— N° RG 25/00800 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEB3B

Date : 21 Janvier 2026

Affaire : N° RG 25/00800 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEB3B

N° de minute : 26/00041

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 26-01-2026

à : M^e Olive DARRAGON + dossier

M^e Sylvain ROUAN + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT ET UN JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [G]

[Adresse 6]

[Localité 7]

assisté de M^e Olive DARRAGON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [V] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

assistée de M^e Olive DARRAGON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. VSRM

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sylvain ROUAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 03 Décembre 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2023, la SCI VSRM a donné à bail à Monsieur [B] [G] et Madame [V] [Z] des locaux à usage professionnel destinés à l’activité d’infirmier libéral pour une durée de 6 ans, situés [Adresse 2] MONTEVRAIN [Adresse 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 770 € et 80 € de charges mensuelles provisionnelles.

Consécutivement au constat d’une odeur nauséabonde dans les locaux donnés à bail, une recherche de fuite d’eau a été effectuée par INEOS, mandaté par l’assureur MAIF qui a relevé, suivant rapport du 30 janvier 2025 une fuite importante et un écoulement d’eau sous le receveur de douche lié à l’absence d’étanchéité autour des rosaces du mitigeur de douche et une désolidarisation du tuyau d’évacuation du lavabo, le faux d’humidité étant de 70%.

Par courrier du 18 mars 2025, la MAIF a adressé le compte-rendu de recherche de fuite au bailleur, l’invitant à déclarer le sinistre auprès de son assureur.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 8 avril 2025, les preneurs ont vainement mis en demeure leur bailleur d’effectuer les travaux réparatoires, lui exposant notamment que les remontées d’odeur en lien de causalité avec la fuite d’eau les privaient de recevoir leurs patients et entravaient considérablement leur activité d’infirmier libéral.

Les preneurs ont fait réaliser un constat par un commissaire de justice le 22 mai 2025 qui confirme l’existence de traces d’humidité et différents désordres; ce constat a été signifié par acte extra-judiciaire à la SCI VSRM le 01er juillet 2025.

Une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure de réaliser les travaux sous huitaine a été adressée le 13 juin 2025 au bailleur, puis signifiée par acte extrajudiciaire du 1er juillet 2025.

Suivant sms du 1er juillet 2025, le titulaire de la ligne 0699588760 écrivait “Bonjour, prenez vos dispositions maintenant dans 1 mois vous dégagez de mon cabinet”.

Le 2 juillet 2025, Monsieur [G] a réceptionné une lettre recommandée avec accusé de réception émanant de la SCI VSRM et datée du 30 juin 2025 laquelle faisait état de “nombreux manquements au bail, règlement intérieur du cabinet qui nuisent à l’intégrité du cabinet et impactent de façon significative le rendement de vos collègues”. Il était notamment reproché à Monsieur [G] et Madame [Z] leur refus de laisser les locaux accessibles, la venue de remplaçantes ou stagiaires et résiliait le bail à compter du 30 juin 2025, la date impérative de quitter les locaux étant fixée au 31 juillet 2025.

Par courrier du 2 juillet 2025, Monsieur [G] et Madame [Z] ont contesté la validité de la résiliation du contrat de bail au regard du préavis d’un mois.

Un nouveau constat de commissaire de justice était effectué le 4 juillet 2025, actant les mêmes constatations que le 22 mai 2025 et faisant état par ailleurs du retrait de la porte du local des plaques professionnelles de Monsieur [G] et Madame [Z], lesquelles étaient posées sur le bureau du local.

Par constat de commissaire de justice du 10 juillet 2025, Monsieur [G] et Madame [Z] ont fait constater qu’une odeur d’égout pestilentielle se dégageait du local, et sur la base d’exploitation de vidéo-surveillance des locaux, que le 1er juillet 2025, un homme était venu dévisser les plaques professionnelles identifiant les demandeurs, était entré dans le local donné à bail et avait posé lesdites plaques sur le bureau.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, Monsieur [B] [G] et Madame [V] [Z] ont fait délivrer une assignation en référé à la SCI VSRM aux fins de voir :

— ordonner la suspension à titre conservatoire du paiement du loyer en principal mensuel et des provisions pour charges mensuelles par voie de consignation à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la réparation de la fuite,

— ordonner à la SCI VSRM la remise en état de leurs plaques professionnelles sur la façade extérieure côté gauche de l’entrée de l’immeuble sous l’information “CABINET [Adresse 9]” sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

A titre principal :

— ordonner à la SCI VSRM les travaux de remise en état du local professionnel propres à remédier aux désordres sous astreinte de 200 € par jour de retard,

A titre subsidiaire:

— condamner la SCI VSRM à leur payer la somme de 1600 € à titre de provision pour la réalisation desdits travaux,

— N° RG 25/00800 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEB3B

— condamner la SCI VSRM à payer à chacun la somme de 10.000 € à titre de provision sur dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— condamner la SCI VSRM à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique et soutenues oralement par leur conseil à l’audience de référé du 3 décembre 2025, Monsieur [B] [G] et Madame [V] [Z] ont maintenuleurs demandes et, y ajoutant, sollicité la reconduction du bail professionnel pour une durée de 6 ans à compter du 31 juillet 2025 dans le prolongement de leur demande tendant à voir dire et juger que la résiliation du bail professionnel intervenue le 30 juin 2025 est inopérante et à voir suspendre la résiliation du bail professionnel du 30 juin 2025.

Il soutiennent que la résiliation du bail professionnel est inopérante au visa de l’article 57 A Alinéa 3 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 laquelle est d’ordre public et prévoit le nécessaire respect d’un délai de préavis de 6 mois. Ils ajoutent que le congé donné est nul pour défaut de respect du formalisme prévu par l’alinéa 5 de ce même article, alors qu’il n’a de surcroît pas été notifié à Madame [Z].

S’agissant de leur demande de suspension du paiement des loyers et d’exécution de travaux, ils invoquent les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, ainsi que celles de l’article 1219 du même code et l’inexécution par leur bailleur de ses obligations rendant le bien loué impropre à sa destination. Ils ajoutent que le bailleur a commis une voie de fait en retirant leurs plaques professionnelles le 1er juillet 2025.

Ils motivent leurs demandes indemnitaires par l’imputabilité au bailleur des troubles de jouissance qu’ils subissent et qui impactent l’exercice de leur activité professionnelle et leur santé en raison de l’humidité des locaux.

Ils contestent toute sous location des locaux.

Par conclusions régularisées par voie électronique et soutenues oralement par son conseil, la SCI VSRM a contesté la compétence du juge des référés eu égard à l’absence d’urgence et l’existence de contestations sérieuses et sollicité la condamnation de Monsieur [B] [G] et Madame [V] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de leurs obligations contractuelles, au paiement d’une amende civile de 10.000 euros, au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur soutient que:

— les preneurs auraient recruté une stagiaire sans son autorisation et sous-loué les locaux,

— l’odeur dans les locaux donnés à bail serait lié à un défaut d’entretien imputable aux preneurs,

— les réparations à effectuer seraient contractuellement à la charge des preneurs,

— les preneurs auraient refusé la venue d’un artisan,

— les preneurs ne respecteraient pas leurs obligations d’entretien des locaux,

— les preneurs ne rapportent pas la preuve de l’impropriété du local,

— l’installation de caméra de surveillance n’a pas été autorisée,

— ces manquements justifient la résiliation du contrat de bail sans respect du préavis de 6 mois, le formalisme ayant été respecté par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au nom de deux locataires,

— aucune réintégration ne serait envisageable dès lors que les locaux sont reloués, de même que la remis en état des plaques professionnelles qui est dénuée d’objet pour ce même motif.

Lors des débats qui se sont tenus le 3 décembre 2025, le conseil des demandeurs a sollicité à titre subsidiaire qu’il soit fait application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile et le rejet des débats de la pièce adverse numéro 8 en raison du défaut de respect du principe du contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

SUR CE,

Il résulte des articles 1532 et suivants du code de procédure civile , dans leur version applicable aux litiges en cours au 1er septembre 2025, issue du décret n°2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l’instruction conventionnelle et recodification des modes amiables de résolution des litiges :

Article 1532 :

Le juge saisi du litige ou chargé de l’instruction de l’affaire peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement.

Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge.

La décision de convocation interrompt le délai de péremption de l’instance jusqu’à, s’il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé de l’audience de règlement amiable.

Article 1532 -1 :

L’audience de règlement amiable a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l’évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige.

Le juge chargé de l’audience de règlement amiable peut prendre connaissance des conclusions et des pièces échangées par les parties.

Il peut procéder aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu’il estime nécessaires, en se transportant si besoin sur les lieux.

Il détermine les conditions dans lesquelles l’audience se tient. Il peut décider d’entendre les parties séparément.

Article 1532 -2 :

Les parties sont convoquées à l’audience de règlement amiable par tous moyens.

La convocation précise que les parties doivent comparaître en personne.

Lorsqu’elles ne sont pas dispensées de représentation obligatoire, les parties comparaissent assistées de leur avocat.

Dans les autres cas, elles peuvent être assistées selon les règles applicables devant la juridiction saisie.

L’audience se tient en chambre du conseil, hors la présence du greffe, selon les modalités fixées par le juge chargé de l’audience de règlement amiable.

A tout moment, le juge chargé de l’audience de règlement amiable peut y mettre fin. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

Article 1532 -3 :

A l’issue de l’audience, les parties peuvent demander au juge chargé de l’audience de règlement amiable, assisté du greffier, de constater leur accord, total ou partiel, dans les conditions du troisième alinéa de l’article 1531.

Le juge informe le juge saisi du litige qu’il est mis fin à l’audience de règlement amiable et lui transmet, le cas échéant, le procès-verbal d’accord.

En application de l’article 1542, les extraits du procès-verbal dressé par le juge chargé de l’audience de règlement amiable valent titre exécutoire.

Si les parties établissent un accord transactionnel après l’audience de règlement amiable, elles peuvent lui conférer force exécutoire dans les conditions des sections II et III du chapitre II du titre IV du présent livre. Le juge saisi du litige peut homologuer l’accord.

En l’espèce, il ressort des débats et des écritures régularisées par les parties à l’instance un différend relatif à l’exécution du contrat de bail professionnel conclu le 15 mai 2023 lequel a été résilié à l’initiative de la SCI VSRM sans que n’aient été respectées :

— les dispositions d’ordre public prévues par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui disposent que: “Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article , le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier”,

— ni même les stipulations contractuelles prévues au point 9) “Clause résolutoire”, qu’en cas d’inexécution constatée d’une des clauses du présent bail et notamment à défaut du paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou (et) accessoires, le bailleur pourra résilier de plein droit le bail un mois après une simple sommation d’exécuter ou un commandement de payer resté infructueux, étant constaté que le bailleur ne justifie aucunement, par les pièces qu’il produit, avoir fait délivrer à ses locataires une sommation d’exécuter leurs obligations ou un commandement de payer resté infructueux dans les formes requises par le contrat de bail.

Cela étant, M. [B] [G] et Mme [V] [Z] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, la reconduction du bail professionnel, la remise en état sous astreinte de leurs plaques professionnelles sur la façade extérieure de l’immeuble et la porte du local qui leur était donné à bail, l’exécution sous astreinte de travaux de remise en état du local professionnel propres à remédier aux désordres ou l’allocation d’une provision pour réaliser les travaux, ainsi que l’allocation de sommes provisionnelles pour les indemniser de leur trouble de jouissance. Il est subsidiairement sollicité l’application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile.

De son côté, le bailleur s’oppose à ces demandes qu’il considère comme excédant l’office du juge des référés, mais fait également état dans ses écritures, de ce que le local a été reloué depuis que M. [B] [G] et Mme [V] [Z] ont quitté les lieux en suite de la résiliation du contrat de bail. Il sollicite en outre la condamnation provisionnelle des demandeurs à l’indemniser d’une procédure qu’il juge abusive.

Au vu de la nature du litige, de ses enjeux, des possibilités de résolution amiable du conflit entre les parties, nonobstant la vindicte qui ressort de leurs écritures, il apparaît opportun d’orienter l’affaire à une audience de règlement amiable à la prochaine date utile.

Il apparaît dès lors opportun d’ordonner la réouverture des débats afin de recueillir l’avis des parties sur une éventuelle orientation de l’affaire vers une procédure de règlement amiable (ARA).

Les demandes des parties et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et avant dire droit, mise à la disposition des parties au greffe,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience de référé du :

mercredi 18 février 2026 à 10 heures

Invite les parties et leur conseil respectif à se présenter à l’audience susvisée, en vue d’une éventuelle orientation de l’affaire en audience de règlement amiable (ARA),

Réserve les demandes des parties et les dépens.

Le Greffier Le Président