataire ;

Toutefois aucun élément objectif n’est produit aux débats pour étayer ces affirmations et la seule attestation de Madame [Z] [C] [S] qui ne satisfait pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, n’est pas suffisante pour établir que la somme de 600 euros a bien été versée et crédité sur le compte de la SAS FONCIA [Localité 6] le 31 mai 2023 ;

En conséquence, la contestation opposée au montant de la dette locative ne revêt pas un caractère sérieux ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 7997,71 euros, Madame [Z] [R] qui ne justifie pas de l’extinction de son obligation, sera condamnée à payer la somme de 7997,71 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [Z] [R] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ; elle justifie de 268,37 euros de prestations sociales mensuelles, percevoir un salaire de 1375 euros et avoir un enfant à charge ;

Toutefois, il ressort du décompte versé aux débats que la condition légale de reprise du paiement des loyers au jour de l’audience n’est pas remplie, ce qui ne permet pas au juge des référés d’octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Dès lors la demande d’octroi de délais de paiement sera rejetée ;

Du fait de la résiliation du bail intervenue de plein droit, Madame [Z] [R] devra vider et évacuer les lieux (appartement et parking) dès la signification de la présente l’ordonnance.

Faute par elle de ce faire, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L412-1 à L 412-5 du Code des Procédures Civiles d’exécution, les requérants pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef ;

S’agissant des meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les demandes accessoires :

Madame [Z] [R] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation et qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle, et sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des requérants qui seront déboutés de leur demande de ce chef.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, et en l’absence de contestations sérieuses

CONSTATONS que Madame [Z] se prénomme [R] ;

DECLARONS Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] ayant pour mandataire FONCIA [Localité 6], recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 juillet 2023 ;.

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant d’une part Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] et d’autre part Madame [Z] [R], au 30 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [R] de libérer les lieux appartement sis [Adresse 8], et parking lot 97 situé au 2ème sous-sol de l’immeuble n°[Adresse 1] [Adresse 9] [Adresse 3], dès la signification de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 8], et parking lot 97 situé au 2ème sous-sol de l’immeuble n°[Adresse 2] [Adresse 3],

Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 884,55 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [Z] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés;

CONDAMNONS Madame [Z] [R] à payer à Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 6], la somme de 7997,71 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [Z] [R] à payer à titre provisionnel Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] , la somme de 884,55 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clés aux requérants ou à leur mandataire;

DEBOUTONS Monsieur [V] [F] et Madame [V] [Y] née [J] ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [Z] [R] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation, et qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTONS Madame [Z] [R] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE