04 Février 2026

N° RG 25/00092 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CFEW

N° de MINUTE : 26/8

62B

[X] [I] épouse [A]

[J] [U] [A] épouse [B]

[V] [H] [A]

C/

SCI GV

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 23]”

SASU BRASSERIE DU SQUARE ([Adresse 25])

SASU HOTEL DU SQUARE (LE TERROIR)

expédition à

Me [V] [W] GVLE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “RESIDENCE DU SQUARE”SASU [Adresse 14] (RESTAURANT LE SQUARE)SASU [Adresse 17]LE TERROIR)M. [R] [Z] [S]

le 04 Février 2026

PJ / LC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AURILLAC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX,

Nous, [H] JUILLARD, Président du Tribunal judiciaire d’AURILLAC (Cantal) tenant l’audience des référés, assisté de Madame Laëtitia COURSIMAULT, Greffière avons rendu la décision suivante :

ENTRE :

Madame [X] [I] épouse [A]

de nationalité Française

née le [Date naissance 8] 1937 à [Localité 28]

demeurant [Adresse 6]

Madame [J] [U] [A] épouse [B]

de nationalité Française

née le [Date naissance 7] 1960 à [Localité 26]

demeurant [Adresse 11]

Monsieur [V] [H] [A]

de nationalité Française

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 29]

demeurant [Adresse 9]

Représentés par M^e Laurent LAFON, avocat au barreau d’AURILLAC

ET :

SCI GV

société civile immobilière inscrite au RCS d'[Localité 13] sous le numéro 352 872 469

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M. [D] [L]

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 23]”

représenté par son syndic l’EURL LOMBARD AGIM IMMOBILIER, entreprise unipersonnelle à responsabilité inscrite au RCS d'[Localité 13] sous le n° 521 725 499

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Mme [J] [E]

SASU [Adresse 14] (RESTAURANT LE SQUARE)

société par actions simplifiée unipersonnelle inscrite au registre au RCS d’Aurillac sous le n° 921 432 241

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M. [TH] [M] et Mme [ML] [C]

SASU [Adresse 16] (LE TERROIR)

société par actions simplifiée unipersonnelle inscrite au RCS d'[Localité 13] sous le n°812 690 840

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M. [F] [O]

Les débats ont eu lieu le 17 Décembre 2025 pour notre ordonnance être rendue ce jour par mise à disposition au Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [I] ép. [A], Mme [J] [A] ép. [B] et M. [V] [A] (ci-après dénommés les consorts [A]), sont propriétaires d’un appartement situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], acquis le 26 juin 2009 par Mme [X] [I] veuve [A] et M. [P] [T].

Le [Date décès 2] 2012, à la suite du décès de M. [T], ses droits ont été transmis à son fils, M. [N] [T], lequel a cédé la nue-propriété des droits à M. [V] [A] et Mme [J] [B] à concurrence de 50%, enfants de Mme [X] [I] selon acte du 30 décembre 2015. Par ailleurs, Mme [X] [I] a recueilli l’usufruit de la moitié de l’appartement précédemment détenu par M. [T].

Après y avoir réalisé des travaux de réhabilitation, les consorts [G] ont occupé l’appartement à compter de 2011 ; désormais seule Mme [X] [I] y vit.

Le 04 janvier puis le 20 janvier 2021, les propriétaires ont adressé au syndic de copropriété de l’époque -AGIM SYNDIC- un courrier visant les réclamations suivantes : dégâts des eaux sur le plafond du palier, dégâts des eaux au niveau du plafond du sous-sol, non-conformité électrique en sous-sol et stockage anormalement important de matériel dans les parties communes.

Par ailleurs, ils ont déclaré un sinistre auprès de leur assureur GROUPAMA.

Ils considéraient comme impliqué M. [O] -gérant de la SARL [Adresse 16], aujourd’hui en liquidation- avec lequel ils ont régularisé un constat amiable de dégât des eaux le 30 janvier 2021.

La première déclaration de sinistre n’ayant pas été suivie d’effet, les propriétaires en ont effectué une nouvelle auprès de GROUPAMA indiquant que les fuites s’étaient aggravées depuis 2020 ajoutant que les désordres provenaient du restaurant situé au-dessus du garage et de l’atelier cave exploitée par M. [M] (SARL [Adresse 18]), la chambre froide de l’établissement se trouvant précisément au-dessus de la zone sinistrée.

Par ailleurs, ils indiquaient que les remplacements progressifs de carrelage entrepris n’avaient apporté aucune amélioration.

De la réunion technique en date du 20 novembre 2024 -au contradictoire de Mme [B], du syndic de copropriété en poste, LOMBARD AGIM, du copropriétaire des murs du rez-de-chaussée, premier et deuxième étage à usage professionnel, la SCI GV, de la SAS [Adresse 15] exploitant des locaux appartenant à la SCI GV ainsi que de la SARL [Adresse 18] locataire-gérante de la SAS HOTEL DU SQUARE pour l’activité de restauration-, il est ressorti que la réclamation porte sur des infiltrations d’eau affectant le garage-atelier des propriétaires. Par ailleurs, la présence avérée d’infiltrations d’eau a été constatée.

A cet égard, le technicien a préconisé la réalisation d’une recherche de fuite, en vain.

Aucune issue amiable n’a abouti.

Dans ces conditions, par actes en date du 28 novembre 2025, Mme [X] [I] ép. [A], Mme [J] [A] ép. [B] et M. [V] [A] ont fait assigner la SCI GV, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 24] » dont le siège est représenté par son syndic l’EURL LOMBARD AGIM IMMOBILIER, la SASU [Adresse 14] (RESTAURANT LE SQUARE) et la SASU [Adresse 16] (LE TERROIR) afin qu’une expertise soit ordonnée, que les autres demandes soient réservées et que toutes demandes, fins et conclusions en sens contraires soient rejetées.

***

A l’audience du 17 décembre 2025, la SCI GV, le [Adresse 27] », la SASU BRASSERIE DU SQUARE et la SASU [Adresse 16] (LE TERROIR) ont indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée.

***

Conformément notamment à l’article 455 du Code procédure civile il convient de se référer à l’ensemble des pièces du dossier pour un exposé complet du litige.

MOTIFS

Conformément à l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En outre, l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé ; qu’il suffit dès lors de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, il existe bien un potentiel litige entre les parties. En 2021, à la suite de dégâts des eaux, les consorts [A] ont adressé au syndic de copropriété des réclamations considérant, en outre, que la SARL [Adresse 15] et la SARL BRASSERIE DU SQUARE pouvaient être impliqués dans lesdits dégâts, en vain. Aussi, le technicien, après avoir constaté les dégâts, a préconisé la réalisation d’une recherche de fuite.

Par ailleurs, aucun élément ne permet de s’opposer à l’expertise judiciaire sollicitée dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des défendeurs qui, a fortiori, l’acceptent en son principe.

L’expertise judiciaire sera ordonnée aux frais avancés de Mme [J] [A], Mme [X] [I] et M. [V] [A].

Mme [J] [A], Mme [X] [I] et M. [V] [A] seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision et mise à disposition au greffe,

ORDONNE une mesure d’expertise et commettons pour y procéder :

Monsieur [R] [K]

Demeurant [Adresse 10]

Mail : [Courriel 20]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 19]

Et à défaut :

Monsieur [R] [Y]

Demeurant [Adresse 12]

Mail : [Courriel 21]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 22] ;

Avec mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :

Après avoir procédé à une visite ou plusieurs visites des lieux litigieux, en la présence contradictoire des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, avoir contradictoirement examiné l’ensemble des pièces produites par les parties ou leurs conseils, avoir entendu contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ainsi que tous sachants, le cas échéant en s’adjoignant tout sapiteur dans une spécialité autre que la sienne, et avoir effectué d’initiative toutes investigations, diligences ou vérifications lui paraissant utiles à l’échange contradictoire entre les parties et à la solution du litige :

Décrire les désordres affectant le garage-atelier des consorts [A] en en détaillant la nature, l’étendue et l’état actuel, en s’appuyant sur tous éléments matériels, photographies et pièces communiquées par les parties ;

Rechercher, en procédant à toute investigation utile (y compris exécution de recherches de fuite si besoin, avec demande d’ouverture forcée si nécessaire), l’origine technique des désordres et infiltrations constatés et préciser s’il existe un ou plusieurs points d’entrée de l’eau ;

Dire si les désordres trouvent leur origine notamment dans une défaillance de l’étanchéité, des évacuations d’eau, des siphons de sol, du carrelage-faïence, de la jonction murs/sols ou de tout autre élément ;

Examiner les conditions d’entretien, d’usage ou d’éventuels ouvrages ou travaux effectués dans les locaux litigieux susceptibles d’avoir contribué aux désordres ;

Indiquer les mesures réparatoires propres à faire cesser les désordres et à empêcher leur réapparition ainsi que le coût estimatif des travaux nécessaires (devis) ;

Donner son avis sur les préjudices de Mme [J] [A], Mme [X] [I] et M. [V] [A] ;

Fournir les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie d’apprécier les responsabilités encourues ;

* émettre un avis, dans la stricte limite du concours et de l’apport technique de sa spécialité, sur le trouble de jouissance, sur les autres préjudices annexes allégués de nature matérielle ou immatérielle ;

* au regard de l’abrogation de l’article 240 du Code de procédure civile, l’expert pourra concilier librement les parties, et ce, en dehors d’une médiation qui pourra néanmoins être demandée par les conseils des parties au juge en charge du suivi des mesures d’instruction,

* et plus spécifiquement de donner toutes indications techniques et de fait pouvant apparaître utiles à la solution du litige.

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise, le juge des référés :

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DIT que l’expert pourra en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission ;

RAPPELLE aux parties qu’en cas de pré-rapport le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixés par l’expert est un délai impératif, que les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de six mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par Mme [J] [A], Mme [X] [I] et M. [V] [A] sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle ou la substitution par sa compagnie d’assurance, qui devra consigner la somme de 2 500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, dans un délai d’un mois maximum étant précisé que :

À défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime) ;

Chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

DIT qu’en application de l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28 décembre 2005, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ; qu’à défaut, elles sont réputées abandonnées par elles.

RAPPELLE en tant que de besoin à l’expert judiciaire commis son obligation de répondre à tout dire dûment formalisé par écrit par l’une quelconque des parties par une note elle-même écrite et motivée.

DIT qu’en cas de demande de consignation complémentaire, l’expert devra en aviser les parties dans les meilleurs délais dans la mesure du possible dès la première réunion d’expertise et sur la base d’un devis estimatif et chiffré, et qu’il devra par ailleurs nous justifier avoir lui-même préalablement circularisé cette demande de provision supplémentaire auprès des parties et de leurs conseils.

DIT qu’il appartiendra à l’expert de suspendre ses opérations tant qu’il n’aura pas été avisé du versement effectif de ce complément.

CONDAMNE Mme [J] [A], Mme [X] [I] et M. [V] [A] aux dépens ;

Et la présente ordonnance a été signée par le président du tribunal, juge des référés et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT