20 Mai 2026

N° RG 26/00038 – N° Portalis DBW7-W-B7K-CGK3

54G

SCI BATI GESTION

SAS COIN D’AUBRAC

C/

EIRL [C] [B]

QBE EUROPE

République Française

Au nom du peuple français

[…] / […]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AURILLAC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le VINGT MAI DEUX MIL VINGT SIX,

Nous, […], Président par intérim et vice-président du Tribunal judiciaire d’AURILLAC (Cantal) tenant l’audience des référés, assisté de […], Greffière avons rendu la décision suivante :

ENTRE :

SCI BATI GESTION

société civile immobilière immatriculée au RCS d’AURILLAC n° 445 136 765, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [D] [T]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

SAS COIN D’AUBRAC

société par actions simplifiée unilatérale immatriculée au RCS d’AURILLAC n° 793 819 947, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [D] [T]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

Représentées par M^e Jacques VERDIER, avocat au barreau d’AURILLAC et substitué à l’audience par M^e Lara CAYROL, avocat au barreau d’AURILLAC

ET :

EIRL [C] [B]

entreprise individuelle immatriculée au RCS de MONTAUBAN sous le n°[Numéro identifiant 1], prise en la personne de son représentant légal

demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

Non représentée – ni comparante

QBE EUROPE

société anonyme immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 842 689 556, prise en la personne de son représentant légal

demeurant [Adresse 3] – [Localité 3]

Les débats ont eu lieu le 29 Avril 2026 pour notre ordonnance être rendue ce jour par mise à disposition au Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BATI GESTION est propriétaire du sous-sol de l’immeuble dénommé Résidence Antoine Bros situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Un complexe de balnéothérapie – comprenant notamment un large bassin central et un jacuzzi installés depuis 2020 et 2021 – est implanté au niveau de ce sous-sol et fait l’objet d’une exploitation par la SAS COIN D’AUBRAC.

Le 14 septembre 2021, à la suite de sollicitation de la part de la SCI BATI GESTION, l’EIRL [B] [C] propose trois devis datés du 20 septembre 2021 et d’un montant total de 26.946 € TTC décomposé comme suivant : un portant sur la réalisation de la piscine pour 15.859,20 € ; un portant sur les jacuzzis pour 5.980,80 € ; un dernier portant sur les travaux d’étanchéité des bacs tampons pour 5.106 €. Les travaux seront effectivement réalisés.

Le coût total des travaux s’élevant finalement à 29.064,65 € HT est réglé entièrement.

Toutefois, depuis la fin des travaux, plusieurs désordres sont constatés par la SAS COIN D’AUBRAC : une baisse significative de la température de l’eau dans la balnéothérapie de l’ordre de 5 degrés une consommation d’eau anormalement élevée, un apport permanent d’eau froide, une surconsommation de produits de traitement, une surconsommation électrique.

En décembre 2024, l’entreprise LOCAMEX réalise un rapport technique qui relève divers problèmes portant sur l’ensemble de balnéothérapie et notamment : des canalisations du refoulement escalier et de la balnéothérapie non conformes avec une perte de pression ; une fuite sur une vis de bride de refoulement côté escalier ; une étanchéité du revêtement insuffisante avec des infiltrations majeures au niveau des jonctions des parois vitrées et des goulottes périphériques de débordement ; une vanne de vidange fuyarde, des infiltrations importantes autour d’une buse de refoulement.

La SAS COIN D’AUBRAC réalise en conséquence une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance AXA assurances le 21 février 2025. Celle-ci mandate un cabinet d’expertise pour réaliser une réunion technique contradictoire.

Toutefois, L’EIRL [B] [C] ne se présente pas.

Face à cette situation, la SAS COIN D’AUBRAC sollicite de Maître [V], commissaire de justice, un constat de l’ensemble des désordres que ce dernier réalise en décembre 2025 et qui met en avant: une surconsommation d’eau ; le décollement d’enduits ; la formation de bulles au sol du bassin ; la fissure et le craquèlement en plusieurs endroits de la fibre d’étanchéité.

La SAS COIN D’AUBRAC contacte deux entreprises pour réaliser les réparations, celles-ci proposant des devis : l’entreprise Technique Piscines J.V un devis d’un montant de 40.956 € TTC le 22 décembre 2025 ; l’entreprise SYST’EAU un devis de 19.080 € TTC le 30 décembre 2025.

La SAS COIN D’AUBRAC fait parvenir le 7 mars 2025 à L’EIRL [B] [C] un courrier recommandé dans lequel elle demande la réparation intégrale des désordres.

En l’absence d’accord entre les parties, par actes en date des 18 et 19 mars 2026, la SAS COIN D’AUBRAC ET LA SCI BATI GESTION assignent l’EIRL [C] [B] et la SA QBE EUROPE, son assureur, devant le juge des référés, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, pour qu’il ordonne une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira de désigner avec pour mission habituelle de :

— se rendre sur les lieux ;

— d’entendre les parties ;

— consulter tous documents utiles au service de sa mission ;

— constater l’ensemble des désordres et d’en déterminer les causes dont les fuites au niveau du bassin, des canalisations et sur l’ensemble hydraulique, le décollement d’enduits de mosaïque, l’obstruction des pompes, le décollement de la résine périphérique, les bulles sous la fibre d’étanchéité, les fissures et le craquèlement de la fibre d’étanchéité, le décollement de cette dernière de la paroi, l’étanchéité du bassin ainsi que tout autre désordre apparaissant sur l’ensemble de l’installation et des travaux ;

— dire à qui est imputable la survenue des désordres ;

— préconiser les travaux de réparation de l’ensemble des désordres et en chiffrer le coût ;

— d’évaluer l’ensemble des préjudices économiques et financiers subis par la société COIN D’AUBRAC, exploitant ;

Elles sollicitent aussi du juge qu’il réserve les dépens.

A cet égard, les sociétés considèrent que les désordres entravent leur activité professionnelle.

***

A l’audience du 29 avril 2026, la SCI BATI GESTION et la SAS COIN D’AUBRAC étaient représentées. Toutefois, L’EIRL [C] [B] et la SA QBE EUROPE n’étaient ni présentes, ni représentées, et il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

***

Conformément notamment à l’article 455 du code procédure civile il convient de se référer à l’ensemble des pièces du dossier pour un exposé complet du litige.

MOTIFS

Conformément à l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En outre, l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé ; qu’il suffit dès lors de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, le conflit opposant les parties est patent au regard des désordres constatés par la SAS COIN D’AUBRAC et la SCI BATI GESTION concernant l’espace de balnéothérapie installé par l’EIRL [B] [C], et l’absence d’accord sur une remise en état.

Par conséquent, l’expertise judiciaire sera ordonnée aux frais avancés de la SCI BATI GESTION et de la SAS COIN D’AUBRAC.

La SCI BATI GESTION et la SAS COIN D’AUBRAC conserveront en l’état la charge des dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision et mise à disposition au greffe,

ORDONNE une mesure d’expertise et commettons pour y procéder :

Monsieur [U] [O]

Demeurant [Adresse 4] [Localité 4]

Mail : [Courriel 1]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de RIOM ;

Et à défaut :

Monsieur [W] [A]

Demeurant [Adresse 5], [Localité 5]

Mail : [Courriel 2]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de RIOM ;

Avec mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :

Après avoir procédé à une visite ou plusieurs visites des lieux litigieux, en la présence contradictoire des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, avoir contradictoirement examiné l’ensemble des pièces produites par les parties ou leurs conseils, avoir entendu contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ainsi que tous sachants, le cas échéant en s’adjoignant tout sapiteur dans une spécialité autre que la sienne, et avoir effectué d’initiative toutes investigations, diligences ou vérifications lui paraissant utiles à l’échange contradictoire entre les parties et à la solution du litige :

– Dire si les travaux effectués par l’EIRL [C] [B] sont affectés de désordres ou malfaçons, et dans l’affirmative les lister de manière exhaustive et détaillée;

– En rechercher la nature, la date d’apparition, l’importance, l’aggravation, les causes et les origines;

– fournir tous éléments factuels et techniques permettant d’apprécier les responsabilités encourues quant à la survenance de ces désordres, en proposant des pourcentages de responsabilité en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants de construction ;

– rechercher et décrire les travaux nécessaires pour y remédier, en évaluant le coût, la durée et les contraintes pouvant en résulter pour les occupants, à l’aide d’un ou plusieurs devis établis par des entreprises tierces ;

– émettre un avis, dans la stricte limite du concours et de l’apport technique de sa spécialité, sur le trouble de jouissance, sur les autres préjudices annexes allégués de nature matérielle ou immatérielle et sur les comptes généraux entre les parties ;

– plus généralement, donner toutes indications techniques et de fait pouvant apparaître utiles à la solution du litige,

– enfin, au regard de l’abrogation de l’article 240 du Code de procédure civile l’expert pourra concilier librement les parties, et ce, en dehors d’une médiation qui pourra néanmoins être demandée par les conseils des parties au juge en charge du suivi des mesures d’instruction.

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise, le juge des référés :

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission;

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DIT que l’expert pourra en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission ;

RAPPELLE aux parties qu’en cas de pré-rapport le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixés par l’expert est un délai impératif, que les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de six mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par la SCI BATI GESTION et la SAS COIN D’AUBRAC sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle ou la substitution par leur compagnie d’assurance, qui devra consigner la somme de 2.500 € à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, dans un délai d’un mois maximum étant précisé que:

À défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime) ; Chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

DIT qu’en application de l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28 décembre 2005, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ; qu’à défaut, elles sont réputées abandonnées par elles.

RAPPELLE en tant que de besoin à l’expert judiciaire commis son obligation de répondre à tout dire dûment formalisé par écrit par l’une quelconque des parties par une note elle-même écrite et motivée.

DIT qu’en cas de demande de consignation complémentaire, l’expert devra en aviser les parties dans les meilleurs délais dans la mesure du possible dès la première réunion d’expertise et sur la base d’un devis estimatif et chiffré, et qu’il devra par ailleurs nous justifier avoir lui-même préalablement circularisé cette demande de provision supplémentaire auprès des parties et de leurs conseils.

DIT qu’il appartiendra à l’expert de suspendre ses opérations tant qu’il n’aura pas été avisé du versement effectif de ce complément.

DIT que la SCI BATI GESTION et la SAS COIN D’AUBRAC supporteront provisoirement les dépens de la présente procédure.

REJETTE le surplus des demandes des parties .

Et la présente ordonnance a été signée par le vice-président du tribunal, juge des référés et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.